话题：时代糖果业主维权之路第109期
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羊羊得逸
第109期焦点房谈：关注时代山居十一墅维权行动8月7日（本周五）晚上7点，焦点网将邀请时代山居十一墅业主代表来到演播室，讨论业主们目前对楼盘的看法，和对维权行动的体会与感受。焦点网同时也将邀请广东省律师协会房地产专业委员会委员、广东中泽律师事务所周玉忠律师为业主提供指导意见。欢迎各位网友同时在网络上提出问题，受邀嘉宾将为大家一一解答。
huangry
回复：第109期焦点房谈：关注时代山居十一墅维权行动关注
danielcn2009
回复：第109期焦点房谈：关注时代山居十一墅维权行动太好了, 借着这个机会大家沟通一下,如何看待和解决目前糖果存在的诸多矛盾和问题. 希望有个好的解决方法. 我们更要用法律的手段保护和维护自己的利益.
羊羊得逸
各位网友和时代糖果的业主大家好，欢迎来到我们第109期的焦点访谈活动。我们本期焦点访谈的话题是“时代糖果业主维权之路”，这个地方我们希望能够邀请到各位业主来到我们演播室，跟我们大家谈一下维权过程中的，同时我们还邀请了广东省律师协会房地产专业委员会委员、广东中泽律师事务所周玉忠律师来为大家提供指导意见，欢迎四位的到来。 我们看起来好像楼盘有一些问题，我比较好奇的是，我们业主们当初买房子的时候对楼盘是怎样的意见呢？
周玉忠
这个时候呢，已交付使用面积管理建筑面积达到50%以上的，要在小区内写出公告，而且第12条说的很好，建设单位未按照我们刚才说的第12条规定报告的话，有县级以上政府、房地产主要部门予以改正，不改正的处以5万元以上罚款。他们不报告的时候，我们业主也可以报告，并且可以邀请他们对房产部门进行处罚。筹备阶段一个是应该有一个报告义务，这是新条例里面，对业主组织起来的法宝。他们应当协助我们，要提供业主的清册、建筑基本资料、人力场地的支持。
张小姐
什么样的人可以问开发商拿这些呢？
张小姐
我们自己可以组成业主大会筹备组，这个筹备组怎么说？业主也可以联名成立业主大会，向街道办提出之后，街道办应当指导我们产生业主大会筹备组，业主是不少于60%的，成立之后把筹备组的名单在小区里面公布，然后他们有提供场地、资料的义务，如果他们不提供也要有处罚。
李先生
现在是开发商开发完毕之后就转交给物业了啊？
周玉忠
可能有时候我们没有太过注意，这里现实是什么呢？前期物业管理制度，这个本身就有一定的变态性，但是这种变态性目前被法律确认，就是建设者选聘物业，他们选聘的是物业，不单单是为你提供物业服务，而且在入住的时候把开发商交楼义务就是由前期物业交付的。事实上，在法律上是应当区分的，如何区分？因为我买房买的是开发商的房子，跟开发商之间是商品房买卖合同，跟物业是物业合同，两种是不同的，现实当中如何操作呢？物业公司交楼，维修也要物业公司，其实就是开发商的一种委托行为，让他们办理本来应该由开发商办理的业务。这就导致了开发商有一个责任规避的空间。
羊羊得逸
协助筹委会成立的责任还是在开发商？
周玉忠
对。因为法律规定的主体是建设单位，而且物业公司事实上很大程度上也是对开发商负责的，物业公司怎么做，开发商完全可以掌控。当然如果规定前期物业公司业主，这样更好。因为物业掌握的情况，就是业主什么时候入住，这个很清楚。所以说我们应该把新条例里面对我们有利的东西要充分挖掘、行使权利，这也是我们应该注意的，不能说每天大家在这里搞来搞去，有一个东西的话，我们也需要提高维权能力和自治意识。
羊羊得逸
那次能征集到600人签名，业委会相信也可以征集到了。时间到这里我们的论坛也要结束了，“衣食住行”咱们老百姓的需求里面，住房占了绝对的大头，所以漫漫的维权路上，总少不了像今天在场的几位这样的斗士，我们也希望业主能够理性与智慧并举，合法与合理共处维护自己的合法权益。本期的焦点访谈结束了，如果网友有什么疑问的话，可以在直播之后上焦点网周律师的博客里继续探讨，感周律师和各位网友的参与。
李先生
我跟带队的人说你们老总是不是来了，他们说来了，我说让你们老总站在过道里让我们看一下。他们不让，最后又回到销售中心了。
张小姐
而且后来他们又调来了一些保安。
李先生
下午4：30局面有些激化，因为也发生了业主跟保安的冲突，也有推搡、也有业主被保安推到地上了，我跑到广场上跟他们所谓澧水公安负责人，我说你作为过来维持秩序的政府单位的人，你们有没有义务协助业主解决这个事情，他说有，我说那好，你叫时代的代表过来跟我们谈。他说去打电话，5：00的时候，我们在小说销售会议室总算见到了他们所谓的副总，谈到晚上9：30。协商结果就是按照6月15日的方案2，因为他们说现在公交车开不进来，那就把楼巴时间延长、班次加密，他们说回去考虑，给他们一个星期的时间，到了7月13日正好是星期一，重新贴了一张楼巴运行图。但是现在的楼巴还是存在一些问题，因为他们毕竟是跟外部楼巴公司签订的合同，所以有一些漏洞。
羊羊得逸
有一些效果了。
华先生
但是不能解决根本问题。
张小姐
还不足以让我们进去住。
羊羊得逸
周律师您听了之后有什么意见？
李先生
怎样再次跟他们交涉？
周玉忠
我觉得维权的过程中一定要坚持合法原则、非暴力原则、理性原则，作为我们一般的老百姓来说，你没有其他的，比如说通过权利、关系等手段解决问题的现实可能性。如果有的话，那当然更好了，因为这是一个社会现象，我们作为老百姓就要坚持合法、非暴力和理性的原则解决问题，因为只有是对我们最大的保护，否则只能是自取耻辱、自作自受，甚至会有更严厉的问题，刑事处罚、被公安拘留什么的，这样是得不偿失的，也是任何一个追求民主和法制的社会都坚决应当反对的。
周玉忠
再一个，我们如何维权？所谓维权，肯定是合法的东西才是维权，否则是非法、犯罪的，所以维权必须是合法的，合法的权利必须通过合法的手段才能得到有效的保障，通过非法手段是无法保障的。我们怎么做呢？在业主维权过程中，这么多年，我们给业主维权也总结过一句话：一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗，后面也一些业主代表提出要加一句话，就是“一不小心就被打”，所以这样的情况说明什么道理呢？为什么业主要维权？因为小业主的权利是时常受到损害的，业主往往是受害人的角色。所以要维权，维权之所以屡屡失败，也是因为刚才的“五个一”。所以说我们一定要有坚强的组织保障、起码的经费支撑、有效的协助、关键的司法保障，否则是很难实行的。
李先生
这些业主是一而再、再而三组织在一起跟他们交涉，如果是一个人交涉肯定是不幸的。
张小姐
周律师你是不是说我们应该有一个业委会之类的组织呢？
周玉忠
从我们的社会来说，是倾向于有效的组织规定的，比如说上访的时候不能超过5个人，维护大家共同权益的时候，你如果是一窝蜂去了那个地方，本身这中间应该是有组织的，没有组织的话，一窝蜂“窝”不了的。你刚才说50个人去交涉，50个人能说清楚吗？像我们5个人在这里大家可能说清楚，如果50个人是说不清楚事情的，但是这样对对方是有压力的。所以在选拔维权代表的时候，等于是有组织、再就是有社区，另外还要对他们有一种保护，等于是要有后续动作，要不然你要利用业主的专业特长，因为里面可能有律师，你让他去谈判，有些建筑师懂交通等等的，让他们发挥各自的优势，也不见得要去外面找人搞，这样成本低一点、成功率高一点。 另外我们找谁去，不能说来说去就这几句话，因为开发商是有专业队伍的，什么事情什么人来做，我们要有到位的专业协助。
羊羊得逸
我们业主们，因为现在是维权代表，是一个临时性的，我们的业主其实非常关心要成立业主委员会需要怎样的条件？从法律上来说。
周玉忠
根据《广东省的物业管理条例》有一个具体性的规定，交付使用面积达到50%的时候，赔钱的应该是在小区里面通告，现在入住有50%吗？
华先生
有，现在全部售完，80、90%都有了。
李先生
我们了解可能是时代想业主起来闹，闹了之后政府重视，他们也不需要交钱了。我们今年初，刚过完年不久，我跟物业的人交涉过，我说差不多是新一轮大规模交楼了，你们的交通问题什么时候可以解决。他们当时说可能把楼巴的时间、班次做一些调整，但是公交车可能暂时没那么快，6月15日再交涉的时候，我问他公交车什么时候通，他们根本没做任何答复。因为当时我们还没拿478，就是你承诺478进来，只是觉得你能把楼巴时间延长、班次加密了，因为业主也不是很多，还是可以的。
周玉忠
他们愿意多找一些楼巴加密班次，他们为什么让公交车开进来呢？楼巴能赚钱吗？
李先生
楼巴是这样，去年楼卖完之后他们跟楼巴公司签了一个两年的合约，就是说今年收完楼在2009、2010年，就算公交车进来了，楼巴还得继续开，他们想反正签了楼巴了，公交车就可以晚一点，二期再考虑公交车。
周玉忠
楼巴是为了销售房屋服务的，方便你们现有业主是顺带。
李先生
带。楼巴当时最高承诺开6条线，中山八、陈家祠、海珠等等，6条线，后来只剩下两条线了。
张小姐
当时觉得他们的楼巴离我们的工作地点还是比较方便的。
周玉忠
我们业主把楼巴当成是日常生活、居住幸福的保证，他们是为了卖房，所以这里有一个冲突，现在一看好像公交车没有了、楼巴也没有了、地铁也没有了，变成“三无”了，开始以为是三重保障。
羊羊得逸
我听说我们业主也进行了几次维权活动，能不能给我们大概介绍一下？
李先生
第一次维权是6月15日，当时一共是两个方案，打在一张纸上递交给物业，让物业把我们的方案递交给时代高层，我们第一条方案是开通公交车，跟广州市的公交车是一样，必须支持月票，老人、小孩是免费的。第二个，在公交车没有引进的时候，楼巴要做补偿作用，时间也写了，早晨6：30到晚上10：30，班次是5-10分钟一班。当时我们把方案递交上去，不是要你们马上答复，给你们10-15天的时间，但是后来6月30日的时候他们贴出了他们的方案，不仅班次、时间上没有任何的改变，反而是要求收两块钱。最后我们要求他们时代的高层，到糖果办，我们当时组织了600多个业主的签名，要他们中午7月5日1：30过来，跟我们交涉，或者是给我们一个答复。7月5日下午1：30迟迟不见他们的高层过来，我们当时一直跟他们交涉，到了下午4：30，当时澧水公安局，我不知道那个人到底是局长还是什么职位，我过去之后跟他把这个事情说一下，如果你们公安到这里来都不能协助业主把这个事情解决，可能接下来会发生很严重的事情。
羊羊得逸
为什么公安局介入了呢？
李先生
因为当时聚集了上千人。
张小姐
大家冒雨等待，他们迟迟不来。
华先生
这次也是业主最多的时候。
李先生
我们当时拉了条幅，并且把引进478公交车的横幅贴在广场上，当时加上没有签名的业主应该有3000人，时代那边已经跟当地派出所打了招呼，说可能会怎么样，需要他们过来维持一下，但是警察过来根本没有起到维持和协商解决的作用，反而推波助澜把广大业主的情绪激化了，把群众的愤怒感加强了，直到4：30没有人来业主才采取了后来的行动。时代糖果的人说1：30的时候来人了来了，我说你们来了为什么不能站出来跟我们业主说一声到了，让我们派个业主代表跟你们谈呢？迟迟不露面，他们让派出所的人来叫50个人谈，我们找了50个人去了，但是他们还是没露面。
羊羊得逸
当天有没有进行协商呢？
张小姐
没有，当时我也在场，我们等到4：30他们说我们不能在销售中心谈，要到幼儿园谈，去了幼儿园之后又说只能进入50个人，多了不行。我们说没问题，还数数，没超过。到了楼下我们要看一下进哪个会议室，他们竟然站在楼下不动了，他们说你们人太多了，我们会议室坐不下，我们冒雨走了那么一段路，你们让我们来干什么呢？他们说你们只能有少数人跟我们老总谈，我们想到底是不是有这个人在。
张小姐
我之前也有听过一个说法，他们说公交车司机其实只需要一个停靠的地方，但是反而是糖果问他们要钱。所以说公交车司机认为我可能本身是亏本运营的，你还要钱我就不愿意了。
李先生
广佛的巴士是前面草场的地方停的。
羊羊得逸
周律师您刚才讲的公共线路是政府提供的产品，您觉得他们有没有权利向业主承诺一定会开这么一个公交线路呢？
周玉忠
应该是这样的问题，一个房地产项目当时规划的时候就应当设计相应的公共汽车站点和线路，因为不可能这些人从天而降、从地消失，肯定出行是小区考虑的一个重要因素，政府应该把这个方案考虑在内，如果需要交纳设施费的话，政府会在土地出让金方面进行调解。等于是配套设施费用是应该有所考虑的。公共汽车是作为一个公益事业的话，政府是要投入的，不但不能从这里取得收入，还要倒贴进去钱，这个钱哪里来？最终是业主承担的，业主购房嘛。等于是把开发商、政府、银行的收益全部买了单。所以等于是什么呢？政府应当在土地出让环节向开发商收取配套设施费用，或者是通过土地出让金的折扣实现配套设计。政府再通过安排公共线路兑现对市民的承诺，应该是这样一个过程。
张小姐
我听周律师这样说我心里更没底了，因为糖果号称是金沙洲的楼板，但是那个地方还不属于金沙洲，已经不要金沙洲了。
周玉忠
叫什么呢？
华先生
叫草场。
张小姐
它已经是在佛山澧水的境内，所以应该说是一个欺骗。
周玉忠
但是购房之前应该看过，应该知道地址是属于佛山，所以尽管他们的行为是有意的，但是没造成什么错误，这方面大家还是有一定共识的，知道它不属于广州，但是我心里认为它是广州的，客观上不是，但是我们主观上可能会认为是广州的，他们这样可以卖个好价钱。业主方面呢，不是广州，说是广州可能心里有一点安慰。所以其实你说是不是广州没所谓，只要你配套能跟上，虽然是佛山的，但是我们也清楚，所以在法律上不存在他们的错。
羊羊得逸
但是要他们有书面的。
李先生
我不知道他们拉上横幅写上478公交路，是不是书面文字。
羊羊得逸
这样就是说形成了一种契约关系。
周玉忠
他们报纸上有没有写478？
李先生
没有，但是他们的现场是有的。
张小姐
当时说是478已经进入了糖果社区了，这在当时的各大媒体报道上都是这样的通稿。
周玉忠
其实他们这样的行为也表明他们认为这是一个承诺，这个承诺应该兑现，现在没有进驻他们也觉得不妥，也在力争解决。所以说这个情况，他们尽快解决是我们业主需要的。
李先生
我是去年7月27日看的房，当时经过售楼销售对我的介绍，首先这个楼盘性价比比较高，而且也看了样板房，各方面比较适合我去年要购买的现状，加上他们当时做宣传的时候，我们当时比较担心的是交通问题，他们说了两条，一个是地铁，他们当时怎么忽悠我们的呢？他们说地铁是2010年就通了。
张小姐
对，而且他们说地铁跟建筑商签订了合同。
华先生
对，他们当时也一再强调，还说有公交设施也会引进过来。
李先生
我刚才说了地铁，还有一个是公交车，他们专门打了条幅说欢迎478路进驻糖果社区，并且把糖果设为总站，这样大家觉得我的交通问题就解决了，我入住的时候地铁有了、公交车也进来了。另外还有楼巴设置，但是他们当时没说是否收费，这样的话我们当时买房的顾虑基本上就没有了，而且当时的价钱在金沙洲也属于比较低的。
华先生
我们当时买楼的时候他们一再强调这个楼是广州市区金沙洲片区，因为电话号码都是用金沙洲这样来形容地理位置，后来或多或少了解到可能是交界处，还没到收费站，但是从业主方面来讲觉得这个很重要，关键是交通问题解决了，就解决了很大的问题。我当时是7月28日买楼，去的时候也有很多业主选楼、很多销售人员也在跟我们做一些宣传，他们提到：第一，地铁放心，肯定会有的，我相信这不是部分开发商能控制的，但我相信有。第二，478、289公交线路有引进先来，但是478率先引进，289也在洽谈中，但是将来肯定也会引进糖果社区。我觉得如果交通能够接通的话，我认为这个楼盘的价格和广州这边一些楼盘的价格相比还是非常有自己的优势的，所以我后来觉得这方面比较有优势，就在糖果这里考虑买下了一套房子。
张小姐
对，他们两个说的企事业就是我们大部分业主的心声，除此之外我们也看了一下小区的环境，当时是说有一个很大的宏城的购物中心，而且当时宏城也已经在了，只不过还没有入住，只不过当时还没营业很小，我们也可以理解。另外环境方面，后面还有一个私家后山，我们觉得这样是很好的，但是后来9点之后就关门，业主买不到东西，宏城也还是那么小。后来说到底这个后山是我们的私家后山了。
华先生
众说纷纭吧，当时有人说是租了一段时间。
羊羊得逸
周律师，买房之前在法律角度，我们应该注意哪些问题？
周玉忠
如果我们知道哪里有房子卖的话，一般是通过广告，因为房地产广告是我们得到房屋销售信息的主要渠道，90%以上的人都是通过房产广告知道哪里有房卖、有什么样的房子卖，他们刚才说的交通、配套、绿化、商场，这些都是通过广告的形式向购房者展示的。因为你了解来、了解去，去现场也好、看宣传标语也好、在报纸上推广也好，这都是推广的方式。我们住房人第一个需要警惕的就是广告，我们决定买什么房、是否买，往往取决于我们是否对广告感兴趣，如果没兴趣也就没有后面的想法了。 实际上购房应该从三个方面分析： 一，买房的人和开发商之间站立在一个商品房的买卖关系。 二，市民跟政府在公共配套，市民与政府之间行政上或者是社会管理上的关系，你作为公共管理者我作为纳税人，我生活在这个城市政府有义务为市民提供便利的出行环境，你既然在你开发房地产项目，你就要有配套，这是政府公共角度的义务。另外是开发商的义务，还有就是因为是处于交界处，现在又是广佛同城化，所以又是这方面的问题，所以交通应该从这三方面看。但是这里我觉得关键还是政府，尽管开发商之前有承诺，但是他们是控制不了的，其实我们可以看作是一种要约、一种合同，因为你没有很可能我不购买这个房子，对于我购房决定以及购房价格可能会有重大的影响，如果你早就告诉我说：我这个小区交楼时是没有478的，我觉得买房的人一点意见都没有，因为你打的一定有，所以我才会买，否则我支付不起时间成本、交通风险。所以说承诺明确的话，根据《合同法》应该是一种违约行为，根据《合同法》可以要求他补救，问题是单纯依靠开发商公共线路是解决不了的，这还存在向政府申请的问题，政府还要申请同意的问题，最后就是征求意见环节，所以说应该是有一个互动才能有公交车的出现，开发商自己出一个公交车就可以解决了，他可以租几个巴士过来跑一跑。所以我觉得交通的问题可以这样理解，当然我们可以要求开发商督促广佛两地有关部门解决、协商，他们有这个义务，因为要言而有信，你当时有这样的承诺，我们买房子的人因为这样遭受了不便利。
张小姐
我觉得开发商能这样做他们会这样做，因为他们也不想把事情闹大，这个可以理解。但是他们应该尊重我们业主的权利和我们的意见，如果他们有难度，那你什么时候可以开通，或者说这之间可以为业主做什么补偿，这些都是可以谈的。但是他们不但没有主动跟我们业主公布这些信息，而且我们业主去协商的时候他们是避而不见的。
李先生
我们6月的时候就跟时代地产有过交涉，就是针对现在的交通问题，需要你们在公交车没有通之前把楼巴班次加密、时间延长、小车换成大车，当时提交了一个我们需要的方案，他们过了大概十五天把他们的方案拿出来，这个方案是在原有楼巴的基础上没有任何改变，反而是收两块钱。原来是免费的，时间和班次上没有任何调整，只是面包车换成了中巴车。我们大家算了，平均一天在广州和糖果社区跑的人，最少有300、400人，这样是不够的。
张小姐
而且交通还不很方便，如果方便了起码有几千个人。
羊羊得逸
网友在网上也反映了这个问题。
华先生
一般正常途径我们可以坐楼巴，假如错过了就选坐广佛快线，就是金沙洲到罗冲围，单程是两块钱，虽然只有两站路，但是收费非常贵，如果长期住在这里，增加了我们的交通成本，并且我们不可能就在罗冲围工作，还要转车，所以说出行成本就又增加了。 另外，之前开发商给我们承诺了什么478开通，但是当时的的确确478在我们糖果社区运行了几天。
张小姐
对，而且我专门乘坐过，而且也可以用羊城通。
李先生
后来我跟时代主管一个人了解过，他们的解释是因为478在这边没有公交站，不能临时把糖果作为他们的站点，也就是可能公交公司找时代要钱，时代不给他们钱。当时公交车司机觉得刚开始运营，这里大概三四公里，因为人不多，运营初期是有一些损耗的，可能是以这个为借口要时代给他们钱，但是时代现在为止也没说要不要给钱，公交车公司也没跟他们要钱，因为有二期工人在糖果买房子，他们跟我们讲的。
羊羊得逸
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