河南驻马店、广东广州紧急撤回房地产松绑文件!为何?

e线城市 2020-03-06 07:14:15
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疫情之下 房地产纾困政策也不能“搭便车”!坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,切实落实城市主体责任,保持房地产调控政策连续性、稳定性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现稳地价稳房价稳预期目标。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,切实落实城市主体责任,保持房地产调控政策连续性、稳定性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现稳地价稳房价稳预期目标。坚决贯彻党中央、国务院决策部署,这原本就是各级政府及有关部门应该把握的基本原则。但在当前受疫情影响经济指标可能滞缓的情况下,少数个别地方又打起了昔日“屡试不爽的支柱产业”房地产拉动大势的主意。好在有要求“提高政治站位”的上级领导单位及时出面干预,才使得这些变相松绑房地产小动作的迅速被纠正。以下几个城市的紧急刹车,就是典型例子。

河南驻马店:撤回降房贷首付等17条稳楼市措施

在经过河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志,坚持“房住不炒”,落实主体责任之后,河南省驻马店发布的17项稳楼市政策已从官网撤下,目前该市房地产政策按原政策执行。

3月5日,针对澎湃新闻询问的《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》这一政策是否仍执行一事,河南省驻马店市住房和城乡建设局相关工作人员回复道称:文件已撤回,按照原政策执行。

2月21日,河南省驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(下称“意见”),出台17项稳楼市政策。该政策首开需求端刺激政策,政策力度超过其他以供给端支持为主的城市。

上述《意见》中首次提出要下调居民首付款比例,首套房贷款较低首付比例由30%下调为20%;上调住房公积金贷款额度,公积金较高贷款额度由45万元提高到50万元;降低住房公积金贷款首付比例。另外,《意见》要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率,这也是新冠肺炎疫情期间排名前列明确提出降低购房首付的城市。

《意见》还涉及到住房补贴。对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的给予补助,补助对象和标准分别为:各类人才补助标准为200元/平方米,大中专以上毕业生补助标准为150元/平方米,农民工补助标准为100元/平方米。

不过,驻马店住房和城乡建设局相关工作人员表示,文件不执行了,已撤回,按照原政策执行。

对于撤回的原因,澎湃新闻联系驻马店市人民政府,相关工作人员并未回应。而对于是否会修改政策后重新出台相关政策,该工作人员表示,以官网发布为准。

值得一提的是,2月28日,河南省人民政府网站发布文章,省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志,坚持“房住不炒”,落实主体责任。

该文章指出,近期,驻马店市政府出台的《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(驻政〔2020〕15号),引起了社会媒体“放松调控”的解读和炒作。

2月28日,河南省副省长何金平召集省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志,约谈了驻马店市人民政府主要负责同志,要求驻马店市提高政治站位,坚决贯彻党中央、国务院决策部署,按照省委、省政府工作要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,切实落实城市主体责任,保持房地产调控政策连续性、稳定性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现稳地价稳房价稳预期目标。同时,针对新冠肺炎疫情带来的冲击和影响,要落实中央有关部署,积极帮助企业解决实际困难。

驻马店市主要负责同志表示,要以此次约谈为契机,统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展,落实房地产调控主体责任,深刻汲取教训,强化整改落实,采取有力措施,确保房地产市场平稳健康发展。

在业内人士看来,河南驻马店人口规模庞大,且是人口外流型的城市,加之房地产市场销售低迷,实行“一城一策”楼市调控可稳定当地楼市。

2019年6月14日,河南省统计局官网发布的《2018年河南人口发展报告》显示,2018年驻马店市常住人口703.7万人,城镇人口303万人,城镇化率43.10%。在人口吸纳力方面,驻马店与南阳市、商丘市、信阳市和周口市一起被列为河南省流出人口的主要来源地,并且外出人口以出省为主,出省人口占外出人口的比重均超过50%以上。

而从房地产市场来看,驻马店市的房地产市场销售低迷。据驻马店房管局数据显示,2019年商品住宅网签套数同比下降20.4%,网签面积同比下降23.7%。而受此次疫情影响返乡置业需求,使当地房地产市场销售进一步下滑。

广州取消公寓限购为何又紧急撤回?其他城市又是怎样的?较新回应

  随着疫情陆续得到控制,稳增长大概率成为重要政策目标。

  但在提振经济方面,房地产是否可以适当放松调控,地方政府似乎举棋不定。

  3月3日, 广州市 政府发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》,共提出48条举措,其中,在房地产领域提出,商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象,也意味着,公寓限购政策比3年前更为宽松。

  同日,房地产领域受外界关注的还包括 温州市 去年年底推出的本科生买房打七折的人才新政,也在3月3日正式落地,首批1700多套房源将于本月16日启动申领。

  此外, 江苏省常州市 3月3日发布《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》。其中,在供给端纾困房企的政策包括延期申报纳税和税费优惠、延期缴纳土地出让金、延期缴纳城市基础设施配套费、调整预售资金托管受限额度等。

  据中原地产研究中心提供的数据显示,仅2月份,就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策,内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。

  不过, 广州市政府在官网发布的上述措施文件在3月3日晚间已经删除。 3月4日上午,记者拨打广州市政府热线,相关人士表示,相关政策可能细则要重新制定,暂时还没有明确,请届时再留意政府官网查看。随后,财联社报道称,文件之所以撤下,是因为文件中关于商服类项目相关条例细节会有所调整,其他条例未变,后续文件会再挂出来。

  无独有偶,今年2月21日,驻马店市也曾发布促进房地产政策文件,提及首套房公积金贷款较低首付比例由30%下调为20%,被外界解读为“放松调控”,后续驻马店市政府主要负责同志直接被河南省政府约谈要坚持“房住不炒”,落实主体责任, 相关文件也被删除 。

  又是地方松绑政策“一日游”?

  实际上,由于广州市公寓松绑政策的调整属于一线城市排名前列个对地产进行放松的例子,备受外界关注。

  记者注意到,就连广东省人民政府新闻办公室的官微“广东发布”都转载了南方日报消息,标题为《重磅!广州公寓不再限购》的消息。

  然而,记者在3月3日晚间查看广州市政府官网发布的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》时,相关链接:

  http://www.gz.gov.cn/gkmlpt/content/5/5684/post_5684346.htm

  网站显示为无法找到。

  3月4日上午,记者拨打广州市政府热线020-12345,相关人士表示有这个商服类房地产项目政策,但是细则还在制定之中,并回复其能打开相关网站链接,让记者稍后重试。

  但无论是记者还是相关同事尝试多次,依然无法打开相应广州市政府网站的上述政策文件网页链接。

  后续,查询了解相关文件后,广州市政府热线相关人士再次回电券商中国记者称,“相关政策可能细则要重新制定,暂时还没有明确,请届时再留意政府官网查看。”

  值得一提的是,此前驻马店市房地产政策调整也在备受外界关注后,在官网删除相关文件。

  2月21日,驻马店市政府出台驻政〔2020〕15号文。该文名为《驻马店市人民政府 关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(简称”意见“)。

  其中,意见在房地产项目的减压、输血和激活上,给出了实实在在的十六条举措,尤其是住房公积金政策,提高职工贷款额度从45万元到50万元,且将缴存职工首套房贷款较低首付比例由30%下调为20%,二套房贷款首付比例仍执行30%不变。

  这意味着,驻马店市职工住房公积金贷款首付比例从三成变为两成,这些放松政策也受到外界关注。

  2月28日,河南省人民政府网站发布消息,省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志,坚持“房住不炒”,落实主体责任。河南省委、省政府高度重视,省长尹弘专题听取汇报,提出明确要求。

  券商中国记者再次查询驻马店市相关官网房地产政策,也显示已经被删除。

  “这些赤裸裸的地产放松政策,一线城市明显面临较大的舆论压力,不排除删除相关政策的内容。”某房地产行业资深分析人士认为。

  “删除相关官网文件是否就意味着相关政策就不执行了?可能不一定。”他认为,撤销文件主要是为了减少外界关注和炒作,“不想让中央认为这些政策用作短期刺激经济的手段,发布后如果不做调整,可能政策还是会执行,但是宣传上更加谨慎。”

  值得一提的是,2019年7月,中共中央政治局召开的会议分析部署下半年经济工作时,重提“房住不炒”定位,并明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了目标,击碎房地产调控放松的幻想。

  一天3市出台扶持房地产政策

  3月3日上午,广州市政府在官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》和相关政策解读文件。

  券商中国记者注意到,上述《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》共提到48条举措(简称“48条文”),涵盖物资供给、企业复工复产、重点项目建设等领域。其中,在房地产领域提出,指出要优化商服类项目建设和销售管理,取消了在2017年3月30日开始的公寓限购政策。

  具体而言,广州的商服类项目(公寓、商铺、写字楼),不再限定最小分割单元,不再限定销售对象,也不再限定转让对象。

  追溯以往,在2017年3月30日,广州颁布“330新政”,要求商服类物业只能由法人单位购买,个人不能购买,且未完成规划报建手续项目,最小分割单位不得小于300平方米。

  到了2018年12月,广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,对商服类项目限购进行了一定程度的松绑,要求2017年3月30日后土地出让成交的商服类物业,销售对象应当是法人单位。而2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类物业,不再限定销售对象。

  这也意味着,3月3日颁布的“48条文”,使得广州实行近三年的公寓限购政策正式取消。

  据“48条”文,上述措施有效期自印发之日起至2020年12月31日,有明确规定期限的除外。

  “此次广州房地产扶持政策有很多亮点和新意,每一条都释放了宽松的信号。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对券商中国记者表示。

  他分析,一方面,政策明确商服类项目未完成规划报建手续的,不再限定最小分割单元。此类规定有助于商服类项目的规划,对于后续商服类企业降低开发和销售成本创造了较好的条件。另一方面,政策明确商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象,成为此次政策的较大亮点。根据广州的政策,在2018年12月之前,商服类项目只能出售给企业。而在2018年12月以后,部分开发较早的项目即2017年3月前开发的项目,可以出售给企业,其他的则依然只能出售给个人。此次政策出来后,无论是何种商办项目,都可以出售给个人,客观上刺激了此类物业的去库存。

  “类似政策也说明局部的库存压力在增大,尤其是商服类项目,通过放松,客观上激活了此类物业的去库存,有助于相关商办类企业的项目销售,也客观上减少了资金压力,”严跃进表示。

  3月3日迎来地产利好消息的还包括温州,该市去年12月发布的人才住房政策正式得到落地。

  温州市人才办联合人社局、住建局发布发布《2020年温州市首批人才住房配售公告》,首批筹集1700多套房源(其中市本级300套左右),共计约18万平方米,将于本月15日启动申领。

  去年12月,温州市发布的《温州市人才住房租售并举实施办法》,其中提到“符合条件的优秀本科生买房打7折,租房3折”等优惠政策,曾引起多方关注。

  此外,江苏省常州市3月3日发布《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》。意见对常州房地产市场给予了各类宽松政策,尤其是在预售资金监管、公积金政策等方面给予了比较宽松的导向,对于房企降低开发压力和刺激住房消费需求等有积极的作用。

       

疫情之下 房地产纾困政策也不能“搭便车”

随着国内新冠肺炎疫情得到进一步控制,我国企业陆续分批次复工。但是,在疫情的影响下,我国经济面临短期下行压力,不少与消费紧密相关的产业在短时间内受到了重挫。

在此情况下,中央层面和各级政府纷纷出台了相应的举措来促进经济的平稳发展。但是,在目前出台的部分政策中,我们看到了“搭便车”,试图走短期刺激、“救市”的老路子。例如,2月21日,河南四五线城市驻马店率先将首付降至两成,企图用升杠杆的逻辑来刺激房地产消费进而拉动经济增长;而一线城市广州也于3月3日宣布商服类项目放开限购。

幸而,上级部门对“短期刺激”保持着警惕。2月29日,驻马店政府被上级部门约谈。这背后是其出台的“救市”政策与“房住不炒”的定位背道而驰。

3月3日,中国人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。会议重申,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

3月4日,广州放开商服类项目限购的政策也被紧急撤回,具体细节可能会有所调整。广州尽管面临商服类项目销售难题,但是在中央再三重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之时,选择在此时放开商服类项目限购也显得不合时宜。

那么,为什么不能再把房地产作为短期刺激经济的手段?一方面,我们需要从历史的角度,清醒地认知到,过去十几年很多地方过度依赖房地产,曾经将房地产作为短期刺激经济增长的“良药”。当经济增长下行时,政府就推出各种短期刺激房地产市场发展的政策;当经济过热时,政府又会推出各种限制政策来抑制房地产市场增长。正是这样一次次的轮回,将房价一次次推高到新的台阶,房地产成为不少人投机致富的手段,风险也越来越高。

我们承认,房地产行业的上下游可能关联到50多个行业,确实在短时间内可以对经济起到拉动作用,但因为当下的短暂性经济困难就采取“短刺激”的措施,是这种饮鸩止渴的做法势必会给经济带来蕴藏风险的后遗症,这几年坚持“房住不炒”而取得的、来之不易的楼市健康平稳发展态势就会沦为一纸空谈,也会使得近两年的控制房价过快增长的努力化之东流。

诚然,在疫情的影响下,我们确实需要相应的政策来支持行业渡过难关,但是,采取什么样的政策值得深思。比如,在土地出让方面,降低土地出让保证金比例、分期付款;在销售端,适当放开此前的限价、定价政策,鼓励开发企业合理定价,适当降低预售条件以及适当恢复销售行为……

此外,在融资端,我们也看到,应对经济短期下行压力,央行已采取中期借贷便利、公开市场操作、常备借贷便利等工具保持流动性合理充裕,降低社会融资成本,引导资金实体经济流动。

总体而言,从“房住不炒的大方向不会发生变化”的基调出发,应对疫情而适时、针对性调整政策是大概率事件,但是政策的出台也将是差异化的,不同区域、不同企业会有不同政策。这些政策也将更有针对性地为行业和企业纾困解难,使它们坚持到“春暖花开”的那一天。

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