5月二手住宅:新政+疫情威力尽显,二手成交下跌34%

2021年5月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10524宗，环比4月同期（16025宗）环比下降34.33%。

二手成交插水下跌至万宗水平，成交量处年内第二低位，仅高于春节月（10132宗）。

价格方面，本月二手网签均价为29718元/平，环比上周下跌3.84%。

广州中原研究发展部认为，5月市场主要有以下几方面特征：

（1）市场需求下滑，观望客增多。

随着新政调控的持续发酵及贷款利率连续上调的影响下，目前整体市场交投氛围明显降温，新增购房客数量、带看量较新政出台前减少1-2成左右。

部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性，基本遇到合适价位的房源才会着手入市。

（2）成交周期拉长，业主报价信心减弱。

由于目前客户入市热情不高，成交周期拉长。

不少报高价盘源处于长时间僵持。因此，业主为加快出售物业，亦陆续开始出现扩大议价空间的情况，反价成交现象明显减少。

据监测显示，目前中原业主报价指数已连续三周下滑，整体下跌至45%左右的相对低位水平，较3月份净减10%左右。

（3）“五一分流”+“一手抢客”，市场成交下滑。

本月适逢五一黄金周假期，不少业客外出游玩、返乡。

加上目前一手市场受限价调控，不少片区出现一、二手价格倒挂的情况。

比如目前牛奶厂板块二手均价基本处于8万元/平以上，而近期加推的金地天河峯睿均价才71500元/平左右，从而直接导致不少二手客户转移至一手市场。

（4）疫情反复，客户看房、购房欲望下降。

受到5月份疫情的影响，不少优质小区已经实现严格的出入把控，严禁外来人员进入，导致中介机构带看亦存在不少的困难。

同时，客户上门看房的欲望也明显降温，整体需求下降。 

01.

南沙、增城跌幅明显，

从化成交逆市而上

从各区成交情况来看，本月大部分区域成交量环比均呈现明显下降的趋势。

其中，增城、南沙、黄埔三区跌幅明显，本月分别成交1021宗、309宗、401宗，环比分别下降51.4%、67.2%、46.3%。

另外，需要指出的是，本月从化区成交不降反升，共成交446宗，环比上月增加4.4%。

天河区：

珠江新城缺货依旧，

需求略有回落

本月天河二手网签宗数（自助网签+中介网签）为1401宗，环比下降27.9%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区后天河北板块、天河公园板块成交相对活跃，其本月成交均价分别为64258元/平、84269元/平。

其中，本月天河公园板块成交主力为东方都会广场，其成交均价为92649元/平。

另外，据调研了解到，本月珠江新城板块整体需求有明显下滑，成交略有萎缩。

据监测显示，本月二手带看量环比4月份净减23.8%、新增客户数量环比净减15.9%。

广州中原研究发展部认为，本月珠江新城板块成交明显回落主要有以下两方面原因：

一、板块缺货严重。市场经历前段时间的一波需求过后，目前市面上可售盘源不多。再加上新政出台过后，不少购房未满2年的业主停止出售计划。

从而导致客户的选择性较少，成交下滑；

二、业主心态依旧强硬。即使在整体二手市场需求下滑的情况下，珠江新城板块业主议价空间也没有出现明显扩大的情况，报价未能达到购房客户心理预期，导致其入市热情不高。

越秀区：

东风东高端盘价格坚挺，

楼梯楼需求活跃

2021年5月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为1029宗，环比下降31.0%。

目前区域活跃板块以东风东板块为主，板块5月成交均价为71843元/平。

其活跃楼盘为君汇世家，成交均价达116081元/平。

另外，据调研了解到，本月东风东板块整体需求虽然持续活跃，但整体成交周期较3、4月份已经明显拉长，基本在2-3个月左右。

但在市场交投氛围有所降温的情况下，高端盘如锦城花园、君汇世家等楼盘整体报价依旧坚挺，基本不存在明显的议价空间。

但楼梯楼散盘由于盘源充足，报价相对合理，且具备一定的议价空间，促使市场需求更为活跃。

据监测中原数据显示，本月楼梯楼成交占比高达47.3%，环比4月份大增20.1%。

由此可见，目前整体市场活跃度仍在，在合适的价格下，客户入市意愿依然较高。

海珠区：

“卖一买一”客户减少，

江南大道南成交回落

5月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）1526宗，环比上月下降29.1%，二手住宅网签均价为40492元/平。

据监测，受到信贷环境趋紧的影响，放款、收款周期大幅拉长，促使不少买家没能及时回款，卖一买一改善需求明显减少。

另外，前段时间一向活跃的江南大道南板块本月成交亦有所下降。本月主要贡献楼盘依然为保利红棉花园，其成交均价为34510元/平。

另外，需要指出的是，受到海珠区疫情反复的影响，不少优质小区开始实施严格的小区管理，严禁外来人员进入，导致中介机构带看亦存在不少的困难。

客户看房、购房欲望较低，据监测显示，本月海珠区新增购房客数量、带看量减少1-2成左右。

在疫情+新政的双重影响下，6月整体成交预计亦难以出现明显上升。

荔湾区：

疫情持续影响，

市场成交下滑

2021年5月，荔湾区二手网签价格为35882元/平方米；

共成交（中介网签+自助网签）为761宗，环比下降26.5%。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块整体市场成交相对活跃，成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园，本月成交均价分别为36670元/㎡。

据广州中原研究发展部调研了解，受疫情的持续影响，荔湾区客户购房欲望有大幅下滑，不少小区严禁外来人员出入，“看房难”问题再度浮现。

广州中原研究发展部认为，目前荔湾区疫情尚未完全得到控制，客户入市热情不高，观望客增多。

而业主目前虽然报价信心有所减弱，但整体议价空间仍然较窄，因此，预计6月份成交继续下探的可能性会较大。

白云区：

机场路持续缺货，

富力半岛花园、

富力桃园需求活跃

5月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1151宗，环比下降22.5%。

据监测发现，本月机场路板块盘源紧缺现象未能有效解决，加上新政调控持续发酵的影响，整体成交略有下滑。

本月板块活跃楼盘为汇侨新城，其成交均价为26222元/平，整体均价保持相对稳定。

据广州中原研究发展部监测，本月白云西部罗冲围板块需求最为活跃。

主要以富力半岛花园、富力桃园两大明星盘支撑起大部分成交。其成交均价分别为36295元/平、38465元/平。

广州中原研究发展部认为，在目前疫情的全面影响下，该类具备优质社区配套及生活环境的优质小区，加上地铁13号线二期的规划建设加身，对于改善、刚需客户而言有较大的吸引力。

番禺区：

洛溪疫情影响，

购房客数量减少

2021年5月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1501宗，环比下降37.4%。

据广州中原研究发展部监测，亚运城二手成交持续萎靡。

主要由于板块业主观望情绪较浓，放盘积极度偏低，加上其叫价强势，降价意愿不足，从而导致客户入市热情较低，成交回落。

5月份亚运城成交均价为26425元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解到，洛溪板块同样受到疫情的困扰，5月下旬市场新增购房可数量、带看量出现插水下滑，客户购房欲望明显下降。

但本月板块明星盘时代外滩、珠江花园亦有不俗的成交，其成交均价为61692元/平、32195元/平，成交客户以80、90后居多。

预测：

疫情+调控双重影响，

二手成交或进一步回落

受到4月新政的持续发酵影响及信贷环境的趋紧，目前整体楼市交投活跃度已有明显降温，市场成交下滑至年内第二低位。

在客户入市热情较低的情况下，目前整体成交周期明显拉长，业主报价信心亦有所减弱，不少盘源开始扩大议价空间，市场量价逐渐趋于平稳。

但需要提出的是，近期广州疫情出现反复，荔湾、海珠、白云等区域的多个优质小区已实现严格的出入把控，“看房难”问题已成现实。

另外，疫情同样会降低购房客的购房、看房欲望，6月份的新增购房客数量将持续下滑。

因此，广州中原研究发展部预计，在多重因素的影响下，预计6月份广州二手市场成交量会进一步下跌，估计成交在9000-10000宗水平左右徘徊。

来源：中原发展研究部