豪宅遍布的板块 唯一在售刚需项目仅4字头?

搜狐焦点广州楼盘 2019-04-29 12赞
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广州大道北板块刚需测评。

近年来,广州市中心区域内不少刚需产品都朝“小面积多房间”趋势发展。在广州大道北板块上佳兆业有一个项目普通住宅单价去到7万/㎡,别墅项目的单价更是去到十几二十万。

周边隶属于南湖板块,豪宅遍布。但是近年来版块内出现一个“不走寻常路”地刚需项目,据说户型实用,售价仅需4万左右?

血拼妹就带大家到项目一探究竟!

今日测评的主角就是位于白云区同宝路的越秀星汇云城

地理位置四颗星(满分五颗星)

据了解,项目所在的地块是由越秀地产在2014年以64.5亿的总价夺得的。

越秀新汇云城坐落在白云区的广州大道北板块。该板块是沿着广州大道北发展而来的,是交通四通八达的交汇之地。这条主干道由南至北延伸,南接天河珠江新城CBD以及五羊新邨,北接白云区的南湖板块和京溪同和板块,交通发达。另外,地铁3号线北延段贯穿整个板块,交通通达度高。

广州大道北已经形成比较完善的商业配套、生活配套、教育配套、医疗配套以及景观资源等,基本上能够满足片区内住户的需求,板块内居住气氛成熟。

但是星汇云城位于同和片区同宝路进深一公里左右,步行进去耗时会比较长。

交通配套三颗星(满分五颗星)

越秀星汇云城位于白云区广州大道北同宝路,背靠华南快速干线,东靠沙太北路。项目靠近华快三期的沙太出入口,以及广州大道北通往华快的同和出入口,自驾出行较为方便。

同时,项目距离地铁3号线同和站约1.6公里的步行距离,步行到达地铁站需花费10-20分钟。距离不长不短略显尴尬。

同时,住户也可以选择搭乘公交车到地铁站。不过越秀星汇云城最近的公交站为同宝路站,仅一条公交线路经过(747b路)。住户也可以选择便民车作为代步工具,在同和站D出口外,有不少便民电瓶车可通往项目,收费标准为2元/次。

同宝路身为市政路双向两车道,经常数显塞车现象,这一点有待改善。

园林配套四颗星(满分五颗星):

67万㎡社区配备2万㎡商业及会所

越秀星汇云城占地面积为17万㎡,总建筑面积为67万㎡,是中心五区体量较大的社区。值得一提的是,项目配套6000㎡会所(现销售中心位置),以及1.4万㎡商业广场,其中已有“云Mall坊”商家签约进驻。会所和商业广场位于整个社区的南面,前置于住宅楼栋,避免会所和商业广场内的活动对住户造成干扰。

同时,商业广场下面为地下停车场,车行道和人行道单独分开,实现人车分流。据了解,项目配备的车位比为1:1,车位充足,基本可以满足一户一车位的需求。

基本上满足现在开发商对刚需项目生活配建的要求,没有特别大的亮点。

在园林设计上,小区从大门入口进来就先经过一个大的下坡。整个小区内是一个下沉式的设计,售楼部未来会成为“会所”以及商业中心,三楼开始才是项目的园林绿化区域;市民对这样的设计褒贬不一,有的人说这样的设计风水不佳,一进门就开始走下坡路,但是也有看房客认为这是“聚宝盆”。

教育资源四颗星(满分五颗星):

项目内配有省一级公立学校,目前学校已经建成;但是在去年该学校遭遇“村小”风波,让星汇云城的销售量受到一定的影响,目前项目好像已经解决了该问题。

星汇云城广大附小公办小学,目前已完成建筑主体施工,成功验收,已移交教育局,预计2019年启动招生工作。

但是就现有的教育配套来看,同和片区有明显额资源短缺现象。周边只有同和小学、广辉小学等,街坊口中对此评价一般。

产品力五分(满分五分):

不得不说越秀出品的户型一般都不会差,户型都把控在“方正、使用率高”范围内。

例如:93㎡四房户型 小空间大实用

该户型朝向为东南,带大阳台设计,且卧室带飘窗设计,采光通风条件好,房屋内部明亮舒适。进门处就是入户花园,在房子的内部和外部之间起过渡缓冲作用,也可避免房屋内部被陌生人一眼看完,住户的私密性较高。同时,入户花园的面积稍大,具有置物用途。

该户型的客厅和餐厅相连。这种横厅设计很好地在视觉上拉伸了房屋的面积,使这个建面为93㎡的小户型看起来更开阔,视觉效果好。

该户型有4个房间,完全可以满足现今三代同堂或二胎家庭的需求。但书房和儿童房的空间面积较小,不宜放置尺寸较大的家具。

同时,其厨房为长条形设计,呈L型状。但由于厨房形状狭长,内部空间仅允许2人同时操作。

建面为93㎡四房户型,整体的布局不错,实用性强。但该户型不可以避免地存在不足,卧室面积小,稍显局促。小编认为,住户可以将原有的主人房和次卧打通,形成一个大主卧空间。

项目目前在售二期平层和复式单位。其中平层单位建面涵盖93㎡、104㎡、118㎡、120㎡;复式单位建面涵盖85㎡以及100㎡。据案场的销售介绍,建面为93㎡四房户型为明星产品,带四房两厅一卫一厨设计,户型方形方正实用,受到广大购房者的青睐。

周边生活配套四颗星(满分五颗星):

得益于地铁3号线,地铁沿线已经形成了完善的商业配套以及生活配套,基本上能够满足片区内住户的需求。

据了解,项目所在的广州大道北板块商业广场随处可见,包括嘉裕太阳城广场、君华香柏广场、摩登百货圣地店、广百佳润广场以及梅花园商业广场等。同时,板块内生活配套齐全但低端,涵盖小食店、小商铺等。

但是项目距离周边的商圈有一定距离,如果是步行时间较长,经过村道,便利性一般。由于越秀星汇云城周边甚至是整个板块内的人员密集,且握手楼随处可见,略有“城乡结合部”之感。

总结:

星汇云城,位于白云新城板块,豪宅区内,白云山东侧2km,项目的地块属于2014年的“地王”。

① 自然环境:白云山“市肺”,部分位置可以远眺白云山;

② 市场环境:所属白云新城板块,豪宅区,900米左右的佳兆业天墅的楼面价2.56万,所以价格方面,目前星汇云城有优势,后期受地价影响,会有价格上浮情况;

③ 20万方的大规模地块,大体量楼盘,不用担心小区配套,现在荒、配套不齐没关系,后期能跟上的;

④ 产品本身:赠送面积多,得房率高,据说户型设计很好,有复式和平层产品可选;

⑤ 学区:广州大学附幼附小

⑥ 交通:1.8km就是3号线北延段的同和地铁站,另有华快进天河,交通便利。

劣势:

① 地块属于涂料厂地块,且出现部分地块土壤需要修复状况,所以属于老广州认定的毒地。

② 上述的交通优势,同时也是该楼盘的劣势,因为步行1.8km大概需要23分钟左右,且小区部分位置距离华快太近,会受到噪音尾气污染。

③ 项目门口双向两车道经常出现塞车。

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