“菜鸟”投资者群现楼市 利润背后高风险

  他们眼中的投资客

　　他们买房很大部分就是追涨，哪个区域房价近期涨得快，哪些楼盘交投活跃，他们就买哪一种。

　　———港置地产深圳区总经理陈鹏

　　最近几个月的投资客都相当有实力，但基本都是新手。他们中间的很多人投资买房其实根本就没有标准，最大指标就是自己喜欢。———中原地产宝安区区域总监郑昌洪

　　你都不大分得清楚哪些是自住客，哪些是投资客。他们不太关心租金，多半是为博升值。

　　———书香门第运营总监王永胜

　　现在入市投资的菜鸟比老手多，有钱没钱的都想炒楼。不同的是，有钱的是长线持有博升值，没钱的多半是短炒，快进快出。

　　———中介人士老陈

　　现在的人又像2007年一样，成了追涨的羊群，全凭感觉又杀入了楼市。他们只是觉得它（楼价）还可以涨，所以就买，但没有非常明确的评判标准。

　　———深圳资深投资客邹建民

　　租金没有上升，但买房人突然暴增，房价突然暴涨，那只有一个解释，大部分买房人并不是看重租金回报，而是看重升值收益的。

　　———英联国际不动产首席经济学家郭建波

　　典型案例

　　突然闻风杀进深圳楼市的投资客，他们是何许人也？金融危机、通货膨胀背景下，他们为何要买房？在房价又开始出现泡沫的时候还追涨入市，他们是基于什么判断？他们是带着冷静的投资头脑和理性分析进来的，还是跟风起哄一味追涨？通过接近这一群近期在楼市上活跃的投资客，这些问题或许能有答案。

　　跟风追涨型

　　IT精英初涉炒房套套赚

　　李先生投资思路：在景田一带买房，小户型为主，带租约最好。

　　“我都是小打小闹，不期望赚很多钱，和专业的投资客不能比。”相对大的投资客来说，IT人士李先生的投资经历确实有点“嫩”，去年10月份才入市炒房，而且都只买小户型，但是，短短的半年多，李先生已经买房5套，而且已经瞄准第6套物业，快进快出，作风干练简洁，其投资思路，也已如老手一样，不浮躁不被蛊惑，老老实实赚小钱。

　　和一般IT行业上班加班太多不一样，李先生上班算轻松的，去年8月份左右，他手上有了几十万闲钱，股市不敢进，每天看报纸新闻，都说楼市见底了。李先生下班没事做就跑去中介地铺看房子，和中介聊天，中介也都在说楼市见底了。

　　尽管楼市见底的声音很多，最后让李先生开始奋不顾身进入楼市的，还是美联物业有个中介人员推荐的一个理由，10月份，美联物业的中介人员告诉他，有一套叫金色假日的小户型楼盘，位于景田，两房，加上手续费78万元，月租金可以到3500元。该中介人员告诉他，这个房子很好租，卖不出价格，出租基本也可以以租抵供。李先生就去查看了后，决定试试，于是10月底买下来。

　　结果房子刚刚过户，还没有开始月供，就有买家找上门来，给出的98万实收价格让李先生惊喜无比，赶紧出手。2个月就赚20万，这是半年多来他最得意的一笔生意。

　　去年10月买，第二年1月卖；去年11月买，今年3月份卖……看李先生买房买进和卖出的速度，就可以看到李先生炒房喜欢快进快出，他不相信什么长久，只要有赚就可以卖。除了第一套2个月就卖出之外，去年11月份，他在景田买了一套凯旋国际（查看地图）的小户型，42平方米，65万左右买进来，今年3月份72万卖出。“有人要，有钱赚就不想留，我胆子小，赚了再说。”所以短短的半年多，他已经买进5套房，最新的这套5月份买的，还在过户就有人以高出8万的价格要买，李先生笑言自己获利心理不是很重，而且相信卖出去了还有好房子可以买进赚钱。说到自己的投资思路，李先生有明显的区域情结，他买的房子，基本都在景田一带，以小户型为主，带租约最好，他看中这个区域的原因就是这里的交通方便，周边配套好，有些还有莲花山景观，就算不能赚钱卖出去，至少可以很快出租，租金基本可以抵月供。他说快进快出的特点就是有时候自己都不需要交月供，房子已经转手，成本不多。

　　“目前我还在物色新的楼盘，近期又看中一个楼盘，我看准深圳某些区域，房价再跌也不会跌多少，而且楼市目前还是可以看好的，所以还会继续投资。”李先生表示。

　　抵御通胀型

　　有10套房子了老公还叫继续买

　　胡小姐投资思路：防止通胀，房产投资比存钱在银行要好很多。

　　南山、中心区、香蜜湖、景田……深圳不少区域都有胡小姐的物业，不过她近期又开始在福田的几个区域买房子，从2月至今已经买进六七套，房子总价从100-600万元不等。“通胀是迟早的事情，钱拿手里会不值钱的。”这是胡小姐学经济学开有工厂的先生的投资名言，所以他一直对她说，看到合适的还可以继续买。

　　2005年开始入市炒房，30多岁的胡小姐可以算是老投资客了，经历了整个楼市最好的时时光，也在最疯狂的2007年高价买过房子，在2008年一整年如寒蝉一样不敢动弹，一直到了2009年2月份，她发现买房比存钱更划算才又重新入市。

　　2009年2月到现在，她已经买了六七套房子，其中升值最快的是位于水榭花都的一套房子，650万买进，如今有人出价850万元。

　　在今年买的房子中，胡小姐大部分都是买300万以下的房子，带有装修和家私的，因为这样可以很快出租，而且有些投资回报还不错，如位于福田的缇香名苑，72平方米，130万元，3月底购买，买后就出租，月租金4500元，投资收益率超过4%.“两房和一房最好租，300万以上的房子，租出去没那么容易。”胡小姐说。

　　在胡小姐的投资理念里面，钱一定要生钱，但是也不能将所有的钱放到一种投资里面，所以她的钱分三部分，一部分是保险，一部分是股票，还有一部分是房产。但是股票亏了太多，所以目前只要解套的钱都拿出来放到楼市里面。“房子解套比股市要快，我2007年被套住的房子，只有位于南山的半岛城邦和盐田一套物业还没涨回来，其余楼盘都涨回来了，而且有些位于中心区的房子还已经赚钱。”对于2007买的这些曾经被套住的物业，胡小姐倒是没有太多不爽。经历了2007年之后，她的投资思路有了转变，以前是满深圳看房，现在是主要看几个区域，如香蜜湖、中心区等地带，而且主要是考虑租金，如今她手里有10套物业，七八套在出租。她表示短期不会再买一手房。

　　对于后期的市场，她依然看好，并表示自己的先生经常给她灌输通货膨胀的理论，所以她也深受其影响，认为房产投资比存钱在银行要好很多。“但是，我觉得自己不冒险，我的房子都至少首付三成，大多可以以租抵供，就算房价下跌也没关系。”

　　金融危机影响型

　　扩大再生产比炒楼风险更高

　　杜先生投资思路：住宅有泡沫，现在应将钱投进写字楼。

　　“因为金融海啸，生意就不好做。”做纺织实业的杜先生说，从去年开始，公司拿到的欧美订单已减少了一半以上。因为开工不足，厂里的有两条生产线都陆续被迫停工，现在正打算停掉第三条。“虽说国家有政策说要扶持民营实业，但事实上，银行的钱很多都去了国有企业。对于我们这样只有500多号员工的小公司，随时都有破产的可能。所以，我也不敢再继续往项目里投钱了，与其扩大再生产，不如拿钱做其他稳妥投资，等金融危机过去再说。”

　　但42岁杜先生说自己最讨厌“风险投资”，例如股票、期货，他都不愿沾染，“这可能与我做实业有关，不信任也看不懂，把钱投给这些渠道商，风险太高，不踏实。还是房产好。”杜先生认为投资房产就像存款银行，但利息会高很多。

　　其实，杜先生已经在2007年已小试了牛刀。当他于2006年买了几套小户型在2007年转手卖掉赚到他在楼市挖到的第一桶金之后，又从2007年3月开始买豪宅，包括波托菲诺四期、天鹅堡的复式，中信红树湾1期都有物业。但是2007年下半年行情的逆转使得这三套物业都被套了。“那一年我好像是着了魔，一心想着入货，到处看豪宅，追着买。业主返价我就加价，但后来价格一路下滑，对我打击很大。”杜先生在经过2008年痛定思痛后，对房产投资有了新的认识“不追涨”是首要前提。

　　这些经历也为杜先生今年的投资方向埋下了伏笔。尽管现在住宅很热，但杜先生却说有泡沫，他决定趁机解套后将钱投入还没有大涨起来的写字楼。就在上个月，杜先生搬进天鹅堡复式房里，把他在2005年以2万元/平方米买来自住的红树西岸以4 .1万元的单价卖掉了，并拿此钱买了一套中心西区的写字楼，这套物业还带租约，不到2万元/平方米买来，每个月能租到100元/平方米。在他看来，写字楼的价格比豪宅还低，不符合“逻辑”，但租金回报率却比豪宅至少高3%-4%，作为保值性投资很划算。现在有通胀预期，生意也不好做，干脆选择写字楼这样有稳定收益又没有大涨的物业做投资。他说最近还是看不到订单有增长的迹象，所以他打算继续把手上的资金放在楼市流动。

　　政策跟风型

　　解除限外令放手买小户

　　关小姐投资思路：炒房要跟着政策走。

　　29岁的吴小姐从香港来炒房。4年前，她从一名公司白领直接嫁给了她的香港籍上司，做上了富太太。虽然不是香港人，但她却有着港人十足的投资热情。对她来说，平时也不需要工作，有老公养着，炒房一度成为了她的职业，之前有赚有亏，还有被套的她，现在也学“精明”了，“在大陆，做生意要跟着政策走，炒房也要跟着政策走，今年经济大环境多变，政策也蕴藏着很多变数。”基于此判断，吴小姐表示：“我今年肯定不短炒。”

　　但之前，她却属于投资客中短炒的典型。限外令出台之前，整个房地产投资环境很宽松，很多房子都可以一成首付甚至零首付购买，她说那时候几乎每天都来深圳，过关时就在口岸买几份报纸，根据报纸上刊登的楼盘信息去搜楼。她买的多是一手现楼和二手房，因为这样转手起来会比较快，不用等房产证。她手中的房源差不多平均两个月就要更新一次，“在罗湖、福田中心区、南山后海都有买，能赚到利润的10%时就卖掉，然后再进货。”

　　吴小姐曾一直认为自己“不贪心”，绝不会有什么风险。但是，限外令就像七月冰雹一般，砸中了自己，“在2007年6月份入手的三套物业都因此被套了。”吴小姐说当时就是因政策环境逆转市场急速冷却而无法及时脱手。“其中一套2 .7万元/平方米的星河国际的两房，在今年5月以2.9万元/平方米成功解套。还有一套是金地梅陇镇的，以1.7万元/平方米买入的，现在还没有出手。”

　　现在，吴小姐已培养起自己的政策敏感度了，所以，今年限外令一解除，自己又放手在后海买了三套小户型。两套大两房在现代城（查看地图）华庭，一套金海岸的50平方米的一房，“这三套都从买入的1 .1万-1 .2万元/平方米涨到了1 .3万-1 .4万元/平方米。但我不想做短炒了。”在吴小姐看来，今年政策环境或许也会比较多变，所以她出手很谨慎。“我十分看好深圳2-3年的行情，但对今年真的没有把握，不敢短炒，害怕突然出一个什么政策又被套了。”她表示自己还在物色高租金回报率的小户型物业，打算当收租婆，据说，她那两套大两房月租到3000元，一房能租到2500元。

　　名词解释

　　“菜鸟”投资者

　　●老牌投资客撤场，大批“菜鸟”投资者涌现。

　　●他们往往是有钱但不懂房地产，且买房子没有标准，全凭自己喜欢。

　　●盲目跟风追涨和惧怕通货膨胀使他们把重金投入房地产。(黄露 李孟姣(李孟姣博客,李孟姣新闻,李孟姣说吧) 朱文策(朱文策博客,朱文策新闻,朱文策说吧) 张锐宣)