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lyjnewhouse
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纠结!要买市区房还是性价比较高的郊区

发表于 2017-06-15 09:43:10 |只看该作者 楼主

来源:微信公众号广州PLUS


没钱买房头痕,有钱买房也头痕,一不小心纠结症就犯了!

如果是刚需,可能还容易一点,列出自己的预算+需求,基本能划出一个小半径的范围,再从中慢慢挑就好了。但如果有闲钱想投资买房,选择范围扩大,真让人看花了眼,“南拓、东进、西联、北优、中调”,乍一看,中南西北中每个地方好像各有潜力。


又或者用上买房的六字真言——“地段地段地段”,也未必就能轻易作出选择。

最近群友S先生就遇到这么一个难题:

S先生是投资购房,但手上预算不算多,之前一直留意南沙金洲地铁站附近的二手房,按他的打算,购入之后两年才能售出,两年后金洲板块会比现在更成熟,升值空间可以预期。


然后最近朋友推荐他关注天河客运站附近的某一手楼盘,该楼盘在前两日深夜开盘,其中有推出一些40平左右的小户型,售价大概4.3万/平左右。


一算下来,同样的预算,在南沙可以买到一套大户型,在市区只能买到一个小户型。那么问题就来了,究竟南沙的低单价大面积和天河的高价小户型,谁涨得多?这就让S先生略有纠结了。

目前银行近乎停贷,预售证也一直严控,“史上最严新政”没有半点松口的可能,观望情绪不是一般浓厚。在这样的市场情绪下,对广州楼市保持观察的人建议,“要不就买市区(房),要不就买性价比高的郊区(房)”。一看S先生目前纠结的选择,似乎刚刚好就符合上面这两个条件。

为了让选择显得更明智一点,我们不妨将这两个现有选项进行详细一点的分解:

选项A:南沙金洲低单价二手盘


1、190万总价买到120平南沙二手地铁盘

S先生早前看的是金沙中心地段楼盘A的二手房,楼龄不到10年,距离金洲地铁站步行即可到达。

初时业主放盘价为190万,总面积120平,算下来均价才不到1.6万。加上金洲中心地段,目前已经略有成熟的姿态,S先生觉得两年后,这个盘的升值空间应该不错。

▲金洲地铁站附近夜景


2、出租收入


按照目前广州的政策,3月30日之后交易的房子,必须满2年才能再次交易。S先生不是刚需,入手这套房子后能以租抵供。

在链家网上查到金洲地铁站附近的房子,1房1厅租金1千元左右。S先生的120平三房估计能租到2500-3000元/月左右。

选项B:市区高单价小户型

1、210万总价买到市区一手49平小户型

前天深夜开盘的位于天河客运站附近的某盘,有49平左右的小户型,精装均价4.3万/平,算下来总价约210万。该盘自身建有小学,近天河客运站,容积率4.0,是低密度的市区盘。

在均价分分钟飚7、8万的天河市区盘来说,这个盘的价格尚算实惠。而且对比之前的价格,这次加推的价格略有下降。

▲该盘最高价格去到5.6万/平,前两天加推的均价4.3万/平-4.8万/平,略有下降


2、租金收入

因为该盘明年9月才能收楼,所以S先生至少要明年才能获得租金收入。按照目前的行情,该楼盘附近的租金情况大概是:楼梯楼2房1厅3500元/月,楼梯楼3房1厅4000-5000元/月。如果S先生买下这个49平的小户型,凭着一手电梯楼+精装修,收楼后估计租金收入接近3500-4000元/月左右。


升值潜力PK



两个楼盘的情况大概如上,那么重点来了:预计S先生2-3年后准备再次出售这次投资买的房,那么哪个盘的升值潜力会更大呢?

南沙是粤港澳大湾区的几何中心,未来随着粤港澳大湾区的规划落实,会不会给南沙一个比较大的提升机会呢?而金洲中心,是南沙比较成熟的板块,附近的建设已经略有规模,而120平的3房户型能满足刚需购房者的需求,未来出售应该不愁没有人要。

市区盘买少见少,200万能在市区上车,可算是低成本操作。49平的一房一厅户型,能以单身贵族为目标客群进行出租或者放售,未来市区的房价会越来越高,按照目前的趋势,市区高单价的小户型会成为市场热点。





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霞wNPQ
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发表于 2017-06-26 15:13:37 |只看该作者 2楼

随着深中通道和深茂高铁的建设,和周边一二线城市的限购。而中山的房价又偏低,促使去年中山的房均价5000涨到均价过万。

粤港澳大湾区的建设也已经纳入国家“一带一路”政策,所以未来中山的房价还会持续上涨!有需要了解中山房子可以加我

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