​广州楼市:行情已悄然启动,明年房价更坚挺,投资者已跑步入

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，请问番禺广场和香雪之间哪一个更好？准备买来结婚用的，但也想考虑一下投资价值，后期留有改善的余地，麻烦点评一下，谢谢

回答：投资房最重要就是要稳，番禺广场，明显是3号线东延线以及其他轨道及周围配套设施建设的利好，因此投资角度看的话肯定不会错的。香雪一带更多是看周围新房卖价的一个推动，而且发展周期稍微长一点，个人选的话，就选番禺广场了。

提问：云叔你好，纯投资两套，可长持，总价控制在1000万以内，可以有多种组合，打算300-600万的都看看。主要关注金融城，鱼珠，老黄埔这些区域，科学城那边涨起来了，不知道是否还值得上车。中介推荐一套中兴花园二期低层大三房南向，553万123房，说是降价了很多，但是觉得中兴品质一般，123方还只是三房，不好改四房。价格还不算高，但我怕这种接盘不多，流通性和增值性不够好，麻烦云叔给点建议！

回答：你好，如果你要买的话，优选中兴花园，就应该买小面积不应该买大面积，这是这个盘本身的属性决定的，其次，1000万左右的标的物两套，肯定要选1套600万左右的大三房，另外一套300-400万的流通性好的标的物，前者可以舍弃杠杆，后者可以用一点杠杆。

提问：云叔好，请问300万的总价预算，在万博或者老黄埔，有什么标可以选择？可以推荐一下吗？

回答：具体看你选到什么板块，其实你选对了板块，基本上潜力不会低，楼盘的话我就不推荐，来来去去就那几个，附近有地铁的，带电梯的花园小区，然后较好有个学位的商品房。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问芳村的新世界凯粤湾和萝岗区府的科城、大壮，星樾，以及两边次新二手房比较，看了壳网成交，凯粤湾二手已经去到了4到4.5万多了，一手5万，感觉无论一手二手都高过萝岗区府这一众盘，这样合理吗？且凯粤湾传出学位暴雷，明年小学新生读不进的问题，也不能跟区府这一众楼盘比，是因为老城区配套吗？感谢

回答：你好，凯粤湾的学位似乎出了点问题，而且是悄无声息的出了问题，一下子是解决不了的，凯粤湾是芳村区域，属于老城区，价格4-4.5万是正常的，这个价格跟萝岗好的二手，比如新福港鼎峰、科城山庄比、保利罗兰这些盘，价格上其实都差不多，甚至新福港鼎峰的价格还比较贵一些，但是，凯粤湾终究是要被萝岗超越的，这是必然。

提问：云叔好，目前在中大附近上班，预算在600万左右，考虑买三房，想着保值和学位，你觉得光大花园还能买么？现在09后的两三期已经去到6万多，感觉这个价格是站岗价了，然而像一二期也去到5.5万，但是都是02-04年的房子，怕5-8年后不好卖，可以给点建议吗？感谢

回答：光大花园是可以买的，作为海珠西排名前列大盘，排名前列名盘，带学位还有地铁口物业，大社区、大园林、好物业，楼龄这些都不是问题的关键，具体看你对产品的新旧喜欢程度，没问题的。具体详见内部分享。

提问：云叔好，如果从投资的角度考虑，广州7号线延长线，陈村，单价2左右，对比广佛线沿线，朝安或普君站，单价也是2左右，请问哪个未来更有发展的潜力呢？

回答：朝安、普君那边属于禅城了，离祖庙一步之遥，7号线延长线的陈村、甚至北滘也差不多是这个价格，如果从纯投资来看，陈村+北滘，显然比朝安和普君要好，因为广州人民的购买力远远大于禅城区本地的。

提问：云叔，为什么琶洲这么强大的企业入驻，房价有涨吗？感觉没什么涨的？骏景就暴涨？为什么呢？可以分析一下吗？

回答：有涨的，你可以看看雅郡花园或者泛琶洲板块的泓景这些盘都涨了，琶洲虽然产业成色不错，但是对于买房的人不好的地方就在琶洲其实也没有什么货好选，不是贵，就是品质不好，所以琶洲的流量分流部分到对面金融城也正常，不过金融城底气也足，自己的规划也不差。

提问：云叔好，发现推荐的网红盘先前都误打误撞入了，盈彩，欧泊和黄花，虽然都是小三房，感觉可以了，现在还有张票，400万预算买哪里好呢？有好的楼盘推荐吗？

回答：欧泊可以不要考虑先，因为万博的潜力是输广州东的， 看盈彩黄花、中鼎君和名城、万科东荟城、万科城市花园、金碧世纪花园这些盘吧，具体看哪个笋一点就入哪一个。具体详见内部分享。

提问：云叔好，广州户口，单身，刚需首套，首付60万，年收入40万多，看看你番禺或者老黄埔小三房，天河的小户型上车盘怎么样？考虑通勤方便的话，怎么选择好？

回答：首付60万，首套房，总价也就在200万左右，也只能黄埔、番禺这些板块了，运气好的可以买一个小三房，你的月供是没有问题的，建议直接买三房，用一点杠杆。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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