买卖不破租赁 大客“有得留低”

据记者查询两个商业地产大单的交易公告，西城都荟和乐峰广场转让都不是直接的物业转名，而是通过股权收购方式取得物业的控制权。11月28日，新加坡凯德集团宣布以33.607亿元人民币收购广州乐峰广场持有公司的所有股权。今年4月，领展以人民币40.65亿元，向BarrelHoldings（Cayman）Limited收购销售股份及销售贷款，以获得西城都荟物业。而BarrelHoldings（Cayman）Limited背后资本即为基汇资本（股份占58.8%）和摩根士丹利房地产基金（股份占41.2%）。

据中原地产研究发展部介绍，物业转名属二手交易，需网签过户，涉及到企业所得税、增值税、土地使用税、印花税的征收。而股权转让涉及到企业所得税、增值税、契税、印花税股权转让的征税。两者征收的税种差不多，不过股权转让可采取“先投资入股，再进行股权转让”的方式，来规避部分税项。以今年4月西城都荟收购案为例，根据领展的上市公告，预扣税托管金额约1亿元，相比直接转名产生的税项低不少。

西城都荟和乐峰广场经过几年经营，如今已成为区域内知名的大型购物中心。据资料显示，在4月出售转手之时，西城都荟出租率达94.1%；乐峰广场在今年11月底转手时出租率更理想，达到96%。

物业买卖有一个定律——买卖不破租赁，相信这些商场里面的租户不会因此而出现变动。而且更有利的一点是，西城都荟和乐峰广场的新东家都是用收购股权的方式取得物业的控制权，这也意味着租赁缔约方并没有发生更改，只不过是控制主体更换而已。

据商业地产人士表示，大型购物中心一般需要主力店来维系人气，这些租客签约一般在10年左右。故此，即使商场“城头变幻大王旗”，这些主力店相信仍“有得留低”。不过，领展和凯德置地都是经营商场的行家里手，也有一群稳定追随的战略合作伙伴，未来或许在广州会出现这些新品牌的身影。对于基金持有的商场而言，若是从一开始就设定5年投资期的话，那么除主力店外，一部分的零售店或小型餐厅签约期一般是3年或5年，随着商场易主，新东家“微调”商场业态的空间依然存在。