焦点关注：亚运城合同太“霸王” 预售制度应取消

　　亚运城“质量门”事件已发酵多天，昨日，广州市国土房管局表态，要求开发商按照交楼标准修缮，在6月30日前正式交楼。

　　在此事件中，收楼流程、交楼标准等问题被摆上台面，成为双方争执的焦点。而其所暴露出来的“流程无法可依”、“合同有不公平嫌疑”等更深层次问题，甚至是开发商所谓的“行业惯例”，更折射出房地产这个高速发展行业长期积累的弊病。

　　亚运城“质量门”或许将成为中国房地产的行业样本。目前，事件已进入后期修缮阶段，亚运城的业主要如何抓住机会，维护自身利益？收楼流程、交楼标准等问题，是否有更妥善的解决方式？看似平等的购房合同中又隐藏了怎样的玄机？敬请关注第95期《焦点关注》，搜狐焦点网将进行全程图文直播。

　　时间：2011年6月2日下午2：30

　　邀请嘉宾：

　　亚运城业主

　　彭澎：广州市社科院高级研究员

　　谢逸枫：著名房地产专家

　　周玉忠：广东中泽律师事务所副主任律师、广东省律师协会房地产专业委员会委员

　　话题：

　　1、【“先收后验”惯例是“坑蒙拐骗”的行为】

　　2、【业主无奈亚运城“霸王”合同】

　　3、【专家：买房注定就是在维护合法权利的道路上越走窄】

　　4、【法律缺失：交楼没有固定标准】

　　5、【变更规划没有广泛公示 绿公地带恐再建楼房】

　　6、【业主：要求政府出面验楼 望开发商流道德血液】

　　7、【预售制成“货不对板”根源 专家齐呼吁取消】

　　8、【互动环节：业主欲终止合同 专家认为太冒险】

——————以下是直播内容，请不断刷新——————

　　主持人：首先感谢各位来参加焦点关注，最近一直是闹得沸沸扬扬的交楼问题，其中一个大家探讨得比较火的交楼流程，说交楼流程怎么样，所以在所有的媒体报道得这么多的情况下，我们一起探讨一下，在这次一次事件当中反映出来的行业的一些弊病。很荣幸邀请到各位业主。现在请潘先生来探讨一下您去了现场收楼是怎么样的流程?【房地产专家、律师、业主面对面座谈即将开始，欢迎各位业主提问】

　　业主潘：本来买了亚运城媒体村第6栋单元，在28日收到通知去收楼，5月28日的流程是第一次先确认身份，看你是否买了物业，流程过了以后，第二流程就是叫你签订文件，文件包括业务管理费，预交3个月，总共有5项。其中还有一个收楼在里面，第三个流程就是要叫业务维修基金，当时我过了第一个流程之后，到了第二个流程，他叫我交管理费用，我还没有看楼，我说我不能交，因为我没有看楼，我要看到楼才可以交。

　　我就跳过第三关，他说这个是交给银行的，我就去交了物业维修基金，交了以后就找一个人带我去看房，我没有按照他的程序去走，他怕我影响其他的业主，所以就我自己去看自己的物业。我有了很多的思想准备，但是到了现场还是大吃一惊。简直没办法看，摇摇摆摆，还有色泽也不一样。一开门以后看到入户花园，顶上的油还没有干，一块墙漆掉了下来，我拍了照片在这里。

　　主持人：现在您是签了收楼的文件吗?

　　业主潘先生：我没有签。他就给我收楼记录，在收楼列了十多个问题在里面，交双方签名，签名以后，就找签合同的负责人，我就问他，一般按照规定，收到之后，给我一个答复，什么时候可以交楼。我去到时候是一个女的，很厉害，她说6月30日可以交了，口气很大的，我说你怎么说也要有一个期限啊。她说6月30日交楼，你走吧，因为没有签名，没有缴费，他就先给你。

　　当时现场我打了一份合同给开发商，现在还没有收到答复。

　　主持人：潘先生作为一个业主，现在请问一下专家，这是“惯例”，而且他也在收楼的现场，现在据说除了万科是选验楼后收楼的，其他都不是。而且他们自己说，这是不违反规定的?您怎么看这个惯例。

　　彭澎：这是房地产在现在比较火爆的情况下出现的，在楼上面哪一个地方不好，都要提出一些要求，再交楼，现在在内地也是这样的。开发商的房子是先看了以后哪些地方不适合，哪些地方不好记下来再收楼，收楼后，存在的问题不管，这些问题还是比较少的。我不知道这里一下子是把全部的问题处理完之后还是收了还把你维护好。

　　主持人：谢总您是怎么认为的?

　　谢逸枫：我之前也碰到这种案例，我是学法律出身的，而且也处理过法律的纠纷，因为开发商在合同里面也没有规定，收楼具体是一个什么标准，先验收还是再签字后收楼都没有规定，跟开发商一方签字也有关系。开发商可以逃避有些风险，你先签字就是你承认了这个，然后你再去验收发现有问题的话，他给你做一些维修之后他就不管了，万科有这个先验后收，也不一定是这样的。这就是霸王的条款。虽然《合同法》规定里面没有明确规定。

　　我们去买东西的时候都是一手交钱、一手交货，你在商场买东西都是要看过有没有瑕疵的，如果有瑕疵的话可能只交一半金钱给你，到验收没有任何瑕疵的时候那个钱才交给你，如果是按照合同法里面公平的原则来看，应该算是先验收后签字再收楼，这才是符合法律的公平，这也是符合社会公正的。

　　这不叫惯例，你叫惯例，无形中你就承认了这个东西是合理的。其实开发商这样做也是为了避免有些收楼之后怕有些人闹事，或者因为房屋价格而退房，实际上这个也是开发商的一种习惯，但是有一个如果业主或者购房者要避免这种先签字后验收的问题，有一种办法是是很好的，那就是必须先验收后签字再收楼，和约定的东西是一样的没有问题再签字。

　　这就是关系到你切身利益的存在，为什么开发商在收楼的流程当中没有提到过，法律的风险性就在这里。提醒的义务是很重要的。这就是导致收楼的流程没有说明，在这方面法律的也是一片空白，也没有监督，购房者就吃了这个亏。你要承担这个责任在这里。

　　以后去买房子的时候，收楼的时候，必须把有一些东西写到补充到协议里面去，如果开发商不同意你把这个流程写到商品房预售合同里面去，那你就可以拒绝，霸王条款可以向房企或者是有关部门投诉。按理来说开发商应该有一个提醒，这个收楼的时候有什么问题，你也要写清楚，在收楼的时候，开发商会催你尽快签，按理来说收楼通知的检验是都关系的。

　　收楼的程序违反了合同法的公平公正的问题，实体性的权利怎么去维护，收楼通知3日之内去先验收。墙壁会不会有裂洞等问题。3日之内缩短为一天，也就是你没有看到房，这是不公平的地方，不管是开发商找任何的理由，我觉得这些东西都不能去推托责任的，要有诚信，你也不能逃避法律责任。

　　主持人：周律师你是怎样看待?

　　周玉忠：商品房买卖关系，在这个合同里面，买方的义务是交房屋，除此之外，交付房屋的时候一定给买方一个合理的检验时间，并要履行通知写着的义务，我们一个最简单的买卖合同包括去市场买一棵白菜，都是验收了再给钱的，何况是一个最重要的商品房的房屋买卖，那肯定是要验房的，如果你不给我看房的机会，我验房的可能就不复存在，所以我们是要看签售的文件到底是什么东西?如果是签收就构成了一个交楼的标志，从合同和法律上就视为房屋已经交售了，这样子就势必带来了买房者的巨大风险。

　　按照合同根据天数来看，不能按照先前的交房的天数来计算违约金，实际上所造成的损失来计算。按照实际损失来算，这个是非常麻烦的。所以开发商为什么说急着让你签这个东西。我认为这样的做法本身就是颠倒了先看房后验房的日常管理，也违反了法律诚信的原理。纠正非法交易的程序。

　　主持人：收楼的流程当中有一个法律可依据吗?

　　周玉忠：合同法清楚的写明，当事人应该全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密的义务，而且合同法规定的买卖的义务，所以交付义务是卖方的主要义务，本身你是开发商应该主动打开房门让我去验收，然后我主动去协助你交付，我是权利人，开发商是义务人，你应该主动把房子打开让我去验收，不要把顺序搞颠倒了，你得把房门主动打开让我去验收。我才协助你履行责任，这是我的权利，如果你排斥我去实行这个权利，那么你就是有问题的。

　　谢逸枫：这个条款是有漏洞的，他讲的是比较书面性，它也没讲非常清楚，而且会给业主一个想法，是不是当天之内去签楼。

　　业主潘先生：我有一个表，我今天忘记带来了，他就是先要你签字。

　　周玉忠：你签的文件里面有很多的东西的时候，你应该分开来签的。要把这个程序分开，不能一股脑的，也不能把维修资金全部签在一块。

　　主持人：是不是要明确的确认程序顺序?

　　谢逸枫：按道理是当天可以完成的。而且对购房者也是非常不利的。关键还是要开发商能够按照诚信的原则去履行交付的义务，关键给购房者是先有验收房屋的权利和时间，当天就让人家签，人家房屋都没有看到，这不仅是颠倒程序，你就是偷蒙拐骗的行为。