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  • 你不知道的楼市真相:房价下跌比上涨更可怕!

    说到房价,估计绝大多数人都会抱怨说现在这房价实在太高。谁说不是呢?想在增城买套好点的房,首付高的都去到百万了。但房价上涨的时候未必会死人,房价下跌时却一定会死人,这是李嘉诚的话。股市在十年内,有两次下跌超过60%,自杀的人全国也没几个,可是楼市,会有很多。那到底房价下跌究竟都会对我们有什么影响呢?首先我们来看看怎么衡量房价的高低!衡量房价贵不贵的指标房价贵不贵可以参考以下几个数据:一是美国目前房价中位数是20万美元,约200平方米的别墅,相当于美国中等家庭收入的4倍,而北京(楼盘)上海这样的地方,是16倍于家庭收入。平均房价7000元/平方米,中国是3600左右;中国人均存款是13000元左右。综合GDP、自然资源、科技水平、人员素质等因素,联合国测算,中国人均财富是美国的2%。知道了房价怎样算高之后,我们来看看房价下跌得厉害的时候,对我们有什么坏处。可能产生金融危机当房价跌破一定范围的时候,还导致很多人弃房,不再偿还银行贷款,这个时候最大的损失就是银行了,银行拿着这些不还款客户的房产证去拍卖,只能贱价卖出,但你要知道,房价下跌的时候,一般老百姓是不会去买房的,即便是刚需买房的人,也会想明天跌的价格会不会更低,所以银行卖出去的价格会比正常拍卖的价格更低,这样就会导致银行损失,造成系统性风险,有可能演变成金融危机。你看看2008年的美国次贷危机,不就是由于大量的人不还钱给银行,最后造成的吗?再来看看日本,90年代的时候房价泡沫破裂,直接导致经济后退,到现在还没缓过气来。行业不景气造成失业增多房价如果跌了还会造成什么后果呢?我们先来看看房地产行业背后究竟支撑了多少行业发展。最基本的建材,装修,家具,冶炼,中介等等,据统计背后有多达十几个行业。所以,如果房价下跌,直接造成这些背后的企业不景气,也可能导致大量的人员失业,失业人员越多,社会不稳定。你说这房价跌不好,那涨还不好吗?其实房价上涨太快也不好,会造成物价上涨以及泡沫更大,只是这影响的程度没有下跌来得这么猛烈,因此就有了“房价下跌10%比上涨30%的危害更大”的说法。房价越跌越买不起房从个人买房角度而言,当然是希望房价越低越好,你是如此,大家也是如此。但市场的吊诡之处在于,房价跌的时候,不仅家庭的存量财富(比如手里的房产)同时缩水,而且带来增量财富的工作、投资机会也可能保不住,结果到头来老百姓会发现,还是买不起房。2008年下半年,全球金融危机蔓延到中华大地。万科率先降价了,接下来的就是售楼处被业主砸了。几个月后,一些开发商也顶不住跟着降价,然后就是全国性的“房闹”事件上演。究竟是现在就买,还是再等一等,等到房价回落?其实还是那句话:没钱就别买房,买房了就别后悔!其实,房子不是要买最便宜最好的,合适的就可以!但有很多人不明白这些道理,仍在市场中踌躇犹豫。

  • 使用率实用率 绿化率绿地率 你分清楚了吗?

    买房时,一连串的房产术语是否让你头大?使用率、实用率、得房率、容积率、绿化率、绿地率,各种率有什么区别呢?小编带你读懂它们的区别!首先我们来明确几个概念:建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体(柱)面积+阳台面积6个“率”之间的差别得房率=实用率,得房率(实用率)是指套内建筑面积与每户建筑面积之比。使用率是使用面积(套内使用面积)与房屋建筑面积之比。容积率是指房屋总建筑面积与建设用地面积之比值。绿化率是绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。绿地率是居住区用地范围内各类绿地,主要包括公共绿地、宅旁绿地等。得房率(实用率)适中就好得房率=实用率(以下统称得房率)得房率=(建筑面积-公摊面积)÷建筑面积得房率太低,表明公摊面积太大,为公摊面积付的成本也越大,不划算;得房率太高,公共部分的面积就越少,住户会感到压抑。一般多层住宅的得房率在85~90%之间,小高层住宅的得房率在80~85%,高层的得房率相对较低,一般在75~80%。如果得房率过高,相对的公共部分的面积就会越少,那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。得房率过高会导致业主的公用面积减少,这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便。有些楼盘为了提高得房率,压缩了消防通道的空间,这样会对业主造成潜在的安全隐患。实用率>使用率使用面积(套内使用面积)与房屋建筑面积之比内使用面积实际上是扣除了室内分隔墙体占用的面积,套内建筑面积比套内使用面积要大一些。商品房实用率是套内建筑面积与房屋建筑面积的比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。板楼使用率大约为80%;塔楼大约75%;写字楼大约70%;商场大约65%。使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低。容积率越低越好容积率是指房屋总建筑面积与建设用地面积之比值。容积率小于1,为非普通住宅;容积率大于1,则为普通住宅。容积率越大,说明小区居住密度越高,舒适度越低;反之,容积率小,则小区居住密度低,舒适度高。绿地率(小区)不低于30%指的是居住区用地范围内各类绿地。主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地,一般小区的绿地率不能低于30%。绿化率模糊概念是一个不准确、不规范的用词,准确提法应为“绿化覆盖率”,是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言较宽泛,大致长草的地方都可算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高些。因此有的开发商喜欢用“绿化率”来模糊概念。最后我们来总结一下,得房率=实用率>使用率,绿化率≠绿地率,而容积率则决定我们的舒适度,仔细留心这些概念的区别,才能避开开发商的“文字游戏”。

  • 购房合同补充协议怎么签?这八大条款莫忘记

    我们都知道,买房要签订买房合同,如果有什么明细补充或是要添加的一些协议,就会写入购房补充协议。从一定意义上说补充协议中提到的问题更容易发生,如果发生纠纷,违约责任首先按照补充协议处理,如果补充协议中没有规定,那么就按照合同处理。所以我们在购房前就必须先弄清补充协议该怎么审、怎么签。一、明确房屋不动产权证具体办理时间在购房合同中,一般是不会写明办理不动产权证的时间,大多数开发商都是在交房1~2年后办理。如果购房者对于拿到不动产权证的问题比较着急,最好能在补充协议中约定办理不动产权证的具体日期,为防止开发商违约,还要注明相关赔偿责任,如在约定期限内,开发商没能办理房屋的不动产权证书,应按约定对购房者进行赔偿事宜。另外,如果因开发商原因导致产权证无法办理,开发商应承担相应责任并赔偿损失。二、约定贷款失败是谁的责任有一部分购房者签订了购房合同,却没能申请下来购房贷款,这时候与开发商的交易不能正常完成,责任该由谁承担呢?想弄明白责任归属,首先要清楚贷款失败的原因。一般来说,贷款失败原因有三种:1、开发商原因:购房者可退房且不用承担违约责任,甚至可要求开发商承担责任;2、银行、政策等原因:购房者可无责解约;3、购房者自身原因:可与开发商重新协商付款方式,无法缴纳余款的,购房者要承担违约责任。三、明确交房具体日期这点对于购房者来说,尤为重要。开发商在合同规定的日期内没有交房,往往会以不可抗力的范围扩大为解释,以此来规避违约责任。如果开发商在补充协议中约定了大量的可以延期交房的情形,购房者一定要提出疑义,如果逾期交房超过约定期限,购房者有权解除合同并要求开发商退还所有款项,按照逾期天数给予经济补偿。四、公摊面积大小和位置公摊面积的多少,直接关系到购房者实际使用房屋面积的大小。很多开发商在购房者咨询公摊面积的时候,只会给出一个大概的数字,并且不会明确写入购房合同,后期却很可能在这上面做文章。对此购房者在补充协议中应当约定好公摊的具体数字,并注明公摊的具体位置、面积大小,特别是对于公摊变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。此外还要注意,顶层楼台和一楼院子是否是属于全体业主共有的公摊面积,如果是的话,开发商无权赠送。购房者应在补充条款中对得房率做精准的约定,如果收房时得房率不达标,购房者可以依据合同,选择退房并让开发商承担违约责任。五、约定具体房屋质量标准关于交房标准这一点,毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题,精装房则需要格外注意,最好能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等,尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇,不利于购房者验房对比。有些开发商在施工阶段,会请购房者到建筑工地进行现场检验,但有的开发商就不会。那么购房者可以在补充协议上跟开发商进行具体约定,比如施工节点,在隐蔽工程覆盖之前,要求购房者到场并签字,签完字再进行覆盖,继续施工。六、明确物业管理问题包括物业公司及物业费的缴纳时间,缴纳金额,都应该在补充协议中进行约定。多数开发商会自己成立物业来管理物业小区。购房者容易把物业和开发商视为一体,但实际上他们是各自独立的法律主体,购房者和他们形成不同的法律关系。但无论怎样,购房者都要明确自己所购房屋的物业公司是哪个,资质如何,物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等,这些问题都要一一列好,不能轻易变动。七、约定发生退房后的责任归属退房责任按照法律规定,以下情况购房者可退房:面积误差绝对值超过3%;房屋质量瑕疵;房屋质量问题严重;开发商单方变更规划;银行按揭失败;开发商没拿到预售许可证;开发商迟迟不交房;开发商迟迟不办房产证;合同无效……但为了更好地约束开发商,最好能在补充协议中做好详细的约定,比如开发商具体该承担怎样的责任,已交房款应在多长时间内退还等。八、开发商的承诺要落实到合同里在购房者下定决心购买房子之前,很多开发商都会许下口头承诺来吸引购房者,而这些口头承诺一般还都是与购房者息息相关的,会向购房者承诺一些“好处”,比如赠送面积、有学校入学资格、停车位、物业费的收费优惠等等。如果不将这些口头承诺写入补充协议,等到你交房入住才发现上当受骗也于事无补了。如果购房合同内容和补充协议内容不符,合同补充协议签署在后,通常以补充协议中的内容为准。补充协议是买房合同的补充部分,它对合同中没有约定、约定不明确或者容易发生纠纷的部分进行补充,并提前约定好具体违约责任。一般来说,补充协议提到的问题更容易发生。那么签订补充协议时要遵循哪些原则呢?补充协议遵循三大原则对于补充协议,购房者可以尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商,并遵循三大原则:一是细致。首先将整个交易的全过程,包括合同签订、履行的全过程,其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;最后是对可能产生争议的地方,包括一些有借鉴意义的案例订入协议。二是违约责任。订立补充协议时,应该注意权利与义务的对应,每一项义务都意味着责任,每一个责任都会产生违约对应的后果。三是举证责任。购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权,在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据,如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法,是无法有效地保护购房者权利的,所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法,规定由开发商来承担举证责任,以此来保护购房者利益。补充协议是合同的重要补充文件,很多时候,合同中没有写明的条款,都会在补充协议里体现。所以,签订补充协议更是马虎不得,不要为了省事就忽略合同内容,一定要看清条款内容再签字。