【验搂师作客焦点教你如何收楼】-广州焦点房谈-搜狐焦点网
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话题:验搂师作客焦点教你如何收楼第62期
2008年02月20日 下午3点 广州
  1. 访谈实录
  2. 网友提问
    • 各位焦点房地产的网友大家好!今天我们的网坛是一个非常特殊的访谈,今天邀请到的嘉宾不是发展商,而是我们的业主跟验房师,今天我们主要的论坛就是聊一个收楼。因为进去很多社区已经开始收楼了,我们在论坛发现这个收楼遇到的问题就比较多,有些我们可以...

    • 回复:各位焦点房地产的网友大家好!今天我们的网坛是一个非常特殊的访谈,今天邀请到的嘉宾不是发展商,而是我们的业主跟验房师,今天我们主要的论坛就是聊一个收楼。因为进去很多社区已经开始收楼了,我们在论坛发现这个收楼遇到的问题就比较多,有些我们可以...


    • 各位焦点房地产的网友大家好!今天我们的网坛是一个非常特殊的访谈,今天邀请到的嘉宾不是发展商,而是我们的业主跟验房师,今天我们主要的论坛就是聊一个收楼。因为进去很多社区已经开始收楼了,我们在论坛发现这个收楼遇到的问题就比较多,有些我们可以...

    • 现在很多业主有一个共同的顾虑,我们进去收楼,程序是先去签收那个东西,然后再用钥匙去开房间。很多业主就存在一些分歧,有的说先签了再上去看发现问题之后让他修改,有些就刚好反过来,程序上怎么才算正确呢?

    • 在传统上面,我们都是要求先签收以后在去看房的,但是这是一个霸王条款,但是目前已经再改了。目前在实际操作的时候很多业主都是签了再去验,也有的是先验楼再签收的。

    • 但是那个是先签钥匙多少把,空调遥控多少个,这个算不算收楼呢?

    • 收钥匙就是收楼。

    • 我们有些业主反映共同大楼的空调机的主机就在二楼的平台上,对我们业主造成了生活上的影响,因为夏天比较热,那里的噪音会影响我们的深入生活,如果是你帮我们验房,你会怎么帮我们出报告跟发展商沟通呢?

    • 噪音、空气都是有国家的规范要求的。不能对正常的居住产生任何的影响。

    • 发展商要求我们出噪音报告,你们能不能帮我们出噪音报告呢?

    • 我只是谈谈我自己在收楼的过程中遇到的问题,贴身的事情跟大家交流一下。我买房的时候应该是2005年的3月,我的合同条款是5月30日交楼。我是怎么做的呢?我的房子买好以后,我的按揭合同已经做好了,做好以后,首先就是找了开发商一个专门的售楼部有钥匙的...

    • 另外,那时候我买房以后,我在焦点房地产网站上跟一些网友交流,我们网站上有很多以前的老业主,他有一些经验、教训,我看看他们是怎么处理怎么做,同时找一些关于收楼、验楼的意见在电脑上打印出来,看看国家的规范是怎么样。在网上找资料,在焦点房地产...

    • 在我们业主的立场,你觉得我们不需要换锁,会不会有问题呢?

    • 很多楼盘都是这样操作的,有一把装修的钥匙,你入住以后,你业主的钥匙一开启以后,那把钥匙就不能用了。如果你们没有这个钥匙,你们入住以后去换锁芯,其它任何的钥匙都不能用了。

    • 这保险吗?

    • 肯定是保险的。

    • 我们业主之前有交流,有些说要装防盗门,就是怕那个锁不保险,从安全的角度来说,装一个铁门有没有必要?纯粹就是锁的问题。

    • 这个防盗门装不装,要看个人。也不见得你装了防盗门就没有人能进去了。验。

    • 我们的大楼没有装猫眼,但是我们的合同上面有写安装猫眼的,这算违约吗?

    • 项目如果是不齐的肯定是违约。

    • 但是他说安装了猫眼是不符合消防不合格。

    • 我好奇的就是为什么这个猫眼跟消防有关系呢?

    • 是有关系的。如果我们需要的话,就让他们加。因为合同上面写着有,到时候就变成我们需要他才装,虽然是免费,但是已经跟合同不符合了。加入现在我请你去帮我验楼,我跟你提这个问题,你的报告会不会加上去呢?

    • 会。

    • 就是说不合格。

    • 跟合同不符。

    • 到时候申请装他可以帮我们装。

    • 他怎么解释是他的问题,但是我们是安全目前的情况来验收的。

    • 那发展商就说那个应该怎么设计,每一个楼盘都有自己的结构。

    • 不管你怎么设计,但是不能超过国家的要求。

    • 你那份报告具有多少的权威?因为很多时候发展商跟业主签了很多合同,你们出具的报告说他不合理,但是他说合理,这个时候就要看你们的报告有多少权威让人信服。

    • 我们这个验房报告没有行政强制性,只是一个专业意见。你与其说这个报告有没有权威,不如说国家的规范有没有权威。任何的设计都不能超过国家的要求。

    • 你们充当的角色就是帮我们找出问题,找出来之后就由我们跟发展商沟通?

    • 对。其实验房师的角色就类似于保健医生的角色,把你所有的问题相处在萌芽状态,让它有可能以后对你产生的影响、损失、伤害降到最低。

    • 如果发展商看到样版房是这样的,我们已经签了合同了,那么业主可以怎么办呢?发展商说你已经看过样板纺了。

    • 任何设计的东西都不能超越国家的要求的。

    • 这个问题可以这样理解,样板房提供给你的就是有哪些方面随这个楼交付使用的,是什么品牌的产品,如果真的跟建筑质量要求是相违规的,还是以法律法规来去要求它。

    • 他们的角色主要充当中介那样吗?

    • 一个专家顾问。

    • 怕我们自己验楼的时候是,有些问了,没有及时发现问题,迟发现问题就难不久了。

    • 接下来我们进入话题的另外阶段,就由业主来说说你们验楼遇到的问题,赵师傅看看怎么帮你们解决。

    • 我们现在去验房的时候,发现有一个问题,发现洗手盘有一条管墙,他们就在墙在打一个洞,墙的封口问题的标准是怎么样的?好像有些是用白水泥的。请您讲一下国家的标准。

    • 国家的要求必须顺滑、严密。 因为水电问题很重要的,有很多下水道的孔会有小虫子爬进来,应该怎么样才符合你们的标准。你们去验楼的话,看到什么问题会觉得不合格,给我们提出来。

    • 如果入墙的管,排水管的话,首先就是不渗漏;第二就是观感上,如果有很明显的,非常粗糙,这个肯定是不符合要求的,所以可以要求整改。

    • 建筑结构的问题,也能够看到一些,就是一些定性的检测。

    • 你们会提供什么样的服务?

    • 室内所有的W装修项目,节结构上定性的项目。装修的项目包括节水、排水、地面工程、墙面上的油漆、天花吊顶、其它设备的安装都包括在里面。

    • 我刚才也问到了,我们真正表面上看不出来的,跟居住的安全,也就是建筑机构这一块更细的问题,就是管线、电路、水泥、砂浆这些你们能帮助验吗?

    • 水泥、砂浆有很多的指标,但是我们能够检测到的,就是他有没有裂纹、裂缝。第二方面就是业主检测不到一个重大问题就是水电,因为水电是在墙里面的。如果我们能体现发现的话,就能避免很多的损失。

    • 你们的验楼的标准,是按照我们发展商给我们标准来验收,还是根据你们本身行业的标准来验收呢?

    • 首先就是你们跟开发商的约定,第二点就是国家现已对外发布相关专业技术的质量检测验收标准规范,第三点就是行业内的通用的标准,就是影响业主使用的,或者从业主使用的角度来考虑的,主要就是这三方面验收。

    • 我们现在辐射的污染是很厉害的,比如说地板里面有甲醛,你们能帮我们检测出来吗?

    • 空气质量检测有专门的空气质量检测公司,辐射也是有专门的公司检测的。

    • 比如说我们一个楼盘装了地砖、门,会不会出现结构上的不合理呢?你们能不能帮我们验收出来吗?

    • 在实用功能上明显不合理的地方,我们都会提出来,要求开发商整改。比如说这次恒荔湾畔,很多阳台的插座,正好是装在水龙头的正下发,就是大家看到这个图纸。按照住宅设计规范是不合理的,不能这么设计的,至于什么原因这个显而易见。

    • 你们验完之后有没有一个评估结论?

    • 是有的。如果是不合理的话,你们跟发展商协商的。

    • 如果发展商不认同你们的报告呢?

    • 我们的验房报告上面都有引一些国家的标准的。

    • 你们刚才提到有验房师资格证书哪颁发的?

    • 中国验房师管理协会颁发的。

    • 是民间的?

    • 算是民间。因为这个服务是一个第三产业的行业。

    • 各位业主对这个验房师有什么问题要提问的?

    • 赵师傅您好,我们自己去验收的时候,家里人有做这一行的,你们凭什么去取代亲朋戚友的位置呢?

    • 我们的从业人员就是有这样的状态,我们跟他们相比有什么优势呢?主要是在于我们的知识结构比较全面,有可能不那么深入,可能我不会建这个楼,但是我可以通过国家的规范标准验收它,质量有什么问题,我们的知识结构相对比较全面,这就是跟他们的差距。

    • 我觉得楼房牵涉到很多的部分,比如说墙壁、木工、电工、排水都牵涉到,很多的专业知识,都需要懂得的。

    • 没错。

    • 你们接到业主的要求请你们去验房多吗?

    • 我们在2004年从事这个行业的时候,没有人听过来,刚开始的时候很少。在这几年的发展过程当中,通过业主的相传,现在很多了。就想你们的恒荔湾畔都知道,现在报名准备验收的将近50户了。

    • 我想问一下发展商对你你们有没有抵触的情绪?

    • 对我们有抵触情绪是对的,不可避免。其实我们跟开发商的切身利益没有冲突的,我们实际上是帮他们充当了免费的质监员的角色。

    • 我觉得有时候开发商的安全监理的工作做得不好,有很多眼睛可以看到的问题都要业主去验收出来。但是最麻烦的就是业主懂一点不懂一点,所以就觉得你们这个行业很有必要存在。

    • 监理人员很多都是挂牌监理公司,都是内部人员监控质量的,所以就导致很多地区的监控不到位。目前的监理单位更注重注重安全的监理,结构的监理,对装修和业主实用功能这方面的监理做得不细的。

    • 我们的业主去收楼的时候我们能看到的就是装修这一块,结构是比较难发现的问题。即使我们有专业的验楼师,不知道能不能涉及到这一个的结构?

    • 各位网友大家好!我是中国验房师管理协会广州代表处赵太宇。

    • 各位网友好!我是恒荔湾畔的业主。

    • 各位网友好!我是恒荔湾畔的业主。

    • 我是焦点网的网友红旗PP。

    • 你是哪一年进入验房师这个行当的?

    • 我自己买了房子,不知道怎么验收,一个很偶然的机会接触这个行业,2004年接入这个行业的,基本上是广州第一家的验房公司。

    • 现在这个行业是怎么起源的?目前在广州从事这个行业有多少人?他们是专职还是兼职?素质如何?

    • 在广州这个行业起步比较晚,目前的专职人员不超过50人。

    • 行业素质怎么样?

    • 专职的人员在广州目前大概是10—20个,就是有专门注册验房师资格证的,技术方面也比较可靠,我们中国验房师管理协会广州代表处考核实质上上岗的人员,其它的就有装修公司的装修师傅,或者设计师,或者是建筑公司,他们是兼职的,或者是半职业状态。

    • 听说验房师现在还没有拿到国家颁发的资格认定书。

    • 对。

    • 你们验房师开始的验房的结果也不具法律效率?你们的工作怎么取得业主的信任?

    • 关于从业人员的机制,他们现在持证上岗的是持中国验房师管理协会颁发的证。

    • 业主怎么信任你们呢?

    • 业主可以跟我们沟通的时候问一些问题,考察验房师的技术。第二可以看注册验房师的证书;第三,最好是专职的人员在专职的验房公司请全职的师傅,这样技术各方面都有保证。


    • 你们在收楼的过程都有一种意识,就是带一些懂这些的朋友去帮助验楼。你们验楼打开门的时候会先看什么会是什么样的程序?

    • 要是有业主买了比较贵的复式的楼盘,需要的检测费用是多少呢?

    • 这个成本肯定是非常高的,比如说检测大理石的辐射量至少要两三千元。每一项都是单独收费的。

    • 如果我们业主有要求的话,你们能不能帮我们找到相关的公司。比如说噪音的问题,你们验楼公司来说,可不可以提供相关的公司给我们呢?

    • 我们可以帮你们打听一下。

    • 经过我们验楼事跟业主之间的探讨我们也发现了现在楼盘会在收楼中普遍出现的问题,我们也知道了怎么去发现这些问题,然后再去解决这些问题。最后我想做这么一项总结,焦点网想提醒一下,根据大家支的招数,在买楼的时候,你在看样板间的时候其实就应该把管...

    • 目前具我了解是没有的。

    • 万一他的施工记录也没有做呢?有没有补救的方法呢?后期还能做这个工作吗?

    • 后期比较难。因为白蚁的话,所有的水泥、钢筋都会侵蚀到的,而且是从下往上的。

    • 木的东西有没有法律上规定,它一定要做的处理呢?

    • 有条件的情况下可以做防虫处理的。

    • 有一个业主是买了二手房,准备去装修,在吊天花的过程中,发现天花的钢筋比例间隔不对的,这个钢筋不是全部用钢筋铺设,这个一般是我们在收楼中发现不了,我们有没有探测性的仪器可以测出钢筋呢?

    • 这个以前没有了解过,我知道管道有探测的仪器。

    • 我们讲了这么多问题,我们收楼看到表面上的问题是可以解决的,但是真正涉及到建筑质量、用材的规范,还是没有办法真正的到这个层次吗?

    • 是的。其实实际上我们验房只是一个治标不治本的过程,但是治标总比不治标要好。实际上现在去验收的时候,其实很多项目都是验收不到的。

    • 各位还有什么问题吗?

    • 我看过新闻,说香港有一座房子出现短装的问题,出现结构上的问题,你们可不可以通过察看某些文件帮我们问题看出来呢?

    • 你说的是什么问题?

    • 因为香港有一栋大楼出现过短装的问题,你们在验楼的时候,有没有资格去查看发展商起楼的记录,他们聘用的是不是合格的承建商?这方面你们有什么措施呢?

    • 在中国现在的验房师都没有强制的资格,但是业主可以要求他们提供。比如说之前的九江大桥塌了,国家就成立了调查小组。

    • 他是在塌了以后才验。

    • 因为这个成本非常高,真的要做到很量化的话,成本是非常高的。

    • 不会这样的。

    • 我收楼的时候,有一条很明显的缝,我就跟工程部的说了,他说扣板正常的都会有缝。

    • 缝肯定会有缝。关键看多大。

    • 他是比旁边特别大的。

    • 那肯定是不行的。如果是不怎么显眼、比旁边大很多的就不行了。

    • 要怎么样才没有那么明显呢?因为那个缝不是旁边要放什么东西的。

    • 要看这个缝在什么位置。在不改的情况下,可以把扣板移一下,就把这个缝整细,或者打玻璃胶封住。

    • 我有一个建筑的朋友说,洗手间正常的交楼情况下,下面是没有怎么做防水的,我们有没有必要自己入住的时候自己改良一下呢?比如说打点玻璃胶或者铺高一点木框。

    • 目前木框有很多的施工方法,以前是一条门框下来的,但是有发现了问题。他是这么高一快用的是石头,这就好一些,有些开发商就不这么做,比高出一点点,这样就不会腐蚀到这个门框。

    • 我想请问赵师傅一个比较重要的问题,就是防蚁的问题,现在有些楼盘住了五年以后,白蚁比较多。把房子得给蛀了。这个问题我们怎么能在收楼的时候发现它呢?

    • 收楼的时候发现不了。

    • 对业主来说不是一件容易操作的事情。

    • 可以查施工记录。

    • 比如说有业主聘请你们做验楼师,你们会不会有责任帮他们查施工记录?

    • 这个就看业主的要求,但是现在我们没有法律上的要求。

    • 有没有一些工具是能检测出来?

    • 如果是规则的裂缝,比如说新旧墙之间一条的裂缝,这些肯定是结构性的裂缝。另外有一些蜘蛛网的裂缝可能就是配比不对的裂缝。

    • 横向裂缝是怎么造成的呢?是不是跟梁柱的之间的连接造成的呢?

    • 对。

    • 45度的呢?

    • 就是这个窗的角拉裂的。

    • 这个需要重视吗?

    • 这个需要重视的。 羊羊得逸/这种要求发展商改的时候是怎么改呢?有的发展商会涂一层东西把这个改掉,过一段时间还是会出来的。怎么做会不浪费时间红旗PP/?然后又是最简单的维护工作呢?

    • 业主不需要知道怎么去做这个工作,你只负责告诉他们要做。

    • 如果我家里出现问题,我都会写投诉单,让他们去整改的。

    • 赵师傅我想问一下,有两个水的问题,空调冬天气温低于16度就会不工作了,那我们怎么试呢?

    • 现在也可以开工空调啊!

    • 怎么测呢?

    • 把空调开到最大,让它运行,看看水管那里有没有渗漏。

    • 你觉得有没有在正常入住以后1—2个月之后,拆开厨房和厕所的天花看看有没有问题呢?因为一开始的时候检查不出来的,我们有没有必要做这个事情呢?

    • 一般来说,能看得出来的,主要就是做一下避水实验。

    • 但是要开发商配合。在正常使用的情况下没有渗水是最好的,做避水实验没有问题,但是正常使用会不会有问题?

    • 这个是门板跟地面的间隙太大了,这个国家也有相关的标准的。

    • 标准是多少?

    • 一般的话不能大于1.5厘—2厘。防火门讲的主要就是位置,跟间隙关系不太很大。

    • 如果严实的话就可以防火啊!

    • 一般的话是可以的。

    • 你觉得玻璃上面如果清洁的时候有滑痕要更换吗?

    • 明显的话就可以要求整改了。

    • 但是换过以后就没有原来的好的。

    • 如果只是一点点,对美观上、使用上没有影响的话,你可以不换。

    • 你给我们业主提出的问题,我们跟发展商交涉以后,发展商不跟我们整改的话,你们有没有能力帮我们整改呢?

    • 没有。我们没有这个服务。

    • 比如说这个杯子做得不够圆,你们有没有办法帮我们做圆呢?现在是一条龙服务。

    • 我们做的就是独立质量检测验楼施工,我们不做施工的。

    • 我有一个问题想问一下赵师傅,现在收楼的时候都会遇到房屋的裂缝,我当年也遇到这样的问题,怎么对待这个问题?我当时跟家人的意见一样,我爸爸认为这是很正常的。大家怎么对待这个裂缝的问题呢?

    • 裂缝应该说是很常见的,但是一定不是正常的。比如说墙面的裂缝,有可能是新旧墙之间连接不够导致的裂缝。也有可能是空鼓导致的裂缝,也有可能是泥沙砂浆配比导致的裂缝。

    • 那我们怎么去判断由什么原因造成的呢?

    • 很多问题是在收楼的时候不知道的。

    • 这个跟地板的质量有没有关系的?

    • 空鼓是吧?

    • 木地板暴起来,跟地板质量会不会有问题的?会不会是瓷砖的质量不好。

    • 一般来说空鼓跟砖的质量没有关系。

    • 可能还是跟铺设的工艺有关系。

    • 对。有可能是水泥跟砂浆的配比不对。

    • 刚才大家也提到大大的小小的问题,现在我们收楼的时候,哪些问题是可以忽略的,我们不去理它,但是哪些问题一定要追究的,请赵师傅给一些意见。

    • 首先就是安全上的问题。

    • 例如有哪些方面?

    • 地线是一方面。第二就是水的问题,比如说渗水、漏水。第三就是阳台的护栏、窗之类的。我去验楼的时候发现阳台的护栏螺丝是松动的,这个是重大的安全问题。 第二方面就是影响我们功能使用的,比如说门隙不到位,地面有积水。 第三方面就是观感上有明显质量...

    • 你们业主遇到的问题,应该考虑一下应该怎么斟酌这些问题,哪些是放弃的?那些是应该跟发展商交涉的。

    • 我觉得应该跟他们沟通一些,在洗手间做一个避水。其它的也牵涉到很多跟发展商的交涉问题,这也没有什么大问题。比如说那些瓷砖有一些不显眼的位置有缺陷,有没有必要跟发展商交涉呢?

    • 最怕就是跟这块弄好了,又把旁边的弄坏了,这就更麻烦了。

    • 我觉得门比较重要。门框有没有变形,对我们使用影响最大的就是这个门。水这个就比较容易看,试一下就知道了。门的话,就要请有经验的师傅过来,有没有变形,因为日常使用中会遭遇到问题的。

    • 我想赵师傅问一个问题,那天一个业主朋友去验楼,他就发现大门地下可以明显看到一条缝,就是透光。我们在验楼的时候,大门本身的质量没有问题,他看到地下有一条缝,这个是不是不符合标准呢?很小的一条缝,其它的就看不到。他说这个不就不防火了吗?

    • 我是先看大门,看看前后有没有掉漆,关上门以后看看缝隙大不大。进了房以后就是看地板砖,看看它有没有缺角,有没有划花。接下来就是去检查出阳台的门,出了阳台的以后就看阳台的护栏稳不稳,然后就是看不锈钢有没有渗颜色进去。进到厨房首先就是打开电箱...

    • 这个业主讲得强是比较全面了。我们碰到的业主最多的是他们入户以后,第一印象就是看这个朝向怎么样,风水怎么样,我们家的窗床怎么放,往往对质量方面容易忽视。这种很关键的问题,就是我们业主平时容易忽视的问题,一个是水一个电。一个就是排水,排水有...

    • 您能不能具体讲一些具体的招数呢?应该怎么做。要不来一个流程,我拿了钥匙应该怎么做,大家按照你这个来做。

    • 入户以后先试水,看看排水是否顺畅,有没有渗透,另外一个就是看给水。还有就是阳台的坡度,有很多业主喜欢用一个球去滚一下,实际上不那么好用,最好的方法就是倒一桶水,听那个声音是很清脆的话,就是很顺畅的。等水排完以后看看有没有排完。业主怎么验...

    • 你在广州帮很多的业主验楼了,您大概的总结一下,楼盘会出现的问题大概是什么?提醒我们的业主在验楼的时候大家都能关注一些这几个方面。

    • 其实每一个楼盘之间质量方面的问题都不太一样。但是有一些通病,就是装修质量上的通病。比如说门的上面基本上是没有刷油漆的,实际上这个门应该刷油漆来防虫。

    • 怎么判断呢?

    • 你可摸一下。

    • 有两个洞的。

    • 你是对的。

    • 摸一般都摸不到吧?

    • 也行。

    • 专业的上的门框装得好不好,我们还是要请你们的专业人员,我们的业主一般都是一知半解的,我觉得有必须找专门的验收,出一个报告,对以后的生活起到一个保护作用。无论发展商对会不会帮我们整改,起码我们自己都知道。

    • 很多业主对质量的问题一知半解,心理上很着急,就找到了另外一个极端,这个没有必要。

    • 我问过我做建筑的朋友,香港的发展商跟这里的发展商空鼓这个概念是不一样的,香港的发展商占四个角,内地是不一样的,在这种情况下我们怎么办呢?我已经咨询过业主的朋友了。

嘉宾
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