广州楼市:蠢蠢欲动的广州房价, 楼市回暖已是不争的事实

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你好，请问黄埔万科城市花园如何？旁边要建中国游戏软件园，想听听你的建议！

回答：你好，城市花园这个盘，如果你不介意石化厂的话很好哈，万科物业，这么大的花园小区估计老黄埔以后很难再造一个了，然后还有文冲旧改的利好，周围的配套也会相继丰富起来。如果介意后续接盘问题，尽量选看不到石化厂的那些房。

提问：你好云叔，同样是60方左右两房，保利红馆320万西向，祈福缤纷汇260万南向，按现在的租金来说投资回报差不多，请问要如何选择呢？汉溪板块是否涨速更快？还是说祈福现在单价低，地铁开通后潜力更大？目前准备自住通勤用，五年左右出手，或者不住了就租出去，盼回！

回答：你好，保利红馆有万博CBD外溢，从价值上看，稍微高于祈福缤纷汇；如果要从中选的话，当然选前者；祈福缤纷汇地铁利好已经涨过一波了，还有一点空间，但不是很大，且周围环境一般，盘大，偏自住要多一些。

提问：云叔，请教一下，大学城有少有满五一套自住大三房，想趁现在卖了置换成两套房。请问现在置换时机对吗？如果可以，那么置换哪个区域楼盘合适？

回答：大学城不差的，起到承上启下的作用，南可达万博CBD，北可达琶洲、金融城，很好呀，为什么要换呢？不建议换。

提问：云叔，我在白云大道有岭南新世界C区104平方，考虑到嘉禾望岗周边升值有限，听说黄埔这边发展潜力大，因考虑到小孩上高中了，现在想卖岭南这套，余下200万，首付四成去知识城买套，你觉得这样合适吗？

回答：可迟一点再卖，岭南新世界算嘉禾望岗的标杆盘，行情还没跑完，还有补涨空间，科学城的话，是可以考虑，但是不建议去知识城，就算了，具体价值高的楼盘分析，详见云叔圈子内部。

提问：云叔，您好，上次您推荐的，都有点超预算，本人新人小白，在洛溪住，目前在番禺工作，预算首付70，番禺这边3房的话，总价200万预算，可以考虑哪边？麻烦云叔推荐一下！

回答：你好，预算200万预算3房，这个有点难，只能考虑有点楼龄的了，可看下：具体价值高楼盘分析，详见圈子内部。

提问：云叔，自住番禺，手上资金30万，想卖掉顺德陈村荔园悦享星醍凑个7成首付买套350万的房子投资5-6年或以上，家有一个读高一，一个幼儿园，番禺的初高中好的学校较少，想考虑二孩以后初高中的学位又不知以后政策有什么变化？350万左右的总价，如考虑初高中学位天河或海珠可入手什么区域？新建的执信中学天河校区不知大概率覆盖哪里？您个人建议我们有没必要考虑5-6年后的初中学位问题？

回答：你好，荔园悦享星醍还可以再拿一下的，佛山市场刚启动。

执信中学天河校区将大概率采取华颖外国语学校的模式， 即解决一部分地段生，剩余大部分学位将采取5公里范围内摇号入学的模式招生；周围就牛奶厂那几个新盘，价格也还不便宜。

学位政策多变，现在小孩也还小，可迟一点考虑，入个小户型读书用，如天河华阳小学、天河一小、龙口西小学对应的小区。

提问：云叔，判断板块是否有潜力？

回答：一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。