广州楼市:恕我直言,这类学区房持有怕跌,卖出怕涨

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问看盘到底看什么？就算是小范围的踩盘也是很费时费力，看了一圈后，预算会不知不觉在提高，就这样匆忙买下自己不算满意的学位房，内心也是纠结万分的，请问入了楼龄22年的原装电梯三房南向高层700多w，天河北学位，预计两个孩子得10年，会不会烂在手里？请问云叔接下来如何做才好？麻烦给点建议！

回答：你好，专业的人干专业的事，既然您是为了学位，那么就买定离手，没什么问题，三房，700多万，原装电梯，如果是龙口西学位，那大概率就好穗园小区、华表广场，穗园小区的概率大些；如果是华阳学位，那就是侨林苑。

提问：云叔好，400万总价，现在黄埔放开限购，大会有各种资金进来，短期内会不会拉升得比较厉害？这样买天河是否更合适一些？云叔你有其他好的推荐的吗？

回答：你好，厉害倒不至于，但是笋盘消化得差不多了，广州不会一下子爆发，目前东莞这波还没结束，如果疫情得到控制，广州估计会在4季度有所起色，夏天一般看房人会少很多，今年金九银十相信会有不错的反响，值得关注，较好在这一两个月把房子买了。 300-400万的预算，竞争尤为激烈，如果你可以买天河，相对而言天河优于黄埔，去看一下骏景花园、天朗明居、城市假日园、阳光假日园、盈彩美居、中海康城这些网红盘。

提问：云叔好，最近在看海珠的学位房，一套是杏坛小区顶楼70方，单价3.7万，2000年的楼，电梯加装已公示；一套怡安花园8楼，楼梯65方单价3.5万，未来几年可能加装电梯，1997年的楼；前者是江南二小，后者是海珠实验小新校区，现在就是比较犹豫，不知道如何选择好？

回答：你好，选择后者为好，前者的价格其实已经包含了“加装电梯”的预期在里面，价格上已经反映了，后者的目前为楼梯楼，后面有加装电梯的可能性，这个也是一个增量。

提问：云叔好，请问144以上的户型偶尔单价上很便宜，问下这种大户型的怎么判断价格是否合适？另外买低单价大户型的话投资效率如何？麻烦云叔指点指点

回答：其实一般来说，144以上面积的户型，跟同小区面积小于144的来比，1、这个小区位于市区，比如富力东堤湾，四房单位的单价是高于同小区的二房、三房单位，因为市区四房单位的稀缺性造成； 2、郊区或者远郊，比如雅居乐花园、比如剑桥郡等，这些楼盘的144平以上的四房单位差不多是144平单位单价的9折，差不多也是这个比例。

提问：云叔好，在校研究生，考虑纯投资，首套，父母给首付150万，但月供只能5000元，选择什么区域比较适合呢？可以给点建议吗？

回答：你好，你可以改变一下思路，150万首付不用用完，比如用120万，你就可以把剩余的30万作为未来3年的月供，那么每个月提高一点点，就可以多8000的月供，这样子你的月度月供就可以去到1.3万，这个想法而且比你一开始的想法好太多。具体详见内部分享。

提问：云叔好，130万左右，牛奶厂哪里是否可以？或者美林海岸，骏景花园这几个区域，请问这三个怎么选好呢？

回答：你好，牛奶厂大部分是以改善户型为主，如果是自住的话，舒适度也很好，学位也有暴击的可能，都是交通出行不太方便，如果是自住投资的话，可以考虑的；金融城美林海岸有江景、骏景花园有骏景小学，都不错，交通看你直接的偏好吧，看你是偏重居住舒适，还是偏重学位。

提问：云叔好，深户，400万资金，目前深圳无购房名额，目前在深圳宝安新安雅然居有一套152平自住，一套宝中学位海雅缤纷城小户型，由于孩子三年后要用宝中学位，学位房一直持有，对自住这套也不是很满意，想两年后置换(刚购满一年)，请问目前资金投资哪里合适？中介说南沙星河荣誉好，但那要长期看发展吧？

回答：你好，雅然居可等12号线开通后再出手，现在广州行情正当时，目前南沙GDP是广州全区排名前列，未来是很大的想象空间，星河荣誉可以考虑的，可作为中长期投资。

提问：云叔好，你觉得东莞南城西平的中信凯旋公馆别墅的发展前景怎么样？我有一套这里的别墅，面积330多平米，从上涨空间来看，您建议是持有还是置换？西平的东骏豪苑值不值得购买？想听听你的意见

回答：中信凯旋公馆别墅位置挺好的啊，建议继续持有，东骏豪苑小区环境也是不错的，有70多栋，距离西平站不是很近，整体来看的话，还是不错的，可以买。具体详见内部分享。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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