广州10万+楼盘分布在哪里?哪个区的房子最好卖?

搜狐焦点广州资讯 2021-04-13 10:22:48
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10万+楼盘,已经不是珠江新城的专利了。 出了珠江新城,10万+楼盘已屡见不鲜、遍地开花。天河公园、金融城、牛奶厂、白云山麓、白鹅潭等板块均出现10万+楼盘。据不完全统计,广州目前二手项目已有51个、在售项目有16个突破10万+,即将面世的新盘,也有17个会预计达到10万+。打开市中心的地图,眼看着

10万+楼盘,已经不是珠江新城的专利了

出了珠江新城,10万+楼盘已屡见不鲜、遍地开花。天河公园、金融城、牛奶厂、白云山麓、白鹅潭等板块均出现10万+楼盘。据不完全统计,广州目前二手项目已有51、在售项目有16个突破10万+,即将面世的新盘,也有17个会预计达到10万+。打开市中心的地图,眼看着铺天盖地都是10万+,让人感觉到广州市场惊人的购买力。房价是人们用真金白银对区域价值投票的结果,10万+楼盘在广州遍地开花,说明过去那个以珠江新城为绝对中心的金字塔结构,悄然发生变化。至少从楼市维度来看,广州已经呈现出多中心发展的格局了。

基于此,今天用大数据为大家分析一下广州十一区的房价数据,看看哪个区的房子最好卖,并附赠最新的买房建议。

01广州11区房价排名:白云番禺超过黄埔南沙

从二手房均价来看,广州十一区的房价排名是怎样的?以下是在中国房价行情平台上统计的广州各区二手房均价,排名如下:

整体来看,天河第一,越秀第二,海珠第三,荔湾第四,中心四区遥遥领先,可以列为第一档。白云、番禺、黄埔的均价处在3-4万区间,可以列为第二档。南沙的均价处在2万-3万之间,可以单独列为第三档。增城、花都、从化的均价处在1万-2万之间,可以列为第四档。荔湾GDP虽然已经被南沙、花都超过,且面临增城的追赶压力,但房价仍然捍卫了老城区最后的尊严。

去年大热的黄埔、南沙,均价仍然被番禺、白云压了一头。从热门板块来看,黄埔的科学城、黄埔滨江、知识城,南沙的明珠湾、南沙湾,价格都已经很傲娇,但这两个区都很大,想在均价上超过番禺、白云,还需要时间。毕竟,番禺比南沙近市区,白云比黄埔更成熟。这说明,房价受“经济活力”和“区位价值”两个指标的影响,两个指标都能拿高分的天河,自然稳居全市第一。经济较差、区位顶配的荔湾,房价仍然高居第一圈层。反过来,经济好、区位较偏的黄埔、南沙,房价和越秀、荔湾仍有不小差距。而经济、区位都不太理想的从化,房价自然在全市垫底。

02广州10万+楼盘分布在哪里?

2021年2月,广州在售约400多个新盘当中,据不完全统计,大概有16个新盘的均价超过10万元/平米。克而瑞数据显示,2021年2月底,广州大概有16个在售新盘均价在10万以上,其中天河区、海珠区均有4个,越秀区、白云区均有3个,荔湾、番禺各1个。

10万+楼盘出现在泛珠江新城、天河公园、淘金、老东山、琶洲、工业大道、老西关、同和、机场路、洛溪大石等板块。出现均价9万元/平的板块有:天河东圃板块、越秀区府板块、白云太和板块。

我们再来看看10万+二手房的情况,下面借助贝壳找房平台,梳理一下广州各区的二手房价对应楼盘数量。二手单价10万以上的楼盘,贝壳上显示至少有51个楼盘,按区域分布来看,天河区有37个,越秀区12个,白云区1个,番禺区1个。二手单价9万+的楼盘,贝壳显示,至少有90个,其中天河区57个,越秀区27个,海珠区2个,番禺区1个,白云区3个。二手单价5万+楼盘数量,贝壳显示至少有1114个,其中天河区435个,越秀区430个,荔湾区41个,海珠区128个,番禺区39个,白云区30个,黄埔区9个,增城区2个。由于贝壳在不同城市的市场占有率不同,所以上面的数据仅供参考,可能与真实情况有差异。

03哪个区的豪宅最好卖?以下是广州近6年千万级房产成交量情况:

来源:克而瑞,图中2020年数据截止到2020年12月15日,非全年数据广州近6年,2016年和2020年是豪宅卖得最好的两年。其中,2016年成交1421套,成交均价为47897元/㎡;2020年成交量突破1295套,均价突破67400元/㎡。放到全国一手房市场来看,广州在2千万~3千万房产成交量中,数据也是名列前茅。

再看一下广州各区,2020年一手豪宅成交情况:下面是克而瑞统计的广州2020年1月1日至2020年12月15日,各区豪宅成交量:

来源:克而瑞

越秀、白云、天河,三个区的豪宅带货能力最强,均超过200套。其次是番禺、海珠、荔湾,均超过160套。从套均总价来看,天河最高,达到2281万/套。其次番禺区的套均总价也超过2000万。越秀区的套均总价不算高,说明多数为单价高、面积小的户型,这可能和越秀区学区房较多有关。此外,南沙千万级豪宅成交量居然超过了黄埔。这可能是因为南沙拥有较好的山海资源,适合做豪宅,比如灵山岛尖,贡献了不少高总价户型。

相比而言,黄埔不靠海,缺少水元素,豪宅市场相对弱了一些。从趋势来看,中心4区里面越秀、荔湾、天河、海珠因为土地资源有限,一手豪宅的未来市场,面积较大的白云区、番禺区、南沙区可能会逐渐占据主导地位。04哪个区二手房的流动性最好?下面是克而瑞统计的广州2020年各区一二手成交量:

来源:克而瑞

上图数据可以看出,广州有三个区的二手市场占有率超过了80%,越秀区二手市场占到90.3%,海珠区占到90.3%,天河区占到84.3%。也就是说这三个区的二手市场是非常活跃的。荔湾也同属中心区,二手市场占有率只有59%,这跟它的新房库存较大有关,中心4区里面,荔湾确实新楼盘数量比较大。增城是广州新房大粮仓,但其二手市场占有率也达到了36.2%,比黄埔、从化、南沙都还要高,从新房、二手房表现来看,带货能力也是OK的,主要是因为房价较低。从数据上来看,南沙确实是以新房市场为主导,二手市场占有率在全市最低,但是南沙具有很强的可变性,发展势头良好,数据显示南沙新房去化周期非常快,核心热门区域二手市场其实也是相当活跃,只不过还没有蔓延到全区。从去年的表现来看,新房成交方面,增城区是“带货之王”,成交25700套,全市第一,其次南沙区卖出18523套、黄埔区卖出17727套,新房成交最少的是越秀区。二手房成交方面,番禺区成交20702套,排名第一。天河区成交17303套,排名第二。考虑到天河区比番禺区房价高不少,所以天河区成交量的含金量更高一些。

05哪个区的库存量最大?

下面是克而瑞统计的截止今年2月底,广州各区新房库存情况:

数据显示,新房成交量、库存量最大的都是增城,其次是花都和南沙,库存量最小的是越秀,只有503套,不到荔湾的1/10。增城一直是广州楼市的「粮仓」,广州每卖4套新房,就有一套在增城,如此大的新房成交量,也一度让人担忧增城的二手市场,但从数据来看,增城二手市场很OK,2020年的总成交量达到1.4万套,在全市仅次于天河、海珠。而且,增城二手市场占有率达到36.2%,比黄埔、南沙更高,这说明增城的二手市场已经起来了,买新房的人不用太担心转手问题。

06买房建议

如果要给建议的话,天河、海珠、越秀这三个区,居民收入高,老旧小区多,居住升级的需求非常强。所以这三个区,但凡是品质稍好一点的小区,价格都非常非常坚挺,如果是一手房,基本要靠抢。在这三个区买房,一手、二手都可以买,而且再旧的房子也不愁卖,毕竟总体供求关系非常紧张,始终是客多房少,什么时候买入都是对的。荔湾区二手市场卖不起价,面临被黄埔、南沙赶超的压力,但一手市场很坚挺,广钢、广船板块的新房价格,毫不逊色于东圃、黄埔滨江等热门板块。这说明,荔湾新房的供求关系还是很紧张的。其他区的供求关系就没那么紧张了,大家要尽量买新一点的房子,「地铁」、「学位」、「产业」、「品质」、「物业」五要素一个都不占的房子,就别买了。

南沙在限购的情况下,一手房成交量能够直追增城,非常厉害了,但其二手市场真的太差了。所以,在南沙买二手房,一定要聚焦蕉门河、明珠湾两大核心板块,否则会担心二手市场的转手问题。另外需要注意的是,增城存量市场正在觉醒,值得关注。番禺房价虽然在涨幅上输给了黄埔和南沙,但其二手市场的活跃度远超后者,这说明番禺楼市的真实需求量更大,也更刚性。

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来源:城市战争、血拼广州楼市

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