比地铁上盖还牛!广州14个TOD中心出道!谁最厉害?

原标题：比地铁上盖还牛！广州14个TOD中心出道！谁最厉害？

地铁上盖物业历来较受欢迎，通常也是区域房价的高点。

不过，有一种物业比地铁上盖还牛，它就是TOD上盖！

这不，广州规划的各类型TOD中心，已然有14个！那么，TOD究竟是什么？有什么好处？广州将要如何发展？我们一起来看看：

TOD 的概念及优点

所谓TOD（Transit Oriented Development），是指“以公共交通为导向”的开发模式，这一概念最早由美国人彼得·卡尔索尔普提出。

TOD中的公共交通主要是指火车站、地铁、轻轨、高铁等轨道交通及公交干线，以轨道站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径，建立中心广场或城市中心。

简单地说，就是将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。

从东京到纽约，从香港到上海，“轨道+物业”的TOD模式，为很多国际一线城市改善交通拥堵、实现资源高效利用、制造新经济增长极的提供了一站式解决方案；因此，十分受欢迎。

广州TOD中心有14个

番禺、增城与白云最多

而咱广州，目前已经有14个TOD中心，分布在白云、荔湾、天河、番禺、增城、南沙六区。

按照国外学者以区域功能定位的视角划分的TOD类型，广州城市中心区类型有5个，分别是嘉禾望岗、棠溪、太和、西朗、广州东站。

城市近郊区类型有南站、汉溪长隆与番禺广场，以及广州新城西；郊区中心型则有增城的新塘与官湖，以及南沙的庆盛；郊区边缘型则是增城石滩与南沙万顷沙。

那么，这14个TOD中心都有什么规划，实力如何，我们以轨道、居住、办公、配套四个指标为要素，一起来盘点吧：

增城——新塘

在广州的TOD家族中，要数在建的新塘TOD实力最强。

未来五年内，这里将形成：

点评：从轨道交通来看，新塘十分便利，办公、商业也与轨道无缝连接，周边住宅距离也很近；只是增城暂时还没发展起来，工作、居住、生活都在新塘的日子，还需要等待。

增城——官湖

增城官湖站由于有地铁车辆段及上盖物业，也被列为TOD中心。

根据规划，官湖站将成为13号线与地铁23号线（规划中）的换乘站；而这块上盖项目将建成12栋24~32层高层住宅，11栋24~28层高层住宅、8栋别墅、以及2.5万方的商业。

点评：体量不算大，TOD带动不明显。不过轨道、居住、学校、商业都联系十分紧密，生活较为方便。

荔湾——西朗

荔湾西朗站综合交通枢纽位于白鹤沙地块以东、花地大道中以西、龙溪大道以南、花地大道南以北，包含地铁一号线西朗站、西朗车辆段及周边片区。

点评：西塱的交通及生活氛围已经很成熟，未来也不缺乏居住人群；只是产业及办公暂未发展起来，“产、城、居”一体还需等待。

天河——广州东站

2016年7月，广州市政府采购网挂出“广州东站地区城市设计及控制性详细规划优化调整”采购公告，规划要结合以人为本的TOD发展模式和国内外案例分析，确定东站各类用地的布局、规模及规划要求，显示出广州东站将建成TOD枢纽型城市综合体的迹象。

未来5年内，这里将形成：

点评：除了18号线与穗莞深城际正在建设中，东站的其他交通发展已经很成熟，也无缝衔接了商业体与办公体；只是住宅分布较为分散，没办法与轨道形成无缝的对接。

番禺——广州南站

近日，广州南站第三次修编终于敲定，当中较大的亮点莫过于是南站将新增4条干道直达市区，缓解南站到市中心交通耗时过长的痛点。

广州南站在轨道交通方面，也毫无疑问地成为宇宙枢纽级别，共计8线换乘。根据规划，周边商业及办公体量也非常大。

点评：作为超级枢纽，南站的定位是商务商贸门户，因此暂无住宅、学校等生活配套。

白云区——嘉禾望岗

2016年5月份，白云区国土规划局表示，嘉禾望岗地铁站汇聚了三条地铁线路，周边1.2平方公里的城市设计已基本完成，将以TOD模式进行开发。

目前，这里的TOD发展情况如下：

点评：14号线今年年底便开通，2号线与3号线已经开通；配套与居住都能自成体系；但办公体量不足，范围内的居民仍然需要去其他中心工作。

白云——棠溪

白云棠溪火车站将建造为集普铁、城际、地铁于一身的综合交通枢纽，它的总用地达101.7公顷，总建设量约198.9万平方米。

根据招标公告，棠溪站将充分发挥枢纽对城市发展的带动作用，采用TOD、紧凑城市、枢纽上盖等设计理念，充分利用地上地下空间，引导产业集聚，提高枢纽周边土地集约节约利用水平。

点评：周边具体TOD规划未出，现有环境比较嘈杂，待发展。

白云——太和

本月，一条控规，透露出白云太和TOD的位置：180万平TOD上盖！4站金融城 5站到琶洲 周边价格仅8千/㎡起？

根据规划，太和未来的发展如下：

点评：作为还未开建的TOD新城，项目规划比较完整，需要等待成熟。

番禺——汉溪长隆

番禺区汉溪长隆也将发展TOD。根据规划，这里将形成：

点评:区域目前商业、居住于配套离地铁还较远，不过汉溪长隆有一块储备地块，将建成成由商业娱乐、高端酒店、商务办公及住宅复合功能组成的综合体项目，该地块建成后，汉溪长隆也将成为典型的TOD中心。

番禺——番禺广场

番禺广场也将对周边地区城市设计及地下空间利用规划研究，以周边500米半径，106公顷用地面积将纳入规划范围，预算175万元。

未来五年内，这里将形成：

点评：番禺广场作为番禺老中心区，生活很方便；但作为TOD中心，其地下商业广场与18、22号线的换乘交替，皆未建成，需要等待发展。

番禺——广州新城西

番禺区国规委对番禺区智能制造产业园发展规划项目进行公开招标，规划该片区将打造成“产+站+城”TOD。

点评：该TOD中心所有配套皆未建成，需要等待。交通上，暂时仅有3号线东延段经过，不算特别亮眼；不过产业上毗邻番禺智谷与思科城，住宅上靠近超级大型社区亚运城；产业与人口比较均衡。

增城——石滩

近期，广汕铁路、汕汕铁路项目发布了沿线土地综合开发方案研究及站场TOD综合开发规划专题研究的招标公告；这意味着，增城石滩也将开发TOD。

石滩目前规划引入7条轨道，其中4条国铁（广汕铁路、东北客车联络线、赣深客专增城支线、赣深客专松山湖至增城联络线），2条地铁（地铁16号线、东莞R12线），1条城际（清从增莞快速轨道，规划中）。

点评：石滩未来的轨道交通很方便，不过产业办公与居住配套等方案还未落实，TOD发展还需等待。

南沙——庆盛

9月23日，广深港高铁即将开通，庆盛站半小时内可达香港。

作为南沙七大自贸区板块之一，庆盛的未来发展也十分不错：

点评：有港铁TOD上盖经验的发展商开发，庆盛未来将是粤港澳高端科研产业及人才的聚集地；不过发展还需等待。

南沙——万顷沙

南沙万顷沙也将成为大型TOD，不仅拥有地铁15、18、22号线三条地铁，还有广中珠澳、中南虎线三条高铁；同时，它还是深中通道的支线。

点评：交通非常便利，又位于自贸区内，区域未来发展前景很光明；只是无论是轨道，还是产业办公，都还未建设成型，区域现在还是芭蕉树的天下…

黄 韬

房产频道特约评论员

广州的TOD当中，发展较好的应该是嘉禾望岗、广州南站、新塘和庆盛，它们都将是未来的发展重心。

崔登科

广州世联行资深市场研究员

TOD的各类定义很多，像东站这种城央核心已经很成熟了，萝岗香雪板块和汉溪长隆也算成熟；待发展的区域中，新塘和南沙潜力也很大。不过总的来看，广州的TOD发展与国外以及北京香港相比，还是有差距，需要慢慢摸索。

如此看来，TOD发展模式在国外及香港北京的发展，已经十分成熟；大势所趋，广州也在大力开展TOD开发模式。

只是TOD从规划到开发，到运营，都需要较长的发展周期；广州的TOD发展，未来还有很长的路。

不知这14个TOD上盖，你最看好谁呢？欢迎留言说出你的看法！

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