广州楼市:广州买房,2021年楼市走向已定,刚需时间不多了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，首套房，总价260万左右，考虑了鱼珠金碧世纪、老黄埔怡港花园、万科城市花园、番禺的南国奥园的小两房。预算范围内，鱼珠和黄埔的房间朝向和户型没有番禺奥园好，但不知奥园能否收益万博板块，价格是否看好？目前短期不考虑学位，请问下从自住和投资综合的角度，哪个更合适些？感谢

回答：你好，首套房，总价260万左右，南国奥园其实是一个位置、定位、配套比较尴尬的小区，有点“前不着村后不着店”的感觉，说是汉溪长隆板块吧，没什么的支撑，虽然说是番禺万博板块，距离稍微有点远，关键的是产品和客群，这个小区的产品就是一个半度假的定位，而且建筑规划、小区道路设置上，也有点过时了，不太看好，其实应该买鱼珠、老黄埔板块。

提问：云叔好，预算在400-450ｗ，考虑投资，之后再把它置换出去，所以楼盘一定不能太老旧，楼龄也不能太久，目前看了天河东的阳光假日园、天朗明居、城市假日园这三个盘，感觉都还不错，你觉得哪个项目性价比较高呢？

回答：你好， 天朗明居，距离地铁比较近，交通上比较方便，配套还不错。阳光假日园就在天朗明居项目旁边，配套方面都差不多，楼龄的话，比天朗明居的新一些。城市假日园和阳光假日园为同一开发商，位置也都邻近，配套方面三个项目相差都不大，不过城市假日园对口学校为旭景小学，教学质量比泰安小学好，另一片区中有美林湖畔誉府、阳光桃源、翠屏富通雅苑、盈彩美居这几个盘，位置方面不靠近地铁，只是商业配套方面强一些，对口的18中教学质量不好。

提问：云叔，考虑纯投资，首付70万左右，月供能力1万左右，不包括租金，投资3年，佛山这边有没合适的盘可以推荐一下？

回答：根据你所说的的条件，推算要买总价250-300万的房子，其实有几个区域可以选择，千灯湖金融城、中海寰宇天下、保利花园、万达华府、地铁金融城 ；陈村北滘 雅居乐英伦首付、海琴水岸、万科缤纷四季这些都可以去看看。

提问：云叔好，去年的年收入有33万，每个月房贷8000左右用两个人公积金够还，排名前列套房买在南方一合一国际，53方复式小三房，现在还差100万左右的房贷，当初用了两个人公积金和商业贷，房本下了两个人名字，但目前手头仅5万，还有27万左右的钱套股票里，孩子明年出生，想5年后买个好的学区房上小学，想入手第二套投资3-5年，考虑了月供1.2万，两个人月收入可以承受，我们的情况适不适合上车？或者有其他好的建议？感谢

回答：你好，根据你所说的，你是想入手第二套的话，月供你还可以承受1.2w，加上租金基本都有4k左右了，相当于你可以贷多260多万。 加上你的本金30万，其实你可以考虑考虑先找朋友垫资一部分比如20-40万左右，然后买了房子做装修贷补回给你朋友，这样你可以找一个潜力还不错，杠杆友好的小区去看看，番禺广场一带或者万博板块找找，3-5年的投资周期，足够让你吃一波行情。

提问：云叔你好，晓港湾惠乔苑87方户型，高层电梯房，请问多少价格合适？预算有限，二胎家庭，这样的房间大小及朝向自住的话会不会难受？接近20年房龄了以后转手难吗？

回答：你好，其实户型平面还可以，只是洗手间在入户的位置，离房间的距离稍远了点， 其他的问题不大。

提问：云叔好，请问罗马拜庭的房子值得入手么？价格是否合适？自住改善型需求，喜欢他左右对称朝南的大房户型设计，不过觉得他的厅和房间有点浪费，这样的户型假如后面想出手，有人接盘么？

回答：你好，其实这个户型叫做“双龙抱住”户型，从产品上看，是没问题的，骏景东御苑、华南新城都有类似的产品，价格的话还可以，不过我们最近成交了几套这个单价的骏景花园，如果你考虑自住的话，没什么问题，可以买。

提问：云叔好，鹭山府和保利天汇二期比，哪个未来升值空间大？可以大致说下优缺点吗？他们目前价格都还没出，他们的价位大概多少是相对合理的？

回答：你好，鹭山府地段是不错，但缺点也是很明显，盘子太小了，以后容易被忽略，你可以参考鱼珠四大网红盘。人们容易忽略另外一个次新盘，你去找找是哪个盘，以后鹭山府也可能会步他后尘。虽然鱼珠次新盘，增值那些问题不大的，具体你还要看一下价格怎样，如果4.5万左右还可以考虑，过了5我宁愿你去美林，好太多了，保利天汇小区什么的不用看了都是没有什么问题，地段输鱼珠，但也不差，特别是最近有车陂路北延的利好，不过新房的溢价也比较严重估计会过5万，个人觉得不值得了。 如果你更倾向于自住兼保值的话，喜欢新房的，这两个都可以买，价格差不多的情况下，个人优选保利天汇。

提问：云叔，请问广州市区和郊区怎么划分？鱼珠，裕丰围算是郊区吗？

回答：其实鱼珠算城乡结合部，也就是三溪–鱼珠地铁口一带，就是天河跟黄埔交界，肉眼可见的速度鱼珠会成为所谓的市区，裕丰围的话属于近郊区。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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