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芍药
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新一轮政策潮 广州房价要怎么走?

发表于 2017-08-09 09:21:07 |只看该作者 楼主
标签:房价 楼市 新政


最近楼市政策多,先是广州推出“租购同权”打响头炮,再之后是上海拍出楼面单价为5000出头的“租赁土地”,后续再有北京的“共有产权房”(相关内容可看:图解 | 相比限价房经适房,共有产权房更优惠吗?

除了一线城市,二三四线城市也跟进出台不少吸引眼球的政策,如无锡的租房也可落户,成都的住满5年可以5年前的价格购买等。

影响房价和房地产行业走势的,一方面是供求关系,市场规律的维度,一方面是政策,调控的手,而宏观大环境能看出调控政策的方向。

此轮政策潮,归纳起来就是围绕“租住”二字,而且不少政策都是为了更稳定地租住,既赋予学位、户口等本来跟房产高度结合的权利,而且还有稳定租金、公寓改造出租房享居民同价水电等细则,此时我们不禁想起一句耳熟能详的话,“房子是用来住的,不是用来炒的”,不过这个“住”,也可以解释为稳定地租住。

今年年初以来,全国超过60个城市陆续出台楼市调控政策,用行政手段打击抑制炒房的空间,从而遏制房价过快上涨。“限”的政策是过渡性的,效果是立竿见影的,不过也有声音认为,“如果限制的政策放松了,房价会不会再次飞涨”?!所以,后续需要探索更为长效的调控机制。

此轮以“租赁”和“共有产权”为主要内容的政策潮,正是在探索房地产市场的长效机制。但随着更多的细则出台,以及这些长效机制的长期落实,房地产市场会发生什么变化?

从房价来看,如果期待北上广深一线城市房价大幅度回落,小妹觉得是不切实际的。其实换个角度来看,正是因为房价不可能大幅度回落,才需要探索以“租赁”为主的长效调控机制。而且如北京推出的共有产权模式,政府也是房子的产权人,你觉得房价有可能大幅度回落吗?

重点推进租赁市场,也是从供给上来平稳房价,增加居住房屋的供应,减轻房子的金融产品属性,正常的社会不是人人都能买得起房,而是人人不为安居乐业而发愁。

那么这样来看,未来房价是否还有上涨的可能?首先,有一点是要清醒的,无论是广州的“租购同权”,还是北京的“共有产权房”,适用的人群不算普遍,要不就要求是本地户籍,要不就要求满足限购条件。所以在政策惠及更多层次的人群之前,小妹觉得一线城市的房价还有可能继续上涨。

很简单,看需求,回到我们前面说的市场规律的作用。一线城市仍然有大量的人口流入,房屋供应依然是非常紧张的,供小于求,价格就会倾向卖方市场。所以除非未来房地产行业能通过多渠道来满足不能阶层的居住需求,不然一线城市和部分热点二线城市还会有上升压力。

看完宏观大环境,我们来细看广州市场。

由合富研究院发布的数据显示,2017年上半年广州住宅(含一二手)网签同比增加20%,说明市场需求依然旺盛。

不过因为政策预期的作用,今年3月、4月促进了大量的成交,所以如果要科学来看2017年上半年的楼市情况,最好分开新政前和新政后。

合富研究院发布的数据显示,2017年二季度(新政后)广州全市一手住宅新增面积以及网签面积同比都大幅下降,2017年二季度网签面积同比下降高达36%,可以理解政策调控主要在一手市场,而且因为限制网签的原因,所以在数据上看到比较明显的回落。但从价格上仍看到有2%的同比上涨,政府的限价+限签,仍未使价格出现明显的回落,这也从侧面来讲明需求的持续旺盛。

调控的目光主要关注一手住宅市场,所以不少需求转移到了二手住宅市场,新政后广州二手住宅量价齐涨。2017年二季度,广州二手住宅网签量同比增长14%,均价同比上涨12%。

不过从更细分的数据来看,市场的冷淡情绪依然在蔓延,广州一手住宅网签数已经连续多周维持在千套以下。

▲今年以来广州一手住宅成交情况

数据来源:搜狐焦点数据中心

6月有大盘亚运城大量推新货,带来比较多的成交,此外可以看到自新政后,广州的成交量持续处于低位,市场情绪冷淡。不过,这种市场情绪很有可能是由开发商的推货冷淡带来的。

来到此处,总结一下,租赁的优惠政策出台,目前还没有对市场有明显的作用,除非之后能在大范围内落实,解决各阶层的居住需求,才能长效地减轻房子的金融产品属性,使房子回归到居住的本质上来;而从广州目前的市场情况来看,市场的冷淡情绪多由供应不足引起,然而需求依然旺盛,限购、限售的调控政策短期内不可能放松。

看到这里,如果你还想问小妹“所以,到底未来房价还会不会涨?”,小妹建议你拉到文首,重新读一遍文章。



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幸福一家人
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发表于 2017-08-09 09:55:15 |只看该作者 2楼

赶快回老家占位才是真理

天天快乐
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发表于 2017-08-09 09:58:58 |只看该作者 3楼

都唔盼望房价会跌啦好好搵钱先差唔多

水墨散人
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发表于 2017-08-09 09:59:47 |只看该作者 4楼

政策那么多 都是水中花镜中月

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