广州楼市:楼市进入横盘期,这类房子不要碰

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，刚刚入户广州，有社保多年，自己做小生意。在和黄埔交界的新塘海伦堡有一台100方的三房，有意换四房，无贷款。现可调动100W上下.有三方案：一，准备在文船生活区买套小三房投资，后过两年再卖掉现住房在本小区或新塘远点的地方单价的换四房。二，现住的房子不动，在黄埔中央城买90方的一套。三，到香江天赋买四房，改善居住环境，原有的海伦堡不动。请给建议 谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！海伦堡大花园社区，自住还是不错的，就是距离地铁较远，学区一般。1、文船生活区楼龄较老，博拆迁的时间成本和机会成本也都较大，两年后不一定能够卖出。2、该方案可以考虑，海伦堡现在出手不划算，未来还有潜力。黄埔中央城可以买。3、香江天赋可以买，广州战略向东，中长期看好。

提问：广叔好，我们家现自住天河五山，工作在越秀区庄附近。今年5月用我妈的指标在员村新村首付3成入手一套135万40平的小房子。孩子现在4岁，09年刚上幼儿园小班。计划过几年到越秀上小学，现在有几个方案：1.把员村这套房卖了，再在越秀买套两房或三房的学区房自住；2.在越秀买套一房学区房，另外租房。请问您认为哪个方案更好？学区房相对于南沙增城地区的房子来说投资性价比是不是不高？

回答：你好，员村新村周围配套齐全，双地铁，生活还是挺便捷的，但这种老破小，未来堪忧啊！建议出手置换。建议方案1，学区房如果是注重教育，可以作为自用+投资，其房价含有学票的价值在里面。而南山增城则是地段投资，投资的是未来，两者没有可比性，看你个人的偏好和需求吧。

提问：广叔！本人2年社保，外地户口。今天刚退了太和铂玥晶舍的房子(19年承诺送户口，但没有弄下来)，单价3.3 100平。一个月之类，手里会退回100发子弹的首付款。白云区太和 人和 钟落潭 四个地方有合适的楼盘推荐吗？首套房，考虑学位

回答：你好，目前白云只有人和、太和和江高三个地方可以买，其他地方需要五年社保，可参考选筹：人和：穗和名庭，太和：汇创国际，江高：中铁诺德阅泷，钟落潭暂时没有推荐

提问：广叔你好，目前在广州越秀区有一套学区房、亚运城有一套房、祈福新村有一套一楼南向带院子的三房，已无广州房票，现在通胀，所以还想再投资一套房，首付可以100万多点，可以承受月供7-8千，建议投资哪里？佛山新城（限购区域）？增城（非限购区域）？或者其他？谢谢！

回答：你好，佛山新城可以买，但较远且价格偏贵，更建议佛山千灯湖、陈村，参考选筹：佳兆业滨江一号、中海寰宇天下、万达华府

提问：你好广叔，坐标广州，现子弹有200-220左右，能承受200左右的贷款，月供范围大概1.1w左右。广州市区也不便宜，有朋友推荐了荔湾的广钢新城，但有点担心那里路况，会不会成为下一个金沙洲，且那里楼盘总量较多，未来不一定还有很大的升值空间。提问：广钢合适吗？理由？广叔有推荐吗？

回答：你好，广钢的优势很明显，靠近海珠西、荔湾、越秀等老广的生活圈，人口的导入比较容易，生活配套不是问题，但其缺点也是这个，因为地理位置太靠西部，新广对它的认可度不高。广钢另一大劣势，广钢新城据称规划了20多万人口，而且容积率超高，如此多的人口快速聚集到一个巴掌大的地方，教育、医疗等公共资源的供给可能会比较紧张。另外，芳村其实是一个岛，去哪都要过桥，再加上广钢新城规划时没多少产业用地，居民上班还是得去天河越秀海珠，通勤可能会是一个难题，其交通体验可参照金沙洲。

提问：广叔你好，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

回答：你好，改善自住优选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。 刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

提问：广叔你好，如果老家宅基地卖了，还有父母怎么办，父母也去深圳吗？而且还有老婆的父母也在老家？都还年轻！每年都要回来老家！ 新方法在转深户前，先卖宅基地，在县城用父亲的名义按揭买套3房，1来父母养老住，2来每年回家我们也有地方住！ 主要老家房子卖了，父母住哪？有点纠结 请经验与智慧的广叔指点指点迷津

回答：你好，建议先给父母租房住，老家房价不会怎么涨了，等你们深圳房子有了赚钱效应，再考虑加按揭入手一套老家改善盘。 子弹少的时候一定要利益较大化。 用父亲的名义按揭买套3房，这个思路也可行，如果老家能做接力贷就更好了。

提问：你好广叔，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，1、是考虑多更好的学区房呢？还是不买学区纯投资？2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来升值空间大？3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？等您给出专业性的指导意见，谢谢

回答：你好，1. 西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃，你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行，首城国际 2. 诺德春风位置还不错，但价格不算便宜，比较适合首套高贷款去买。 由于限竟房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押，能接受这个条件作为投资也可以考虑。

提问：坐标成都，最近感受到成都新盘上涨的压力，感觉压力巨大，希望得到你的指点，个人情况如下：目前主城区两套全款一套塔子山、一套三圣乡新房无证，一套青秀贷足150平。自有资金230万，在城南工作，考虑到目前只有一个主城和天府资格均有SD。想选择如下：1，买麓湖，但是需要等下批次，而且普通号下批次估计能买到的至少总价450以上，自住很爽不知道投资如何。2，全款一套1.25滨江，再SD买一套万科公园传奇或者都会或者中海锦江城，但是后两个价格在1.9-2左右。3，首贷买一套万科，再首贷一套中海，这个方法需要很麻烦的把主城资格变成天府资格

回答：你好，麓湖基本不会升值，投资站岗5年起。工作在城南，主城贷票搞一套桐梓林大户型呗。紫檀，首座，桐梓林一号。天府新区的话投资我不看好，实在要买，买锦江生态带。不过当前的价格也小两万，我是下不去手的。

提问：广叔好，本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。

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