户型“感人”!产权缩水30年!越秀区这个盘叫卖10万+

众所周知，越秀区，寸土寸金，新盘难觅。

然而，这个区最近却出现了一个新盘，还叫卖10万元/㎡，究竟是怎么一回事呢？

这个所谓的新盘即：众筑·东山学府。

|众筑·东山学府外立面01地处东风东板块交通便利、配套齐全

众筑·东山学府所处的位置没得挑，位于越秀区东风东板块。

在这个片区，交通、教育、商业&生活配套等资源可以说是相当丰富。居住于此，生活便利程度，已无需多言。

交通上，若自驾出行，楼盘门口即东风东路，旁边则是环市路、内环路等，可快速通往珠江新城CBD等区域。

若公共交通出行，出门即可到达东风东路（广东工大）公交站，步行约10分钟可到地铁区庄站（5、6号线）、动物园站（5号线）。地铁13号线二期（在建中）农林下路站、梅东路站也在此附近。

|众筑·东山学府区位

教育方面，该楼盘周边分布有广州市第二幼儿园、东风东路小学、农林下路小学、育才中学、广第七中学、第十六中学、执信中学等多所知名学校。

据现场销售人员透露，项目对口的学校为省一级学校农林下路小学。（小狐君温馨提醒：最终学位划分，请以教育局为准）

（据越秀区教育局公布的《2021年越秀区农林下路小学一年级新生登记范围》，位于东风东路737号的众筑·东山学府在农林下路小学一年级新生登记范围内。）

商业&生活配套上，该楼盘邻近羊城同创汇，再稍远处还有广百百货、永旺等大型商超。此外，周边还有福今肉菜市场、广州动物园、中山大学附属排名前列医院等，足以满足居民全方位的生活需求。

02产权年限已不足40年实质为“二手房交易”

光从周边硬件配套方面来看，众筑·东山学府可以说是无可挑剔。

但具体到项目本身，硬伤可不少。

据现场销售人员透露，该项目产权从1990年开始计算，至今已不足40年。

将时间拉回至1990年，我们还可发现更多信息。

当年，该项目所处地块规划是商业用地，为新国际（发展）拿下，案名为新国际大厦，纯写字楼产品。

建设过程中，由于资金问题一拖再拖，该大厦终于于2000年建成。

|资料图

随后至2007年间，新国际大厦一直因借贷而陷入繁琐的官司中。

直至2007年5月，广州市物资拍卖行公告将其29878 .83平方米的物业 ，以1 .8445亿元整体拍卖。当年拍卖行人员介绍，该物业的性质为商住用途。

拍卖两年后，2009年6月，广东烨龙集团有限公司（新国际大厦现任东家之一）与新国际广州房地产公司（新国际大厦前任东家）因物业使用权发生纠纷。

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2010年，广东烨龙集团正式接手新国际大厦，更名为翰林尚品，将项目重新打造为住宅产品。

|翰林尚品开卖现场

2017年，翰林尚品开卖，售价约8-8.5万元/㎡。

入市不久，由于项目用地性质变更问题，该盘封盘不卖，直到引入众筑实业，两大房企对该项目进行重新升级包装，并更名为众筑·东山学府。

说到这，整个项目的由来，大家应该清楚了。

值得关注的是，该楼盘虽目前对外声称“全新”，但实际上是二手房出售。所有房源已取得房产证，大家购买均采取二手房交易的形式。

这一点，小狐君在查阅资料的同时，也发现了这样两则信息进行佐证。

|资料图

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综合来看，判决书主要提及项目建筑时间为1990年9月8日、房产存在抵押、开放式厨房不允许开通管道煤气、涉案房屋的交易为二手房买卖交易等信息。

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03户型超“感人”主推建面约42-60㎡一至两房

对于众筑·东山学府的产品，小狐君有点一言难尽。

整个项目总占地约3000㎡，仅1栋楼，总层高21层，1-3层为商业，4-21层为住宅，3梯24户，总货量约423套，带装交付，或卖10万元/㎡。

车位仅数十个，未来业主需将爱车停至周边停车场，再步行回家。

|众筑·东山学府沙盘

前面提到，早期该项目主推大面积写字楼产品，后经过土地用途变更、产品切割，才设计成今日的小面积住宅产品。

因此，在户型、采光、通风等方面，众筑·东山学府的居住体验谈不上特别高，有别于其他住宅产品。

|众筑·东山学府户型布局图

该项目现主推建面约42-60㎡一至两房，共涉及6个户型，其中仅3个户型较为方正。

目前样板间仍在升级改造中，尚未对外开放。

01A1户型：建面约45㎡两房一卫

该户型整体采光堪忧，仅全屋只有一个小阳台透光。

一入户，便是厨房，且厨房与两个卧室相连。

由于该项目目前厨房均设计成开放式厨房，未来业主在床上，也是能享受美食飘香的。

02A5户型：建面约45㎡一房一卫

这个个户型难以评价，空间局促，但该有的功能区都有。

少有的阳台靠近卧室，如果卧室关闭，整个空间的采光……

同等建面、户型，相对比上面那个，大家更Pick哪个？

03A2户型：建面约54㎡两房一卫

该户型莫非就是传说中的“手枪户型”。

除了肉眼可见的一间卧室外，另一个房间即介乎于客厅与卧室之间，形状不规则，且空间相对局促。

04A3户型：建面约54㎡两房一卫

同等建面，相对比A2户型，A3户型明显规整不少。不过这到底是一房还是两房？

05A4户型：建面约42㎡一房一卫

该户型虽整体较为方正，但有个疑点是：卫生间占用了阳台的位置？

05A19户型：建面约60㎡一房一卫

该户型算是所有户型当中最无可挑剔的了，但采光问题仍是硬伤。

04优、缺点明显10万元/㎡，你会买吗？

综合来看，众筑·东山学府优、缺点非常明显。

其所处的地理位置，周边商业、教育等资源是实打实的硬实力。

但产权已缩水30年（项目产权从1990年开始算起），户型设计欠佳也是赤裸裸的现实问题。

此外，据了解，目前该项目依旧未开通管道天然气，只能用电。另作为二手房交易，是否还存在一些隐性不良因素，大家如需购买，还需仔细查看清楚。

至于价格，该楼盘销售人员透露，或卖10万元/㎡。

对比周边新房、二手房，其中一手楼盘世茂天越主推建面约187-192㎡四房，约15-17万元/㎡，淘金半山豪庭主推建面约85-192㎡二至四房，约10万/㎡。

二手房方面，周边东风广场、力迅东山雅筑、锦城花园、君汇世家等小区，这4个小区均列入广州首批二手房交易参考价名单，此前均价均10万+。

|广州首批二手房交易参考价名单（越秀区），制表于2021年9月1日

另还有部分老旧楼梯楼，约7-8万元/㎡。

|截图来源：链家二手房，点击查看大图

综合对比，这个价格说不上高，毕竟总价四、五百万就能在越秀区东风东板块拿下一套房。

但要说性价比嘛，就各有各的考虑了。

大家怎么看呢？