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广州几大新城密度指数pk,结果让人想不到!

发表于 2017-09-18 13:09:02 |只看该作者 楼主

搜狐焦点广州讯】此前不久,小妹陪打算换房的朋友去珠江新城看一套二手房。甫踏入楼盘,33层高的10栋住宅楼“握手”似地挨在一起,对小妹造成了冲击:花9万+/平方米住进这个容积率7.0,逼仄程度不亚于城中村的小区,这是怎样一种任性?

小妹有感而发,今天,想来谈一谈这个楼盘销售并不一定会主动向你介绍,但与你居住的享受度息息相关的参数——容积率。

“容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。”(百度)

一般来说,不同的物业类型,有对应的常规容积率。如下:

时下市面上的住宅楼,多以高层为主,容积率在2.0-6.0之间。而容积率突破定义划出的“5.0舒适线”的现象,在当下已经是比比皆是了。

去年,中心六区一共成交宅地(含商住)10宗,除了黄埔区两宗宅地,老中心区的用地规划容积率基本都在2.5-6.0之间,主区间为4.0-5.0,达到3.0以下低密度标准的稀少。可见,随着可供应用地的收缩,地价越来越贵,房子越建越密,容积率一路飙升也是一种“新常态”了。

2016年广州中心六区出让宅地容积率

近年来,小妹可谓看着中心六区出让用地的容积率“节节高升”,比如住宅楼都要“拼高”建到60层,立志要成为地标的广钢新城等等。

以在售/待售楼盘为参考,我们来看看目前广州中心六区各大炙手可热的“新城”的密度指数:

以单价10万+豪宅为标榜的珠江新城,在售项目的容积率均值去到5.0。广钢片区以高层乃至超高层住宅为主,有数栋超100米的摩天住宅楼,最高的地块容积率去到7.22,容积率低者也在3.0左右。对比之下,白云新城和奥体新城,可以说是“新城”里的一股小清新。

白云新城在初期经历过规划调整,规划人口从25万降低至10万,增加了公共设施和绿化比重,相对也减少了居住用地比例,并且对于板块内的建筑采取了限高,东西南北侧楼高不超过24-100米。因此,白云新城内也以低密度住宅为主,容积率在1.01-4.2,是一个低密度板块。

而奥体板块的情况比较特殊,板块内项目几乎都是以“别墅+洋房”为组合的,整体容积率在2.1-3.0之间,几大项目的楼栋几乎都控制在30层以内,在近年来如雨后春笋冒出的中心区“新城”中,可谓在低密度方面开了挂。

根据规划,奥体新城占地约21.9平方公里,用地规模约等于3.5个珠江新城,规划人口37.8万,容积率≤3.0,绿地率将达42.7%,人均公共绿地面积达13.4平方米,是中心区少有的低密度绿色住区,板块内除了自然山体,还有世界大观、奥体中心等大型配套,令其形成一个公园式的住区。

从2014年底的那波集中让地,到今天,瓜分了奥体板块的七大开发商项目开发已接近尾声,社区的居住条件也日渐趋向成熟。从让地、开工、入市到下一阶段的入住,奥体新城的速度不可谓不快,这也许和其开了挂的板块优势有关——天河区+低密度,无论如何也不会难卖。

据小妹了解,奥体新城里的别墅,早早地就卖得七七八八了,目前在售的4个项目,都主推洋房产品,面积在88-167平方米之间,以120平方米+的改善三、四房为主,均价在4.6万元/平方米。

在产品方面,奥体板块的低容积率优势体现在哪里呢?比如说,在用地紧张的中心六区,建出了别墅群,建出了墅区洋房。

小妹记得上一次见到可以望山、望湖的别墅群和墅区洋房,还是在“隐形富人区”南湖,数百米的景观视野,在“握手楼”密布的市区里,可以说是奢侈的。而这样的别墅群和墅区洋房,奥体新城也有,例如目前在推墅区洋房的龙湖首开天宸原著。

龙湖首开天宸原著分1、2号地块进行开发,两个组团都采取“别墅+洋房”的组合开发模式,依据坡地的地形,前排为别墅,后排为围合式排开的数栋洋房,因为无建筑遮拦,还可从这里望到小蛮腰、珠江新城和白云山。

天宸原著二期效果图

目前,龙湖首开天宸原著在售97-140平方米三房至四房,精装交楼,售价在4.5万-4.8万/平之间。

对比单价10万+的高密度豪宅,小妹觉得,从窗户一眼能望出百米,才是“人性的解放”啊。




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