广州新一轮土拍来势汹汹!市区靓地未拍已闯入楼面价TOP7
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在市场各方的高度关注下，6月13日至30日，广州将迎来新一轮的涉宅用地竞拍。
根据自然资源部“拟出让地块清单公布制度”的出让要求，广州今年先后于2月10日和5月6日公布了两批拟供商品住宅用地项目清单。有别于往年的集中供地模式，今年每一批拟供清单对应的地块都分别将在3个月内陆续发布出让公告，有序组织出让。
供地时间线的拉长，使得房企对拟出让地块的选择更加灵活，竞价准备也更加充分。
一、供地模式再优化，更好地适应市场环境
集中供地政策始于2021年2月，当时北上广深四个一线城市以及南京、杭州、厦门等18个二线城市率先实施，通过“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，进行住宅用地拍卖，且原则上发布出让公告全年不得超过3次。
政策出台的初衷，是为了给房地产降温。住宅用地的集中出让，从保障供应、提高信息透明度两大方面，让房企有了更多选择，从而避免高价地的出现，起到稳定地价的作用。
但这一政策对房企资金要求极高，数十宗地需在一至两天内完成出让，房企前期要缴纳高额保证金。
市场是动态变化的。随着近一两年房地产行业进入深度调整，大部分房企出现资金流紧张的情况，“两集中”的供地模式，也迎来与时俱进的优化。
2022年，包括广州在内的多个重点城市将集中供地次数调整为4次。进入2023年，调整就更加明显了。
以广州为例，今年首轮土拍采取的是8宗涉宅用地分批出让，时间跨度为一个月。
最终的结果是，8宗涉宅用地，7宗成交，1宗因故终止出让。在成交的7宗涉宅用地中，3宗底价成交，4宗进入摇号，溢价率15%。
纵观近两年集中土拍，这次涉宅用地成交率是最高的，为100%。
“拟出让地块清单公布制度”的建立，并不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好地发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用，更好地适应当下房地产市场环境，给市场主体充足的时间预期预判，通过合理分散地块出让节点，减轻房企前期资金压力，让房企更从容地融资和调研，从而进一步促进房地产市场平稳发展。
5月以来，在广州公共资源交易中心网站挂牌的涉宅地块，大部分缴纳保证金的截止时间是竞拍的前一天，而首轮土拍是竞拍的前三天。
这意味着，房企可以有更多时间筹集资金去竞拍心仪地块，即使在这宗地块失利，也可迅速将保证金投入到另一宗地块中，从而获得竞拍资格。
总体而言，广州目前的土拍模式更为灵活，对房企更加友好，因此出现流拍情况的几率也将大大降低，对整个行业起到一定的振奋作用。
二、地块少而精，房企风险相对可控
具体来看，将于6月13日至6月30日期间竞价出让的涉宅用地共有10宗（原本是13宗，其中黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块的竞价时间调整至7月10日，白云区广州设计之都三期AB2603065地块的竞价时间调整至7月13日，增城区新塘镇广园快速路南侧18101226A23035号地块因故终止出让），分布在天河、荔湾、番禺、南沙、花都和从化6个区，总建面超71.5万㎡，总起拍价超108亿元。
比如天河区员村一横路AT080523地块，起拍楼面价4.98万元/㎡，还没拍卖就已经能挤进广州楼面价TOP7，如能触达封顶楼面价，则能登上广州楼面价TOP2，仅次于广州城投拿下的越秀南路地块。
地块位于珠江新城以东区域，板块在近十几年的公开招拍挂市场，都没有宅地供应了，地块的出现，引来不少房企关注。值得一提的是，地块占地面积仅1.4万㎡，计容建面3.8万㎡，体量不大，对于房企来说风险相对可控。
荔湾区也有3宗涉宅用地出让，其中蕙兰苑、紫兰苑地块为万科广信资产包中的一部分，此前评估总价近33亿元。两宗地位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站，交通和生活配套都比较便利。
而位于陈家祠板块的荔湾区小梅大街7号AL011408地块，区位条件更加优越，不仅有地铁1、8号线交汇，还毗邻上下九、西门口商圈等，属于少见的老城宅地，因此地块起拍楼面价高达3.6万元/㎡，仅次于天河员村一横路AT080523地块的4.98万元/㎡。
今年首轮土拍中大出风头的番禺区，在6月这一轮土拍也诚意满满。比如番禺区东环街市桥货运站BC0509004地块，处在番禺大道北和迎星中路交汇处，毗邻万博板块。地块占地面积6.7万㎡，计容建面近10万㎡，起拍总价接近15亿元，折算楼面价1.5万元/㎡。
在首轮土拍中，位于长隆-万博板块的汉溪大道北侧BA0902125地块、BA0902011地块，分别经历56轮和55轮竞价“触顶”进入摇号阶段，后均被华润+长隆（联合体）取得。而这宗能眺望到万博CBD的东环街市桥货运站地块，相信也能凭借万博热度再火一把。
至于番禺区大龙街番禺客运站北侧地块，则属于回炉地，曾在去年最后一次集中供地流拍，今年再次出让，条件并无变化。同样是回炉地的白云嘉禾望岗东北侧地块在5月26日成功出让，最后还触顶摇号，相信能给到番禺客运站北侧地块莫大信心。
而番禺区大龙街番禺大道以西BC0613006地块，是番禺本轮出让的三宗地块中起拍楼面价最高的，超2万元/㎡。地块位于番禺广场板块，生活配套成熟，居住氛围浓厚，极有可能成为本次番禺土拍的黑马。
三、行业信心重振，新一轮土拍增添期待
据克而瑞数据，5月全国土地市场成交规模仍在低位，主要受各地继续采取“少而精”的供地模式影响。实际上，5月大多数城市土拍热度都不低，比如北京两宗地块摇号成交，杭州地块全被民企拿下，重点城市地块整体溢价率维持在6.5%的较高水平等。
市场信心得以重振，除了土拍模式逐渐优化外，销售端政策的放松，也是一方面。
自2023年以来，杭州、合肥、长沙、厦门等14个城市已对限购政策进行放宽，包括调整首付款比例、调整公积金政策等，实行“一区一策”，告别一刀切。
受此影响，二三线城市5月新房成交降幅与4月相比呈放缓趋势，成都更是单月成交破200万㎡。
一线城市尽管还没动作，但似乎都在“等风来”，像是广州最近就有不少关于政策调整的消息传出，当然，这些消息还有待官方确认。
就当前来看，房地产市场正以平稳姿态复苏，在广州今年首轮土拍中，已经有厦门国贸、武汉城建、南通亚伦等国企、民企进穗拿地，不再是本地国央企兜底。在此情况下，广州新一轮土拍也增添更多期待值。
附：广州市2023年拟供商品住宅用地地块信息（二）
来源：广州市房协
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