广州楼市:这类房产的流通性和增值性怎么样?如何选择才合适?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，纯投资两套，可长持，总价控制在1000万以内，可以有多种组合，打算300万-600万的都看看，主要关注金融城、鱼珠、老黄埔、科学城那边涨起来了，不知是否还合适？这两天中介推荐一套中兴花园二期低层大三房南向，553万123方，说是降价了许多，中兴品质一般，123方还只是三房，不好改四房，价格还不算高，但我怕这种接盘不多，流通性和增值性不够好，希望云叔帮我点评一下，谢谢！

回答：你好，优选中兴花园，如果你想买的话，就应该买小面积不应该买大面积，这是这个盘本身的属性决定的，1000万左右的标的物两套，肯定要选1套600万左右的大三房，另外一套300-400万的流通性好的标的物，前者可以舍弃杠杆，后者可以用一点杠杆。

提问：云叔好，本人在广州荔湾居住，想帮父母换一套房子，最近看了广钢新城保利东郡108方3房5.5w，另外有一个架空层以下的单位，原先是复式现在是单层2房1卫有特价优惠，这样的单位建议购入吗？以后置换是否难处理？想听听你的意见，谢谢！

回答：你好，广钢新城60-80%的客户都是原芳村、荔湾、海珠西部，以及一部分越秀的改善型客户。大部分都是老广，大部分都是土著居民，或者上一代是土著居民，广钢这波行情明显跑输了很多，假如后续再来一波行情，广钢依旧会跑输，毕竟定位还是睡城，产业支撑不足，而且太靠近佛山，显得性价比缺失； 如果单纯考虑自住，是可以考虑的。 如果是考虑升值潜力，建议关注东部和南部。

提问：云叔好，一手楼盘没怎么涨，但周边同地地段二手涨幅较大，这种奇怪的现象该如何解释？ 该一手楼盘整体素质优于周边二手，目前一手二手价差已不大，甚至有的二手超一手，谢谢

回答：其实一手一开始定价也高，这个很正常，即使涨价，那也是开发商定的价，这个不是市场价，二手才是真正市场价，开发商的定价很多时候要考虑年底回笼资金，或者说好卖一些，一手盘不见得就优于二手，因为一手很多时候是个饼，你没收房之前全靠yy，而且一手前面两年你是收不到房子的，独守空窗期，二手买来就可以用了，这些都是成本 一二手倒挂得很厉害的盘也就只有万科城市之光跟越秀和樾府的排名前列波房源。

提问：云叔好，请问金地悦江时代这个盘怎么样？谢谢

回答：你好，金地悦江时代在古田，涨幅最慢的板块，除非生活半径在附近，考虑涨幅都不建议买，回报率不如刚需盘，这个价格，如果投资的话，有更好的选择。

提问：云叔好，本来打算去广州买房的，研究生学历办得也挺快，9月初让我去迁户口到广州了，但是派出所说我小孩明年4月注册一年级学籍，我和她的户口不能动，不然明年无法入学，去年才买的学区房，不敢轻举妄动，目前手里200多万的现金，每年家庭攒个200多w，现在特别焦虑，总觉得辛辛苦苦挣得钱都被通货膨胀了，有人建议我去北京弄个婚票，但是细算这个成本也不低，而且风险也大。已经通过新加坡留学考试，打算开年疫情好些了，就去新加坡呆半年办公弄个上海户口，所以目前不考虑上海婚票，但是真心想去一线建个仓！我应该怎么办好呢？麻烦云叔帮我指导一下，或者是我现在就不管这个事情等孩子入学了再说，感谢

回答：你好，孩子的户口能不能跟着爸爸呢？ 较好的方案就是让爸爸把户口迁到学区房里，如果学校要求父母户口都在房子里，你们夫妻可以离婚， 离婚之后把你的户口迁到广州买， 上海落户之后再买上海好了。

提问：云叔好，目前人在武汉，己有两套房，分别在百瑞景和中建大公馆，现有资金150万，想在广州、深圳、上海买套小户型，优化资产配置，现在遇到的困难是，如何快速获得上述三个城市的购房资格，本科，户口在武汉，另外在武汉有套房还有少量贷款未结清，如果在广州一或者上海买房，如何获得较大杠杆？

回答：你好，当下一线城市的房产，深圳已经涨过50%，广州上海3个月涨20%，现在不临场跳价的就是好房东；只有北京刚刚开涨，标杆次新和部分学区也有15%+涨幅，好货已经被挖光， 现实是较好的答案，公道自在人心。只要是身处一线市场的买房人，都能体会到，抓紧买就是了。 房价又涨5万，现在是下场搏杀阶段，所以大家在网络上看到的声音都少了， 当zf表示禁止哄抬房价的时候，意味着房价已经涨了， 所以现在能开发北京的房票，建议入手北京。

提问：云叔好，新人首问，资金100万左右，请问保利滨江天地和融侨天域、美域还有橡树湾的二手房哪个盘更值得买呢？谢谢

回答：你好，杨园板块正在旧城改造，整体面貌一般，是武昌滨江商务区的辐射板块，但是拆改周期会比较长。 这三个盘对比的话，如果价格相差不大，建议优先橡树湾，品质好，地段好，价格相对坚挺。

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