深圳楼市:深圳300万的小户型,买哪里好出租,升值潜力也大?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，想投资一套总价低，300万以内的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？目前上班在蛇口，想考虑这一带的，看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

提问：云叔好，请问龙岗宝能悦澜山88平4房这种如何？追剧预算470万左右，现在入场是否合适，考虑纯投资，谢谢！

回答：你好，龙岗宝能悦澜山这个房子品质很不错，住家率很高，户型也做得很好，有地铁的优势，交通出行方便，但是龙岗非核心位置，缺乏好学位支撑的房子短期很难涨，可以再观望观望。

提问：云叔好，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成，预算在200万左右，4房2卫，想要兼顾居住和投资，请问应该怎么买？

回答：你好，现在的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上，听起来虽要求不算高，但买不到！哪怕预算达到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。深圳其实并不贵，买房人都太贪心，既要又要，既要住得舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。首付200万，总价控制在600万左右，东部没有好学校。好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区，但是买不到4房。具体详见内部分享。

提问：云叔好，现在总价500来万，南山都涨起来了，不去凑热闹追高，宝安龙华税一大笔钱，这种情况如果要上车，如何考虑好？

回答：你好，总价500来万，如果不想接西部的涨幅，可以考虑福田的小面积学位房，或者龙岗优质区位的优质房。

提问：云叔好，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨得很慢，是15年买的，你觉得如何？感谢！

回答：你好，珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区向周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西，这一波挂掉的也不少；东边也能发展，但是周期要多久，是个未可知数。要短期内的确定收益，建议置换到西部。南山、宝中、碧海、西乡都是不错的板块。

提问：云叔你好，请问番禺丽江花园这个盘怎么样？有新房也有九几年的老房子，盘也大，一万多户，配套还挺齐全的，可以分析一下吗？感谢！

回答：你好，丽江花园这个盘的潜在二手套数太多，对手盘太多，康城居、华林居、如英居、左岸，一大堆的房源 ；而且洛溪岛在番禺的位置有点小尴尬，不在万博的辐射区，周边的增量也七七八八地兑现了，升值潜力来看还是动力不足。

提问：云叔好，请问在深圳买房朝向的问题，朝东和朝北区别大吗？深圳朝北的房子会比较难出手吗？

回答：你好，人越穷，越不会矫情，因为除了接受，别无选择。朝向也是如此，越刚需的盘，对朝向越不敏感，越贵的盘，朝向房价差越大。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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