广州楼市:未来哪类房子更有增长空间?大部分人却不知道

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，如果预算在800至1000万，是买珠江新城的两房（现在1千万已买不了珠城的小三房），还是买牛奶厂的三房或四房（7.2万左右），或者是买广州大道北的天河金茂广场三房（也是7.2万左右），您觉得未来哪个更有增长空间？麻烦分析一下！谢谢！

回答：你好。没有太大的可比性。论地段当然是珠江新城好，只是从产品上看，3居室会比2居室在居住舒适度上会更好一些。一些刚需为了更好的居住体验，会选择去你说的区域购买3房，所以牛奶厂的三房或四房也是有潜力的。天河金茂广场其实就是错配了，并不算完全的改善区域，只能算是伪改善区域，同时区域缺少增量，溢价已经做到较高，增长会比较慢，投资建议谨慎。

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：广叔您好，黄埔的共有产权住房可以申请了，如果符合条件，值得买吗？

回答：你好。不建议。共有产权的房子，基本由ZF主导的，而你是次要的。即使是学位，估计也要比全产权的入学相对排行在后。这表面是让购不起房子的人可以上车读书，实则上是不甘心只卖地了，要插足入房产里面分一杯羹。

提问：您好，盈彩美居想置换到天河公园，几个问题请教您。

1，现在置换是否是好得时机？天河公园已经很高了，盈彩美居还会补涨吗？

2，盈彩美居88方南向高层小三居，大概挂多少？有中介建议60000，有65000，还有建议70000。

3，想全款抵押，不知找垫资公司是否靠谱？

回答：你好。1、盈彩美居未来还有地铁利好；盈彩美居其实还不错的，有潜力。现在的行情做置换，较好是做加按，一边买一边卖，不然容易踏空。

2、盈彩美居，挂7万左右

3、可以这样操作

提问：您好广叔，家住世界花园海华居，没有房贷。今年年底预计有现金600。年收入500左右。我们有一个名额，有贷款记录，老人家一个68，一个66，有两个名额。想以全款买，贷三成的方式买半岛城邦二期的房子178平，四房，1850万。准备以这个价格买入，这个价格算是笋盘吗？因为建筑行业这两年资金太紧张，我老公想再等明年年底资金更充裕再买，关键他觉得深圳的房价会降，没降不愿意出手。但是看过蛇口的附近四房的价位，我觉得明年二期可能不会这么价格倒挂。家里有两个小孩，一个2022年读初中需稍好的学位，麻烦广叔帮忙分析下，或者帮忙环境学位合适，有潜力的四房，谢谢！

回答：你好，半岛城邦，这个楼盘相当经典，少有区位，惊艳设计，海景无敌，从排名前列期到第五期，每一期都有故事。 深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，较高70%，较低却只有20%。 同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。 半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 想捡漏半二，可以预见的结局是小幅补涨后又万年洼下去。 而且半二产品复杂，洼的原因各有不同，一不留神就会踩坑。

半岛二目前实际成交价格在9.2左右，距离较高峰已经跌了19.58%，如果现在能淘到单价10W以内，我认为是可以入手的。 1.南山初中排名前列梯队： 南二外海德、南实麒麟、南外文华、南外高新。 2.南山初中第二梯队：南实南海、育才二中三中、南二外学府、南外大冲、深大附中。 3.深圳湾学校和南外科华，待定。 4.南外科华、深圳湾学校、深中南创都很有潜力，中科院先进实验也不错。 深圳的房子 从总价100w到6个亿，学位丰俭由人，都有选择，半岛而且由于稀缺性，未来价格还会涨，但是考虑孩子教育建议出售或者抵押世界花园海华居（华侨城板块在上一轮涨幅中明显跑熟大盘），入手一套好学区挂学位。

提问：广叔好，今年想买房，想问一下是否是下手的合适时机？

回答：你好，现在平稳缓涨期适合买入，给了足够多的时间淘笋建仓，市场行情差时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。

房地产发展20年来有三次机遇你抓住了几次？在1998-2008这十年中，排名前列次机会出现在98年-03年，伴随着温州炒房团声名鹊起，楼市开启了一路往上走的模式。但是当时贷款利率高、渠道相对匮乏，大部分人对楼市的发展趋势没有清晰概念，能抓住排名前列次机会的人非常少。随着房价的一路狂奔，越来越多的人意识到，楼市黄金时代即将到来。

2008-2018这后十年里，国家对房地产的监管日益趋严，”调控”是每年的关键词。从财产保值增值的角度看，房产仍旧是选择之一，但限购加上调控，往往让很多人抓不住机会。很少有人意识到，近十年来，楼市上行背后，正折射出一场时代巨变的来临。愚者错失良机，智者制造时机。当意识不到新时代来临时，没有机遇，往往是常用的口头禅。

客观来看，当市场处于冷清的观望状态时，往往孕育着机会，风险释放了，跌无可跌现在刚性需求以及改善换房需求开始释放，市场已经明显抬头，新房表现的更加明显。有心人已经开始抓紧时间看房买房了。较佳购房时机信号已来，就是现在！这正是房地产市场迎来重大转变的第三次机遇。

提问：你好广叔，子弹200左右，4成首付，目标不超500万，目的是自住+资产保值，小孩2.5岁，有学位需求，男方上班自由，女方淘金上班 目前已经给了文冲万科城光高层95方的诚意金（可退），单价4.5万出头，但城光的学位不确定，后续难预料，不过产业规划好，黄埔也有钱落实这些规划 另外，二手考虑的是海珠逸景翠园，相中一套北向中层106方，单价也是4.5万左右，逸景配套成熟，学位目前逸景小学还不错，后面还有华附，11号线利好 目前纠结就这两套，不知道你有什么建议？或者是否有其他更好推进？非常感谢

回答：你好，从你的描述来看，这两个区域其实都还不错，一个是老黄埔腹地，一个是海珠中部片区，都还不错 具体到小区层面来看，可能要结合你的需求，比如学位的关注，比如通勤的考虑，可能海珠的那个盘略好 如果是纯投资角度，可能老黄埔这个区域不错，而且5号线直达淘金地铁，通勤上也是OK的，只是新房交楼晚，而且有可能有垃圾站的影响，学位确实过于一般了 其实比较可行的决策是：看看两边那套的交易条件好，把成本捋一下

提问：你好广叔，目前情况我跟我老婆名下有套自住房，打算在买套投资，预算在400ｗ左右，我也跟家里人看了好多楼盘，感觉不是位置差了点就是户型不太好，我现在就把目光放在了：海珠、天河、黄埔这几个区域，哪个更有升值空间呢？

回答：你好，海珠区域可以考虑琶洲板块或是赤岗板块，琶洲的主要产业为互联网产业，小米，阿里巴巴等企业入驻，交通方面已有4号和8号线，还有两条在建地铁以及两条规划中的，未来板块的交通可谓利好。但是琶洲目前缺少新盘，价格涨势也不是很快。天河的东圃板块，主要产业是金融产业，珠江新城和天河公园板块也都发展得相对很好，400w预算可以选择这些发展前沿区域中户型较小的房子。老黄埔整体的交通方面发展不错，但是主要的产业是重工业等，居住环境不是很好，并且产业升值的速度比较慢，如果投资当然优选是科学城，作为国家规划的科学城目前重点发展科技产业，吸引大量高新人才，自然会带动板块的房子价格上涨，所以将目光放在科学城不会出错。

提问：你好广叔，之前不小心买在杭州湾新区，限售要到2022年，今年交付，有什么办法割肉吗，利率上浮40%了，或者限售解禁的时候做转贷或者抵押的形式持有，哪种方式更合适，杭州湾未来能迎来发展吗？

回答：你好，1、杭州这个城市没问题，微观不熟，圈友可以给点意见 2、是否转按看有无空间，加上有合适产品，毕竟转按也有成本 3、有些错避免不了，总结经验，下次赚回

提问：您好广叔，目前我的名下还没有任何房产，是刚需上车。现在想在深圳福田买一套400万左右的两房或小三房，希望较好是带有学位的。请问像皇岗，海滨广场，景新花园这种楼盘怎么样？

回答：你好，景田片区都是比较老的房子，多以这种小户型、小社区、为主，人流密度大， 整个景田片区，靠近莲花山，商圈和交通相对来说都成熟，较大的缺点还是楼龄、社区环境和学位。 近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，没有什么出彩表现。 皇岗板块可以重点关注。

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