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揭秘:珠江新城地铁上盖公寓仅售98万?!

发表于 2017-08-29 09:23:55 |只看该作者 楼主

搜狐焦点广州讯】这两天,小妹的朋友圈以及广州PLUS的粉丝群都被一个神秘的公寓刷屏了。

▲广州PLUS群友的就该公寓的热烈讨论

这个公寓究竟为什么这么火?来看看下面这张来自朋友圈的截图。

总结一下,可以说是有如下两个重大优势:

首付50万,贷款五成,总价98万,就可以拥有珠江新城地铁上盖一套公寓!

可以以个人名义购买,有产权证还不限购!

这两个重大优势,戳中了不少购房人的痛点。

由于限价,现在不少增城、从化的住宅,首付都已经在百万级别,而且很多还不是那么靠近地铁;

由于限购,在330新政后,房票越来越少,连一手商服类物业都无法以个人名义购买。

因此,很多人一看到中介发的朋友圈,就觉得真的很笋!实际情况究竟是怎么样的呢?且来看看小妹这位探子给大家打探到的消息。

Q1:这个公寓为什么可以销售给个人?有产权证吗?

A1:很简单,这是个330新政前就已经卖掉的公寓,现在实际上是个人出售二手商服类物业,所以可以卖给个人,理论上是可以拿到产权证的。但是,我们从下面这份该物业的产权分割受理回执中可以看到,目前该物业还没有完成产权分割,也就是俗称的“还没有从大证分割成小证”。

Q2:购买这个公寓有什么风险吗?

A2:正如上面提到,这个商服类物业还没有正式完成产权分割,只是提交了申请,拿到了受理回执。也就是说,买家现在所购买的某某单位,实际上目前还是不存在的。那么这里就存在一个很重大的风险:一房二卖!该物业的物权还没有进行正式登记,购房者无法判断物权的权利人,交易时也无法像正常的二手房交易那样,进行查册和网签等环节,避免一房二卖。

针对这个问题,买家在签署购买合同时,需要明确出新证的时间,明确违约责任,同时要明确分割前后的物权所有者和出卖人是一致的。

另外,从上面的“受理回执”图片中,我们可以看到“申请人”一栏上有一家银行的名称。初步判断,极有可能该物业被目前的物权所有者抵押给该银行。这里也存在一个风险:出卖人如果有其他的债权债务,大证割成小证的之后,如果办理没有递件过户到买方名下,可能被债权人查封。

针对这个风险,建议买家在购买前进行查册(查大证的),可以了解到是否有抵押,是否被查封等,如果有,则有可能会出现上述所说的风险。买家需谨慎评估是否购买。

Q3:投资回报率高吗?

A3:据小妹了解到,该项目户型从25-32平方米不等,单价大约是4万-6万,也就是说总价介于98万-200多万。项目合作的银行有平安银行和邮政银行,贷款利率上浮30%。目前正在推的项目,产权年限仅剩20年。项目销售称,该项目的月租金约为4000元。按此租金计算,若不计算租金的年增长率,出租满20年,收回的租金为96万。

周边公寓的租金和销售报价又是怎么样的?看下图就很清晰了。

总的来说,周边同类产品,虽然均价可能比马会铂金公馆低,但是户型较大,总价较高。相对而言,这个盘最吸引人的点就是总价低,首付低。

而且据销售称,该项目可以签返租协议,租金从3800-4500不等。项目分为A、B两区,目前销售的区域,买家可以选择签返租协议或自用,而另一个尚未销售的区域,在未来会作为酒店出租,买家必须签返租协议。若按销售的说法,这个租金回报相比周边产品,相对较高。



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