广州商品住宅库存最新摸底:有板块20年卖不完?

日前，国家统计局发布2026年上半年宏观经济和房地产数据。

6月末，全国商品房待售面积7.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅进一步扩大。

实际上，全国商品房待售面积自2021年7月同比转增以来，在今年3月末时隔51个月首次下降0.1个百分点，释放库存周期切换的信号。

至6月末商品房待售面积已连续4个月同比回落，且为近四个月最高降幅。

那么，广州最新的商品住宅库存情况如何？

请看克而瑞为大家带来最新的解读

01

库存规模下降，产品类型分化

克而瑞数据监测显示，截止2026年6月末，广州商品住宅库存面积1336.23万㎡，同比减少8%，去化周期22.9个月，同比增长1.5个月。

与往年相比，在"以需定供"大基调下，克而瑞数据监测显示，截止2026年6月末广州商品住宅库存规模整体较过去两年有一定的修复改善。

另一方面，从产品类型上看，克而瑞数据监测显示，截止2026年6月末，广州商品住宅库存中，120-144㎡产品库存规模最高，达到了317.89万㎡，其次是90-110㎡类型产品，库存规模287.14万㎡，紧接着为200㎡以上产品，库存面积规模213.95万㎡；不过两者的去化周期存在明显的分化，90-110㎡产品去化周期17.5个月，200㎡以上去化周期49.4个月。

尽管90-110㎡以上库存规模更高，不过相对于200㎡以上户型，90-110㎡户型具有一定的价格优势，该类型产品去化周期要更短。

按照房型划分，克而瑞数据监测显示，截止2026年6月末，三房、四房商品住宅库存规模占据绝对主力，超过4万套，占比分别为43%与37%。

接下来我们具体看各区及板块商品住宅库存规模情况：

02

外围去化承压，核心分化明显

克而瑞数据监测显示，截止2026年6月末，广州十一区中，增城区商品住宅库存面积、黄埔区、番禺区商品住宅库存面积高居十一区前三，去化周期均超过24个月。

增城区商品住宅库存面积261.84万㎡，去化周期27.1个月；黄埔区商品住宅库存面积201.36万㎡，去化周期24.5个月；番禺区商品住宅库存面积185.97万㎡，去化周期24.1个月。三区合计库存面积达649.17万㎡，占全市十一区库存总量近半，是广州商品住宅库存消化的主要压力区域。

从体量看，南沙区、花都区库存规模同样处于高位，分别为152.80万㎡与151.74万㎡，去化周期分别为24.4个月、25.0个月，同样面临较长的消化周期；白云区库存104.50万㎡，去化周期20.0个月，处于中心城区与外围区域之间的过渡水平。

相比之下，天河区、荔湾区、海珠区库存体量相对有限，分别为90.93万㎡、72.10万㎡、59.16万㎡，去化周期分别为15.8个月、19.8个月、18.3个月，整体处于相对合理的消化区间；从化区库存37.26万㎡，去化周期15.9个月，为全市去化最快的区域之一。

值得关注的是，越秀区库存面积仅18.58万㎡，为十一区最低，但去化周期却高达59.6个月，远超其他各区，呈现出"低库存、高周期"的结构性特征——这并非供应堆积所致，而是核心区域可售房源稀缺、成交节奏缓慢共同作用的结果。

整体来看，广州十一区商品住宅库存呈现"外围高库存、核心低库存但去化慢"的分化格局：增城、黄埔、番禺、南沙、花都等外围区域，库存体量大、去化周期长，消化压力集中；天河、从化去化周期较短，市场流转相对健康；越秀则是库存规模最小但去化周期最高的特殊区域，反映出核心区新增供应有限、存量房源去化缓慢的现实。

接下来我们再看具体板块层面的库存分布情况：

03

半数板块去化周期去化超24个月

克而瑞数据监测显示，截止2026年6月末，从板块维度看，广州商品住宅库存呈现更为剧烈的分化态势。库存规模较大的板块主要集中在增城、黄埔两区：新塘镇库存62.70万㎡，去化周期19.4个月；朱村街道库存55.74万㎡，去化周期33.8个月；科学城板块库存69.17万㎡，去化周期33.3个月；知识城板块库存49.46万㎡，去化周期29.4个月。科学城、知识城作为黄埔区两大重点板块，库存体量大且去化周期均在30个月左右，去化压力较为突出。

此外，番禺洛溪大石板块库存38.67万㎡，去化周期29.2个月；花都汽车城板块库存41.65万㎡，去化周期28.7个月；花都狮岭板块库存28.40万㎡，去化周期高达52.9个月，同属库存量大且去化偏慢的板块组合。

与之形成鲜明对比的是，部分核心板块库存规模极低，但去化周期却异常畸高：天河公园板块库存仅1.63万㎡，去化周期高达268.5个月；泛珠江新城板块库存9.57万㎡，去化周期164.0个月；淘金板块库存7.36万㎡，去化周期235.9个月；琶洲板块库存6.37万㎡，去化周期149.6个月。这类板块的高去化周期主要源于"低库存+极低成交"的结构性特征，与越秀区的逻辑一脉相承——并非供应过剩，而是核心区域可售房源稀少、成交极为清淡所致，对市场整体判断的参考意义相对有限。

另一方面， 克而瑞数据监测显示，截至2026年6月末广州录得网签的79个板块中，去化周期超过24个月板块的数量占比最高，共有40个，达到了51%,去化周期12-24个月板块数量28个，占比25%，去化周期12个月以下板块有11个，占比14%。

综合来看，广州2026年6月末的商品住宅库存呈现"量压在外围、结构压力在核心"的典型特征：增城、黄埔、番禺、南沙、花都等外围区域承担了全市主要的库存体量，去化周期普遍超过24个月，仍处于较长的消化通道之中；而越秀区及天河公园、泛珠江新城、淘金、琶洲等核心少量板块，库存规模虽小，但受成交清淡拖累，去化周期反而畸高。后续若外围区域新增供应节奏未能有效收敛，叠加核心区域改善型需求释放不足，广州商品住宅去库存进程或仍将维持结构性分化的态势。

来源：克而瑞广佛区域