商业用地“爆改”宅地?万博业主即将迎来新邻居

9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。

会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

下午，A股市场出现一波强劲拉升主要指数盘中均进一步走高其中上证指数上涨超过100点一举冲上3000点！

放眼广州，继央行金融端政策组合拳发布后，广州也是立马推出几宗较为优质的地块，其中包括了番禺大道西侧地块控规调整前期研究文件，也就是位于万博和樾府三期旁的三宗商业用地。

消息一经传出，引起了铺天盖地的讨论...

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商业变宅地？万博配套能否得到完善？

根据网上流传的控规，万博和樾府旁的三宗空地原计划用途为商业用地，分为北、中、南三个地块，总用地面积48752㎡，计容建筑面积约46万㎡，容积率8.5-11。

此次计划的控规调整便是将商业用地变更为住宅用地+学校用地，其中住宅规模拟增加面积7.52万㎡-12.71万㎡，包含一所24班中小学，东侧加油站之间规划25米宽的防护绿地。

同时还公布了有关该地块的三种设计方案，按照建筑高度不同划分，分为高开发规模、中开发规模、低开发规模，即建筑高度依次为160米以下、100米以下、60米以下。

细看方案指标并结合现阶段广州宅地的供应低密趋势，方案一或将首先排除。

方案二、方案三容积率均在3.0以下，有进一步采用的可能。

在这样的前提下，若未来地块能顺利进入土拍市场，有望能与周边项目进一步拉开差距，毕竟小于等于3.0的容积率在万博板块十分罕见。

克而瑞数据监测显示，汉溪万博板块目前在售的7个项目中，容积率低于3.0的项目仅有2个。

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三宗地块命运究竟几何？

作为新生代CBD，万博不仅写字楼林立，还聚集了多个超级大社区。

万博航拍 来源：番禺发布

宅地的新增，从一定角度上来看也是在为万博补齐配套拼图所作出的努力，为后续吸引更多的人选择万博起到铺垫的作用。

但是，新增住宅用地也会让万博板块楼市内卷程度进一步加深，毕竟今年以来万博板块的楼市也遇到了不少考验。

在商品住宅市场上，克而瑞数据监测显示，今年1-8月汉溪万博板块商品住宅供应面积22.75万㎡，同比增长75%，成交面积11万㎡，同比减少36%，成交均价57893元/㎡，同比微跌2%。

可以看到，与番禺其他板块相比，万博的吸引力依旧强劲。

二手房方面，板块内的热门二手房项目万科欧泊前段时间成交一套北向小户型，折合均价单价仅29040元/㎡。

而在三年前，同类户型成交均价达52136元/㎡。

本次事件的主角之一，万博和樾府目前成交两套二手房，均价约5.2万元/㎡。

在两年前，同面积段新房售价接近6万元/㎡。

更有趣的是，最近该小区有业主挂牌了一套105㎡四房户型，总价仅需499万元，

而该房子的发票价是606万元，折合5.8万元/㎡。

回归本次主题，我们从近年来番禺各板块的宅地供求情况来看，克而瑞数据监测显示，近五年番禺区涉宅用地供应800.98万㎡，成交573万㎡，其中汉溪万博板块的涉宅用地供求规模均高居全区前列，且基本上为高溢价成交。

相信未来随着万博控规发展地不断完善，等到时机成熟之日，必定能吸引到更多房企地进驻，万博也会越来越好。

究竟三宗地块命运几何？最终是原封不动？还是会变成住宅+学校用地呢？

让子弹再飞一会吧！

来源：克而瑞广佛区域