第73期

【风云对话】金融街闫智:未来不抢高价地 高端产品"融御"首次在华南亮相


从初涉地产到铸就传奇,金融街控股用了近二十年。而从进驻广州到跻身全市成交额前十开发商,金融街仅用时3年。稳定的发展、快速的增长,"金融街"速度让人瞩目。


广州地价水涨船高,在寸金寸土的中心城区广纸新城,金融街针对高净值人群推出的新产品"融御"将于本月底完成华南首秀,面对激烈的市场竞争环境,"融御"如何完成后发制人?又是什么秘诀让一个外来企业成功突围?热销的神话是什么造就?对于后市,金融街又会给出怎样的判断?


就这些问题,金融街控股股份有限公司总经理助理、金融街广州置业有限公司执行董事兼总经理闫智接受了搜狐焦点《风云对话》栏目的独家专访。


谈新品

金融街高端产品"融御"首次在华南亮相中


在过去的一年,金融街旗下数盘均交出亮眼的成绩单,对于三大项目仅开售2年,金融街广州公司就实现60亿元认购额,金融街团队对广州市场判断与拿地策略可谓精准,面对竞争激烈的市场,金融街今年准备了哪些"杀手锏"入市?销售佳绩背后有哪些故事?


对此,闫智表示,金融街?融御为金融街高端产品系——"融御系"继天津、重庆、上海之后的华南首作。为何华南首个"融御"产品会选择布局在广纸呢?我们认为,新城的崛起,源于城市的集聚效应。金融街融御位处广纸片区,周边是一江两岸三公园四城(广钢、广纸、广船、医药港),定位非常高。试想,四个新城集聚起来,将形成何种规模的虹吸效应?四大新城集聚效应可以媲美目前珠江新城+琶洲+金融城的泛CBD区域。另外,广纸“新城+江景”的环境优势在广州难以复制,而四大新城未来10年内都会是广州楼市的供货核心,因此我们操盘时首先想到的是:土地资源稀缺,不能“暴殄天物”。


融御是金融街新的产品,也是集各项目之大成。项目位于海珠广纸新城一线滨江居住区,拥有广州少见的南向江景,周边拥有 “一江一岛三公园”自然资源,项目未来将延续高端产品打造理念,为广州少有的110-140平米纯四房纯粹社区,所使用的“九鼎金工大宅”产品体系为金融街最高标准的产品体系,同时将“五进归家”、“九宾之礼”等传统礼仪与现代科技结合,设计过程中的所运用的多项新技术和高端用料,相信会给客户一个惊喜。项目将于五一小长假正式开放,设立广州最大的项目展示区。


谈产品

销售佳绩源于匠心


作为一家外来房企,金融街2年多的时间在广州开发六个项目,并取得不错的成绩,金融街为什么会有这样的表现?


闫智:我认为定位,作为一家外来房企,进入广州伊始我们非常谨慎,非常虚心,对市场及客户进行深入调研,首批产品“融穗”系列,寓意就是融入广州,体贴客户及“接地气”。 在楼市黄金时期,开发商只要把房子建好就可以卖出去,但现在楼市已经进入下半场,在白银时代,我们深知:产品定位不准,相比竞品没优势的话,不会有购房者埋单的。而基于对市场的理性判断,我们深入调研市场,潜心发掘广州客户的需求。


其实在一线城市,买房人的定位比较清晰,就是面向年轻客户,所以我们在户型设计方面把面积控制得非常严格,因为广州房价高,购房者付出的每一分钱都不容易,我们不能挥霍。每个户型都会设计两种方案,并建成1:1比例的样板间,通过实际的体验去衡量方案的利弊。做到"小户型不牺牲居住功能,大户型不浪费面积。"


除了面积外,广府客户与北方客户对产品的需求差异也很大,例如北方天气冷,窗户不能开太大,否则保暖性差,另外北方干燥需要加湿。南方则相反,南方天气炎热需要大窗户保证通风对流,潮湿的气候需要除湿保持干爽,因此,在“融御”系列产品中配置入户花园以保证对流通风。另外,飘窗这个细节设计上,南北方居住需求是不一样的,北方对飘窗需求不高,因为大飘窗在冬季会影响保温,在南方大飘窗会改善采光、通风效果,因此“融御”系列产品均有面宽设计。

谈战略

不抢高价地 会考虑招拍挂之外的方式拿地


2016年广州共14宗地块刷新区域地价纪录,虽然广州高价地的平均溢价率不高,仅为50%,但算上配建面积的话,溢价率相比其他一二线城市毫不逊色。广州土地市场"高烧不退",金融街又将有何应对之策?


闫智认为,去年广州成交的不少地块地价已经高于房价了,这是一个危险的信号。金融街会理智参与拍地,但不会刻意争夺高价地,因为我们一直采取快速开发的策略,拿地3年内实现全部交付,因此对成本控制方面我们做得很严格,地价超出成本预算范围,我们就会放弃获取。

 

未来金融街会继续通过招拍挂市场物色合适的地块,另一方面,也会积极寻求股权合作、资产转让的方式拿地(如花溪小镇项目),避免单一招拍挂方式,这样拿下的地块,成本是可控的,利润是可预期的。


谈市场

花都会是今年广州楼市最大黑马


去年广州楼市可谓"井喷",据阳光家缘统计,去年广州网签12万套新房,13万套二手房。按照广州854万户籍人口,平均家庭人数2 .75人来计算,广州每12个家庭就有一家人在2016年买了房子。在金融街眼中,今年楼市走势如何?哪些区域值得入手?


在闫智眼中,花都、南沙及增城都是潜力巨大的区域。三个区都有各自独特的优势:花都有空港、南沙有客运港、增城有广州开发区溢出的置业人群,但相比之下,我认为从投资角度看,花都的潜力更大。金融街去年接手的花溪小镇位于花都九龙湖片区,未来将打造为金融特色小镇。花溪小镇均价从金融街接手时的6千出头上调至1.1万,仅用半年时间。


另外,通往花都的地铁9号线开通后,通了地铁的花都对市区刚需客的吸引力将会升到一个新的高度,按目前南沙、番禺、增城等其他外围区域拍出的地价,预期未来广州东部南部房价有望2字头起,相比之下,有地铁助力发展的花都仅1字头的房价,在房价调整趋稳的情况下,有可能成为广州楼市最大的黑马。


精彩对谈


搜狐:金融街今年会重点布局哪些区域?

闫智:广深在全国属于热点城市,广深两个一线城市是金融街重点关注区域,另外,莞佛临广区域、惠州惠阳、淡水以及东莞凤岗等临深片区也是我们重点关注的区域。

在金融街南下布局中,广州无疑是重中之重。在金融街看来,尽管短期内房地产市场受外在因素影响有所降温,但广州作为千万人口级别、万亿经济总量的一线城市,房地产需求旺盛,长期发展依然看好。


搜狐:2017年金融街在广州的销售目标?

闫智:去年金融街在广州销售额达50亿元,今年的目标是保70亿,争取80亿。今年第一季度已完成30亿元认购额,目前在签约。


搜狐:未来金融街在广州是否也像在其他城市那样牢牢占据城市核心?是否也是以商业地产为主?

闫智:在过往开发的产品中,商业综合体是金融街最拿手的项目,公司一直在关注华南区域一线城市的商业地产项目,由于对商业地产项目的地段选择非常慎重,目前尚未获取,未来将择机而动。


# 精彩语录1 #

"土地资源稀缺,不能“暴殄天物。"


# 精彩语录2 #

"产品定位不准,相比竞品没优势的话,不会有购房者埋单的。"


# 精彩语录3 #

"广州房价高,购房者付出的每一分钱都不容易,我们不能挥霍。"


# 精彩语录4 #

"小户型不牺牲居住功能,大户型不浪费面积。"


# 精彩语录5 #

"尽管短期内房地产市场受外在因素影响有所降温,但广州作为千万人口级别、万亿经济总量的一线城市,房地产需求旺盛,长期发展依然看好。"

采访/撰文 | 张鸿雁 李胜

设计 | 千兆丰 陈业勋

摄影 | 蔡伟健

出品|搜狐焦点广州站
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