各位网友，欢迎大家提问！

各位网友，大家下午好，我是羊羊。现在时间是下午2：30分，《焦点装坛》第55期专家在线答疑互动活动正式开启。首先介绍一下，在我身边的嘉宾，他是活跃在广州地区的资深验房专家——啄木鸟装修顾问有限公司装修监理部经理赵太宇！欢迎赵工，来跟网友打声招呼吧！

各位网友大家下午好，很高兴有机会跟大家分享一下在验房过程中的经验，尤其是亚运城那边，因为我们验了很多，也积累了不少的经验，希望能够帮助大家。

今天的主题是“菜鸟如何验新房？业主收楼知识答疑”。亚运城今年五月收楼以来是非很多。Q群、讨论业主们讨论的都是“蘑菇楼”、“渗水”、“空鼓”、“墙面开裂”的问题，媒体记者暗访调查，该楼盘的装修质量确实存在问题，亚运城陷入“质量门”的漩涡。 据我所知，网友反馈啄木鸟验房公司目前活跃在亚运城的验房程序很规范，给出检验报告也很详实，亚运城从5月收楼以来，你接了多少亚运城业主的验房单？

从运动员村交楼开始，每天都会有十几个业主找我们验，上一次广州采访，我也看了，确实存在很多装修瑕疵的问题。比较突出的就是墙面开裂，还有墙面特别的粗糙。差不多70-80%墙砖都是空的。还有木地板，使用以后现在很多地方松动。这种问题很常见。个别有外墙渗水。像上一次广州电台采访，整个室内有六处是外墙渗水，外墙渗水很难整改，对业主后续的使用会产生很大的影响。

从验房过程中反馈的情况主要集中在墙面的开裂、渗水，还有木地板起翘发霉，那么建筑结构有否不合格呢？

在建筑结构上的问题不存在，装修瑕疵主要是赶工或者装修工人不正规。

验房的业主不太清楚这个事情，他主要是要注意那些问题？

有420多个验点，不同的项目验点也不一样，阳台、卫生间做渗水测试，会不会以后在使用过程中导致渗水，还有就是外墙渗水，有两个方面可以去测试，第一，开发商配合做外墙引水测试，还有就是持续的下雨，你就可以看出来，窗边和墙角有没有渗水。还有地砖墙砖有没有不平以及平整度，还有砖的色差等等的问题。

流程从业主收房之后，可以请验房师验证，如果不请验房师验的话，业主可以自己看到的问题是什么，在没有验房师的情况下主要要注意那些方面？

比如说墙面，上过油漆的墙面，我建议业主看要点要均、面要平、线要直。就是整个面是平的，要看反光面，有一些明暗不一定的地方就是要平。不要有波浪性出现。还有墙面砖它可以用小锤子敲声音，有没有空鼓的现象，还没有开裂。还有一个就是木地板，业主可以自己上去踩有没有松动，还可以有没有凹凸不平。还有电插座，看它有没有通电。还要看有没有线路的接错，他可以买一个专业的插座检测仪。

一般这种仪器在那里可以买的到？

建筑仪器专卖店就可以。还有水管是否渗水，在所有水管的原线还有没有湿的痕迹。门窗运行一个开关，看开关是否顺畅，有没有质量问题，就是门的上房，跟左右有没有接风不严密，门上面和下面有没有没有上漆，还有毛边和毛刺的现象，还有看有没有防水条。

是水电、门窗、墙面、地砖主要是这几方面是吗？

对。如果地面上的砖你踢的时候会飞起来，如果飞起来就是不好。

如果不平是导致美观度还是什么？

接缝不合就会进灰尘，如果严重会踢着脚。你赤脚会受伤。网友提问环节

好的，问完了小编迫切想知道的问题，我们来看一下搜狐网上广州装修论坛里的网友提问，我们的装谈预告一经发布出来，网友的提问帖不断。翻越长征有三个问题请赵工回答。第一，业主对于新楼房验收正规程序验房前和后能够给开发商证明什么？主要是体现在业主那些文件可以签字，那些文件不可以随便签名？这个是第一问题。

一般开发商涉及的流程是让业主签字之后才可以看，我建议业主先去看完楼，以及看文件是否齐全，看完房之后才可以签字。还有大家不要签字，比如说收楼书等等这方面的文件不要随便的签字。还有一个比较重要的，还要欠收钥匙，因为在很多法院在判定这样纠纷的时候是以收钥匙为收楼的标志。

第二个问题，客厅、卫生间、厨房验收的时候要注意哪些方面？

客厅是墙面、地砖、天花，目前还没有发现亚运城有太大的问题。我提醒一个问题，就是要看顶面有没有开裂的地方，如果有开裂有可能是有些空鼓导致。因为前一段时间很多媒体报道，说吊天花，整个皮掉下来砸到人时有发生，如果开裂的时候，要敲一下，看有没有空鼓。卧室就是木地板、外窗，都是一样的。厨房就是橱柜，洗菜盆是否渗水。这方面有一个很重要的测试方面，就是要把这个洗菜盆塞上，让水满到从溢水口溢出来。还有就是卫生间，卫生间主要是地面的坡度是否合理，这是一个关键点。第二方面是淋浴间是干区跟湿区的分割，所以你要要花洒去淋，你要淋一下周边的墙壁，或者是把水闭了，看有没有从旁边流出来。还有就是溪水盆的渗水，这个是跟洗菜盆的是一样的方面。插座方面，卫生间的插座最好是防电的插座。整体来说就是屋子里面墙面插座的方面，看有没有漏电。

第三个问题，验楼发现某些质量问题之后，他请开发商维修的过程，业主可以亲自到现场可以进行监督维修的质量吗？

可以跟开发商协商。原则上应该有这个权利，因为你签收了，如果你发现没有整改人员没有按照整改要求来整改有可能就会存在质量的隐患，你可以跟开发商反应。

不管是墙面和地砖多大的空鼓面积可以要求开发商必须整改？

国家规范不允许有空鼓，这个实际上在操作的过程里面，你要去看，比如说一些主要的地方，还有地砖的边角位置不能有空鼓。

就是墙面的裂缝到多大程度可以要求开发商可以整改？

国家规定不允许有空鼓。

下面一位网友叫暴风雨。他提的问题是水电电路的布置是否要整齐划一，有这样的必要吗？把水电的线路全部布置到直角？

这个按照要求是横平竖直，但是这个实际上没有做到。他图纸上标的跟实际的有差异。

验楼市场的前景是怎么样的？会不会越来越好，还是会成为专修行业的附属品？他问题的整合是验楼师会成为一个行业还是会成为装修公司一个项目来做？

这个都是我们行业一直在思考的问题。任何一个行业的发展都是越来越细分，越来越专业化。我们装修行业以及建筑行业发展到一定程度的时候，逐渐细分出来，包括我们的监理，我们现在的监理也是从这个行业里面分出来，验房也是从建筑行业里面慢慢的细分出来，因为验房专门做了就会很细，会必须侧重业主的观感使用。我相信验房这个行业以后的会越来越大，我相信随着消费者自我保护的意识加强，这个行业会越来越大。业主会越来越需要验房。验房是独立第三方中介的机构。

以后这种趋势会越来越明显？

对。

他还有一个问题，现在验楼有统一的标准吗？是由行业协会管理吗？验楼师是由什么组织机构管理的？

是由验房管理协会管理，所有的人员都有证件。我们验房很多标准，第一个是我们和业主有合同，第二是国家验收规范的标准。第三，是小业主的使用和观感经验。我们自己控制的观感方面是比国家方面是超前，我们现在用的装修规范是2011年出的，实际上已经是10年，它已经远远落后我们行业的发展，我们现在验房是从小业主使用和关注的角度去验，会参照一些验房标准。

他后续的问题是需要什么资格才可以做一个验房师？

都是有一个验房师的上岗证。

验房师的书面证明可以作为法庭上的证据吗？

可以。

亚运城楼盘出现了这么多的问题，验楼师的进度也成了问题，请问怎么样解决验楼师和开发商互掐的问题呢？

我觉得这个问题没有百分之百解决问题的方式，我觉得开发商要真正要为小业主着想。小业主找我们验房实际上也是给开发商找了一个免费的验房人员。小业主花了钱希望这个质量好，和开发商希望这个房子质量好也是一样的道理。如果开发商不好好听要业主的声音，我相信你就会付出代价。比如说前几年很多要业主跟开发商打官司，很多媒体、报纸、电视台参与，报道之后我相信开发商的品牌无形中绝对是一个损害，开发商在广州日报打一个报道一天几十万，报纸一个负面的报道你以前所有的努力都打水漂，与其打广告，不如把小业主服务好。让小业主宣传呢？

以前有一个统计数据，去寻找一个新客户，所花的力量，比你保住一个老客户所花的力量是8倍。所以现在很多开发商越来越注重在自己老客户里面去挖掘资源，因为每一个老客户里面都有25个潜在的消费群体。你想把你自己的客户服务好，让他们给你口碑宣传这个效应有多大。当然我们没有权利评论开发商广告方面是怎么样，有一些开发商对小业主的需求是很不关注。万科是在老业主方面真的很愿意去投入，在后期的物业服务以及挖掘客户的上面做了很多服务，有一些开发商在这方面漠不关心，他花经历去打广告，每一次公司的战略不同，他们所得到的结果也是不一样。

网友路卡——现在验房市场规范吗？很怕被骗。网友不了解验楼师，还怕受骗，所以想问一下资深的人士？

现在的验房行业不规范，到现在为止，真真正正好好验房的，或者是有固定办公场所就1-2家公司，其他很多在网上找到的，很多都是以价格取胜的公司，都是兼职，因为他本身自己做装修，他有一些装修师傅，随便200-300块钱一套，我不要房租，也不要人员费用，这都是兼职做。我没有办法评论他们做的怎么样，但是这个行业确实不规范，如果真正的业主觉得这种不规范，最好是找最的久有口碑的公司做，毕竟人家真正做了这么多年，他是很看重质量，做了很多的钻研了积累。

比如说验房师有持证上岗，装修监理是没有持证，业主请他们到验房时，如果没有持证上岗的验房师他的书面文件可以做为证据上法庭吗？

这个效应没有持证的大。他们在业主的需求方面是做的不够的。包括他交的文件是否齐全，然后在核对装修标准跟验房公司没有可比性。

验楼中出现问题怎么样和开发商协调？

人多力量大，大家包抱成团，这样你的声音就大，开发商比较重视。第二，邀请媒体介入。第三，不要随便签字。时刻都给自己留有上述的空间，留有法律方面的空间，在取证上面做的好一点，业主不专业的话可以专门找一些房产律师和验房公司做一些咨询，怎么样做证据保存的工作。

网友“五月天”想问，一般验房的费用全套下来是多少？

每一个公司都不一样，我们公司90方是700元，120以上是900元以上，现在亚运城很多业主找我们验我们是有9折的优惠。

网友“风花雪月”问，业主和开发商签订买卖合同是否有效，业主可以拒绝收楼，责任在开发商那方？

如果说开发商有约没有到达交付条件，业主可以根据他们的商品房买卖合同拒绝收楼，相关的一些责任，比如说索赔都是有开发商承担。

针对亚运城开发商要求收楼的业主，签字验楼的情况，业主应该如何应对。

就是大家抱团跟开发商协商。其实在这方面北京已经早就有相关的法规出台，小业主可以先看房后签收。

昨天我们的业主还有验房师到亚运城做收楼的工作，被亚运城的保安强行带走，他想问赵工现在开发商不准带验楼师，带了也不准验楼师验楼，请问业主如何维护自己的权益？

可以报警，因为这个是业主的合法权益。

有网友问，关于收楼我什么都不懂，怎么办？

多上焦点网，多学习多补课，要不然就花钱请验房师。

求验房细节？

看插座有没有通电。还有阳台卫生间的防水效果，可以做48小时的避水测试，尤其是看管道周围有没有渗水的情况。

赵工，你在做这个行业当中，有没有遇到过开发商阻挠业主带验房师验房？

以前有。现在越来越少。现在有一些开发商开始在他自己质量监管体系引入验房公司，大批量公司从小业主的角度检测验收，他整个合格之后才交给小业主。甚至有一些开发商自己去成立一个专门的验房部门，请我们过去给他们培训，然后他自己的验房部门把关验收，整个之后才交给小业主。

以后的趋势是开发商跟验房师是更紧密的结合体？

验房行业始终是独立开发商和小业主的中介机构。但是它会为业主去负责任，因为它检测的主要方面是安全质量问题，和观感质量等。

有的网友，准备组织维权的示威的活动，6月6号，赵工站在验房师的角度能够给网友提供一些什么样的意见参考吗？提供什么证据给开发商协谈？

我记得在这方面前几年新快报采访过我，我说过堵不如疏，从业主的角度来说，我们会认为，验房师加律师这样的新的模式可以解决业主维权的大麻烦。其实要业主你去示威也好，没有效果，这样对开发商和小业主都不是好事情。任何事情都可以用和谐的方式沟通和解决。小业主的弱项是什么？他不专业，但是他可以着验房师和律师找他的专办，然后给开发商协商。

赵工请问一下，现在去亚运城收楼发现一些问题，包括空鼓、渗水、接线错误、墙面开裂、门窗都不合规范，这种情况会导致什么不良的后续问题呢？

渗水可能会影响入住，影响正常的使用。墙面开裂可能会越裂越大，可能导致墙倒塌，墙砖脱落。接线错误，甚至有时候你在用电脑的时候会烧掉。

赵工在验房的工作经历当中有没有需要跟网友分享的一些话题，或者是说一些提示业主怎么样收楼，希望您跟网友做一些收楼验房知识的分享？

其实业主在收楼里面有一些点，比如说交楼费用，你必须是合理合法的费用。还有像交楼流程化，跟开发商协商，要先看楼，文件齐全之后才去签收。在费用方面注意的是煤气费用，还有维修基金。还有就是收楼的标志签字，小业主不要随便签字，尤其是谨慎地收钥匙。在签收质量方面要注意渗水、地面开裂、墙面开裂、空鼓、墙电接线的问题，这个可能对后期业主使用会造成安全隐患。我建议业主用比较和谐的方式，用验房师加律师这种模式跟开发商和谐解决，真正用国家的规定去解决这个事情，才是解决这个问题的根本办法。如果你去闹往往最后得到的结果都不是业主想要的，会给业主带来不必要的困扰了冲突，我们觉得这是没有必要的。

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其实我们今天分享的主要是业主维权还有如何收楼验房，还有是验房公司的前景，基本上网友和业主主要是这三点的问题，赵工今天也帮我们分析了很多，网友的问题基本上到这里都问完了，刚刚赵工也跟我们分享了他在收房验楼工作当中业主需要注意的事项。

今天的装谈在线答疑今天到这里就要结束了，感谢赵工，感谢网友们的热情参与。

希望我们的付出能够帮助到业主，让业主开开心心的入住。谢谢大家！

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