既有回流进城的买家，同时又有出城的置业者。

 现今，广州楼市产生了两类热点板块：住宅郊区化使华南板块成为今年广州楼市最大的赢家；而新都市主义的兴起又使城区的楼市成为新的热点，比如传统的豪宅区淘金路一带出现了淘金华庭这样的实力大盘，而位于天河五山地区的汇景新城也应势以此概念作为核心卖点吸引买家，使郊外置业者回流成为一种现实。

 但这种回流并不是单方面的，既有回流进城的买家，同时又有出城的置业者，进进出出带来的是生气，正可谓流水不腐户枢不蠹。广州楼市的这种现象折射出的是一种更趋利性和健康的消费观念，楼市消费观念健康了，楼市也就健康了。

 “新都市主义”破空而出

 以珠江实业集团旗下淘金华庭和侨鑫旗下汇景新城为代表的城区楼盘近来轰轰烈烈地提出了“新都市主义”宣言，其销售也着实火了一把，甚至引来非城区的花都楼盘也高唱起新都市主义的调子来，可见这一概念非常深入人心。为什么在住宅郊区化成为发展大潮之时，“新都市主义”反而引来各方瞩目？

 “新都市主义”理论的兴起经历了一个漫长的过程：从传统都市主义到反传统都市主义（住宅居住郊区化宣言），再到新都市主义的兴起，正好暗合了房地产业“波浪式前进”的发展规律。

 当一个城市刚刚兴起时，城市建设需要获得原始积累，这时房地产开发奉行的当然是传统的都市主义。因为城市中心往往是社会、经济、政治、文化、体育、娱乐乃至交通等各层面的中心，以居住的人性化、科学化以及舒适度等角度而言，住在市区中心当然是最佳的；但随着城市的发展，会出现越来越多圈层的“年轮”，于是现代都市的结构出现了一系列的同心圆：比如第一环可能是核心商业区，接下来可能是轻工业区，再依次有产业区、公寓居住区，同心圆模式使城市空间一步一步分散，而在城市的核心区，其人口规模、居住密集程度都相当高，因此城市中心在这样的环境下就容易滋生交通拥挤、住房紧张、污染严重、环境恶化等“城市病”，在这种背景下，住宅郊区化自然就被提上了议事日程；于是，西方发达国家从１９４０年到１９８０年掀起了一场蓬勃的住宅郊区化浪潮，居住郊区化一时成了典型的国际居住文明，并且到现在也没有过时，居住郊区化极大地改观了原有的城市病态，使居住环境生态化成为现实，舒适的人居环境极大地满足了人性化的居住需求，使郊区化运动经久不衰；但居住郊区化因为远离都市，其开始的各项生活配套设施是不完善的，需要与都市做一定的结合，或者需要各自小范围匹配设施，增加了很大的生活成本，比如交通、教育、娱乐、购物等等，使很多向往郊区生活而没有过多资本的人望而却步；在这种新的情况下，就开始出现了一批空白市场，这一部分购楼客户既没有足够的经济实力加入居住郊区化的潮流，又非常厌倦居住在那些个没有改造过的老城区，他们希望市区内的楼盘在经过全新改造后也拥有郊区楼盘的某些优势，这时新都市主义的破空而出理所当然。

 从力量对比而言，新都市主义的提出正逢其时。早期，由于城市居住文明的吸引，人们乐于在城区居住，并不需要提都市主义的口号，那时实行的是没有都市主义口号的“都市主义”；城市遭受污染后，郊区化开始萌芽，并且逐步发展壮大，在这一过程中的相当长时期内，郊区化并没有对都市化造成太多的压迫和挑战，所以这一时期内“新都市主义”的口号也较难提出；当郊区化潮流壮大到足够强时，都市住宅遭遇到强有力的挑战，必然作出回应，这时“新都市主义”的提出就在所难免。

 住宅郊区化与新都市主义

 将并行不悖

 笔者认为，新都市主义的提出并不表示住宅郊区化的过时，恰恰说明住宅郊区化已步入了稳定发展阶段，现时和将来，住宅郊区化和新都市主义都将并行不悖，楼市开发和居住潮流中“双强”格局已经奠定，笔者同时也敢大胆预言，这种竞争带来的结果将不会是两败俱伤，而只会是“双赢”，因为他们有各自不同的客户和市场。

 从辩证的角度来看，新都市主义和居住郊区化并非是绝对矛盾的，它们对立之中有统一。比如新都市主义在保留传统都市主义精髓的同时博采了住宅郊区化之所长；而标榜居住郊区化的华南板块楼盘也在大力完善各项生活配套，这其实就是在吸纳和铸造传统都市主义的精髓。所以新都市主义和居住郊区化是“你中有我，我中有你”，它们形式上有很多矛盾，而实质上有很多相同的内涵，体现的是一种互相学习、互相比附的精神，走的其实是一条很“大同化”的路子。正是因为有这两种理念的合理碰撞，楼市反而容易获得一种折衷性的平衡。

 消费需求是多层次的，市场供给也是多元化的，“有你没我”从来都是计划经济的产物，所以在一个真正的市场社会中，不论是住宅郊区化，还是新都市主义，都有它们存在的一百个理由，重要的是它们的产品与市场是不是吻合的。

 中地行董事长 徐建平