焦点关注:首付四成"很不道德" 金九银十或有大促销

　　虽然银监会在上周五否认首套房贷首付提至五成，不过，房贷越收越紧却是不争的事实。

　　在广州，据媒体报道，建行、农行有网点表示其首套房贷首付比例已提至4成，首套房贷的利率优惠也早已成为历史，贷款利率多在基准利率之上上浮10%。同样上浮利率还有深圳占房贷份额最大的建设银行。

　　从“国十一条”到“国八条”再到“国十条”，差别化的信贷政策已成为抑制楼市虚火的重要手段，第三套房禁贷，第二套房首付至60%，已经抑制了部分改善置业的买家。终于，“战火”波及到首套房。

　　在投资放卖弄，按国家统计局公布的数据，今年一季度，地产投资增速超过30%。一般房地产开发，从拿地到销售，有1年到2年的时间，按此计算，到明年此时，供应量会保持30%的增速。如果成交量保持目前的低迷，积累的库存将会越来越多。

　　那么，信贷的收紧是否会扩散？这是否将拉开第四轮调控的序幕？对已然承受不了高房价的刚需族们来说，这一消息是否将他们从稍有回暖的信心拖入严冬？敬请关注第94期《焦点关注》！

　　时间：5月12日下午 2:30

　　嘉宾：

　　龙斌：合富置业首席市场分析师

　　曾英杰：经纬行研究中心高级主任

　　易素雯：景博行品牌推广经理

　　导读：

　　首付四成很不地道 银行趁火打劫

　　下半年房贷将放松 首付提高难铺开

　　中型开发商最有可能降价促销

　　下半年买房找缺钱的房企

——————以下是直播内容——————

　　主持人：感谢两位参加我们第94期的栏目，先从浙江开始有部分的地区的贷款利率提高，我看到北京有报道，现在到广州，我们主要是想讨论一下，在政策比较严的环境下，在信贷的方面，考虑到首套房的买家，对于现在的市场会有什么样的影响?先问一下龙博士，你在知道这个消息的时候第一个反应是什么?

合富置业首席市场分析师龙斌

　　龙斌：其实我感觉如果首套房贷从3成到往上提的话，利率也上升，其实可以说是从两个方面可以去看。

　　第一：这个做法应该是很不地道，银行应该有一种是趁火打劫的味道，大家知道信贷很紧，很多银行的额度被垄断，现在买房的都是刚需，也是利益的驱动。

　　在一个信贷额度的供求关系的紧张下，利益的驱动给我们感觉银行不太地道。如果说从政策层面来看，如果真的政策会首付上提，甚至前一段时间有5成，但是后来银监会出来辟谣，我觉得要这样做的话就可以分了。因为这个政策我感觉到现在调控不应该这么过分。因为置业一直是我们文件里面首要支持鼓励的部分，你看哪一条政策都是要鼓励支持各式各样的置业，都是要对第一次置业采取这种措施，因为它是合理，它是支持要鼓励的，所有的政策都是这样。调控是调投机、投资、多次置业，这些被获取财富的杠杆工具。所以真的出来这个东西，如果从政策层面来看，已经变味，感觉不可思议很难理解。因为作为业内都是去看政府政策的文件去理解，你要政策出来这种东西，真的不可理解。所以说，第一印象从银行来看不地道，趁火打劫。从政策来看是暂时不会出现这种情况。

　　主持人：谢谢龙博士，曾主任呢?

经纬房地产咨询有限公司高级研究主任曾英杰

　　曾英杰：当时也接到媒体的采访，当时是这样说的，这个真的是不太可能。假如首付是5成，那二套房呢，要么是8成，在目前政策背景之下，投资型早就被打死，多次的改善型已经被打死，现在只剩下首次改善型的，如果你把这个也打死，那么你就没有办法继续下去，当时感觉这个不太可能出现这样的情况。

　　主持人：您的意思说不会大范围的出现，或者是整个银行业都出现?

　　曾英杰：最起码不会从政策的层面出现这样的情况，从什么情况出现5成或4成。

　　主持人：从你分析，部分银行提高首套房的比例原因是什么?

　　曾英杰：我觉得主要是前期一系列政策造成的，因为从去年开始一直提准备金率，一方面本身这种银行的流动基金有比较大幅度的减少，另一方面，去年有很大一拨，从银行搬家到股市，有一部分搬家到楼市，一个是政策导致的银行的资金量在逐渐的减少，另外一方面负利率的原因导致把银行的钱提出来，两方面导致银行钱的紧缺，因为部分银行额度不够，因为商业银行因为它追求利率，他会针对部分的客户提高首付和利率都会出现。不赞成龙博士的不地道，从理论上可以理解。

　　龙斌：原因我觉得是银行的额度有限，然后比较偏紧，这样需求量比较大，所以它会采取这样的措施，包括之前说的，谁给的利率高，先给谁放款，这个是一种无奈，或者是房贷额度方面追求的自然会出现的情况。当然因为它是这样的供求关系，你要是在道德上评价的话，我觉得做法不太好，因为它直接伤害的是我们消费者的利益。

　　主持人：其实从现在来看，从部分的银行提高利率，从现在的严重程度和执行程度来看对买价会有多大的影响?

　　龙斌：其实大家很关注首套房贷提高，或者利率提高。这个问题确实值得关注，现在来看，其实整个来看其实是个别的现象不是普遍的现象。普遍的是现在额度少，大家拿到贷款的时间比较长,要排队。并不是市场上所有的首付都提高，所有的利率都提高，只是个别的现象。我感觉这样的时刻，有一些影响，但是影响不是太大，可以这么的判断。如果我是消费者我就会想，我这套房，如果不是3成，而是4成，等于是门槛提高，那我肯定又要筹钱了，如果钱够了我就可以放心的购买。因为它是刚需，所以它也会认。因为2000块钱供楼，一个月也就是几十块钱，也就是说小数加在一起会是一个大数，但是从每个月供楼的成本不是很紧，我想刚性需求跟这个有关系，我想最关键的原因，首次置业考虑的户型不大，比较适中，它总价也不高，市场上往往是户型小，总价不高的房子，刚性需求最喜欢，这样首付的提高还有利率的提高，和提高之前不会造成一个很大的率差，总价关系到它的首付提高多少，关系到它的利率提高多少，这一点决定了它应该是在比较迫切的需求作用下，它基本还是可以满足。所以我想目前影响应该不算太大，如果一下子提高到5成我觉得不可思议，这个我想可能我们这一轮的调控，我个人觉得也许看不到不可思议的调控政策。

　　曾英杰：50万增加10万这个额度是增加很远。

　　龙斌：我感觉不能这么判断。

　　主持人：合富那边有没有相关的统计，比如首次置业的买价，在你们那边的成交有多少，一般像他们成交的总金额是多少?

　　龙斌：一直以来我们都有一些统计，比方说，在目前的二手市场中，首次置业占到60%左右，是相当的比重，50%到60%应该是比较多，从一手市场来看，应该会低于一个比例，因为现在一手没有统计，现在的市场和2010年的市场，像现在的成交都集中在外围的区域，可以肯定的是一手的置业没有二手高，二手在6成左右，面积是在80平分左右。或者是没有一个决定，肯定会有一些误差，其实可能要分区域，平均一下，比较远的区域比如说花都，总价可能只有50-60万，城区肯定就会80-90万，甚至是100万都有，根据区域的不同大致是这样的背景，而这一块主要是一些中高端的二手商品房，如果有一些相对房型更小小一点，或者是更低一些也有，但是这个在目前来看统计起来会有所差距，统计的都是一些中高端的商品房。

　　主持人：二手房我们关注不是很多，二手房首付是多少?

　　龙斌：通常是3成。从不管是一手还是二手，有的时候一手是指定的，二手是有一个选择的过程，你如果拿不了3成，你可能去找一个可能拿3成的银行，从目前的情况来看，通常来说，有个别的银行的额度比较紧，它可能会提高，但是多数银行可能还是固定，再一个如果从底价来看，从目前收到的信息来看，现在的额度似乎是比去年略有一些松动，毕竟它这么多个月持续的缩量，现在的房贷逐渐会变得多一些，你像下半年还是这样的成交量，比去年明显减少的话，供求关系可能会逐渐的好很多。

　　主持人：曾主任呢?

　　曾英杰：二手跟一手不一样，如果是买家会遇到这样一个问题，你房子的评价价上不去，导致总的贷款额度有限，有一些二手房有一些问题。

　　龙斌：理论上按评估价是有3成。

　　曾英杰：理论上3成可以贷到，但实际上不可能。

　　主持人：首付的提高对您有什么影响?

　　曾英杰：之前有很多的朋友暂时没有打算看楼，突然新闻说，首付要5成或4成，他们就会急，因为对我们来说，首付没提高一成，我们置业的希望就破灭一份，这样的情况下，很多人就会抢在政策落实之前买房，就在一个时间短限购变成抢购，在我来看，首套房首付的提高也有这样的现象，这个是短期的，比如说银监会辟谣之后，这种现象就会减少，刚才龙博士讲了很多，我基本上都同意，实际上人都有很多选择，预算在哪里，首付提高之后，你就要压缩你的需求，把总价降下去，或者是把户型降下去，总体来说这种做法对消费者来说，或是比较难受的事情。