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lyjnewhouse
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广州楼市下半年走势分析:这四点你一定要知道!

发表于 2017-07-10 11:14:39 |只看该作者 楼主

搜狐焦点广州讯疯狂与波动的2017年已经过半,我们在回顾上半年的楼市行情之外,也是时候来看看下半年有可能出现的走势,不过预先声明,所有预测都有不确定性,仅代表个人看法,不作为投资买房建议。(有关上半年的情况分析,还可以看看之前狐锋写的一篇稿子:2.4个月!黄埔最缺货,第二名竟然是……)

先看看看上半年各月一手房以及二手房的成交情况:

2017年上半年各月一手住宅成交量走势

来源:广州中原研究发展部(下同)

2017年上半年各月二手住宅成交量价走势

可以看到,无论一手还是二手的成交量,都在今年3月达到了顶峰,随后出现下滑,6月仍处于跌势中。

对于怎么看数据,知名地产专家黎文江表达了这样的观点:

市场各方相对以前,已有微妙变化,因此看市场数据要留意这几方面:

1,因现在房屋单价高,买家为控制总价,购买面积相对少了,所以,看市场人气旺淡,应以套数对比会客观一些,不宜以面积作唯一标准;

2,因一手房交易在外围城区占大部分,所以公布的广州一手房均价数据会偏向于外围城区,这个数据若用于专家作科研论证则不适宜,可加上二手均价作参考;

3,因一手房价高,不少原想买一手房的刚需转买二手房,所以在评估广州楼市旺淡时,不宜只拿一手房成交数据为证据,应一二手房成交数据综合评估,例如2016年广州一手房成交12万套,二手房13万套,再加上广州客在佛山买了7万套一手房。因此,去年广州1400万常住人口,共买了32万套新旧房。这才是广州楼市的真实情况。

从上面上半年的统计数据来看,无论是一手住宅的成交面积,还是二手房的成交套数都逐渐下滑,而二手房的成交均价依然呈现上升的态势。

不过值得注意的是,如运动的物体有惯性,楼市的变化也具有惯性。3月是政策月,“3·17”“3·30”政策轮番出台,号称史上最严楼市调控政策,经过一个季度(2017年二季度)的消化,6月底及下半年或者更加适合来分析新政带来的影响。

先来看看6月的数据:

2017年6月广州一二手住宅情况

数据来源:合富研究院

如黎文江老师的分析,不少一手房的准买家在政策的作用下投向了二手房的市场,6月广州住宅成交宗数,二手房比一手房多了2千套有余,而均价更出现倒挂。

当然一二手倒挂的出现,一来是因为高价的市区一手房成交比较少,外围区一手房的成交比较多,拉低了均价;二来是一手限价效应明显,二手基本没有限价情况,所以均价差异比较大。

从上半年的楼市情况来看,如果我们要试图预测一下下半年的情况,至少要注意以下几方面:

1、刚性需求依然在

从二手房的成交均价依然上涨的情况来看,房地产市场并没有出现预想中的冷淡,说明业主还是看好后市的发展,不愿意降价出售。另外,因为3月出台的调控政策基本上已经堵塞住了投资需求,但成交量的缓缓下降以及成交均价的持稳,也说明刚性购房者,或者刚性换房者的数量依然不少,他们依然支撑着广州楼市。

所以综合调控政策以及刚性需求,预计下半年广州既不会出现大涨也不会出现大跌,可能会持续一段比较长时间的平稳。

2、调控政策年底前可能不会有放松的可能性

年初“史上最严政策”出台的时候,也有人期待年底政策有可能放松,但从目前的情况来看,这种可能性比较少。

一方面是,政策依然在打补丁,例如限售的城市越来越多,上海出让宅地只租不售,综合来看,全国的楼市调控政策总体趋向更严,在这种情况下,广州不存在单独放松政策的可能性。

另一方面,金融领域去杠杆的基调也没有变化,无论是房企的贷款,还是个人的房贷,都有继续收紧的趋势,如上周小怡的报道,广州有银行直接不接受个人房贷申请,也有银行在基准利率基础上再上浮30%(详情可戳当时的稿子:房贷利率再生变!4家银行优惠又没了……)

3、供应增多

如果关注最近广州楼盘预售证发放的情况,可以看到最近对限售放松了,之前我们报道过,不少市区盘几个月只能拿到50套预售证,推出市场的货量大大减少,消化库存的时间而大大加长(当时的稿子可以戳:广州楼市成交量大跌?!事实没这么简单……)。

但我们统计了最近一个月(2017年6月7日-7月6日)预售证发放的情况(文末附),可以看到无论是发放的楼盘数(最近一个月拿到预售证的楼盘有70个)还是具体套数,都有大幅的上升,拿到最多预售证的有超过1700套,下半年花都万达城开盘,将会有大量住宅入市。不少市区的一手楼,一次性都能拿到150套的预售证。

除了建成的住宅供应,土地供应也大大增加了。

6月27日广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商住商服用地,将于7月28、31日两天分别进行公开出让。

按照市场规律,供需关系决定市场和价格,增加土地和住宅供应,能进一步稳定房地产市场。

不过也值得注意的是,2013年调控潮之后,房企的拿地热情依然不减,但2014年广州房地产呈现了比较明显的下滑情况,而当地拍下的Landking——南洲路Landking目前依然荒废着。

4、房企的难关可能在下半年

半年结,公布房企上半年的销售业绩也是惯例。按照6月30日发布《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》报告,显示截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到126家,比去年同期增加了11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛,绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营。

从房企的销售额来看,并没有看出蔓延全国的调控潮的影响,不过值得注意的是,上半年业绩可能是自去年10月开始的楼市大热的结果,但今年下半年的房企业绩或能更加准确评判调控潮的作用。

预计,随着调控政策继续发挥作用,房企的销售压力在下半年会变大,不排除到下半年出现比较多的房企调整销售策略,变相降价来加快消化货量。

文末附最近一个月的广州预售证发放情况:



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