2018广州更新年度计划解读:旧改服务城市发展,涉及47个项目近2千万㎡更新范围

提要

广州市城市更新局于近期公布了《广州市2018年城市更新年度计划》（下简称“计划”），其中涉及全面改造项目47个，涉及改造面积达1987.53万㎡。

本篇广州中原研究发展部将从整体改造情况、近3年改造方向变化、重点改造区域分析等维度为大家带来解读。

— 更新力度更大 —

全面改造项目个数

面积创近3年新高

根据广州中原研究发展部监控显示，2016、2017年广州市城市更新局公布的全面改造项目分别为14、17个，相比之下今年项目多达47个；

从旧改总面积来看，16年为253万㎡，17年为113.17万㎡；由此可见，无论从旧改项目数量还是面积，2018年更新推进力度为近年罕见。

从各片区项目体量来看，单独划分的“空港经济区”3个旧村改造项目涉及843.68万㎡用地，为全市改造范围较大的区域；

黄埔区凭借知识城何棠下村、旺村、开发区东区宏岗村3个大型旧村项目及2个旧厂改造，位居行政区旧改面积之首。

— 更新效率更高 —

旧厂改造项目占6成

预期推进速度较快

与过往两年聚焦旧村改造不同，今年全面改造的47个项目中，旧厂项目有29个，占其中的62%。

广州中原研究发展部认为，由于旧厂改造需要协调的因素相对较少，改造难度较低，因此推进更加高效。 

从旧厂项目分部来看，土地供应紧缺的中心区预计可释出16.08万㎡用地。其中黄埔区鱼珠周边以及长岭居2个项目预计可转化12.95万㎡用地。

 — 更新目标更广 —

空港区、番禺石壁等项目

服务广州“三大枢纽”发展

回顾近3年广州全面改造计划，2018年公布项目较为突出的一点当属“旧改服务城市发展”，其中包括将“空港经济区”单独作为片区推进3个旧村项目改造。

根据较新出炉的《广州市城市总体规划（2017-2035年）草案》，未来广州将继续发力推进“航空”国际战略枢纽；

此外包括番禺石壁、南沙金洲村等旧改对于引导产业、提高交通枢纽周边硬件建设同样起到重要作用。

广州中原研究发展部认为，城市更新不再单单为城市居住、商服需求提供必要空间，未来“服务城市整体规划发展”将成为其重要内容之一。

— 四大更新重点片区解读 —

空港经济区

改造涉及面积较大  为“航空枢纽”服务

将空港经济区单独划出作为旧改片区，实属本次《计划》中一大亮点，涉及的3个旧村改造项目均位于空港区的西、南侧。

根据《空港经济区规划图》显示，此处为“广州航空产业基地”，主要承接航空运营、航空商务、临空总部等产业；

自2017年以来，空港经济区建设明显提速，除即将投入使用的T2航站楼外，目前规划中的穗莞深城轨新白广段、地铁8号线北延段等基建投入正逐步提高机场周边通勤效率，以更优硬件配套吸引企业、优质劳动力流入。

值得留意的是，空港板块内如自由人花园、合和新城等大体量楼盘2018年将迎来“一手转二手”阶段，预计优质小区房源将陆续投入市场。

增城：

更新项目最多  各板块均匀分布

本次《计划》中公示增城更新项目为20个，共计240.62万㎡，为全市立项最多的区域。

从更新项目的分布来看，主要分布在中新镇、荔城、新塘等热门楼市板块，可见增城更新项目布局范围均匀；

对于目前拟更新面积较大的中新镇板块而言，2018年年底将迎来21号线通车；

假如计划中的71.51万㎡旧改用地均能顺利释出，预计未来3-5年将有效引导该板块成为增城市场又一热点。

黄埔区：

知识城将新增近200万㎡用地储备

受近年公开挂牌出让宅地减少影响，以往的“东大仓”黄埔踏入2018年以来已连续2个月新批一手住宅面积不足5万㎡，同时消化周期仅次于增城为全市第二低，为7.1个月；

本次《计划》中公示黄埔共有5个项目，累计248.05万㎡更新用地，其中191万㎡位于中新知识城，44.32万㎡位于开发区东区，假如更新顺利推进，将为黄埔产业重点区带来超200万㎡用地储备。

近期知识城利好不断，广深科技创新走廊、2017-2035广州总规（草案）等重要规划均将其列入当中；

去年财富论坛召开期间，互联网巨头阿里高调宣布“阿里云工业互联网总部”落户其中，随着今年21号线开通，知识城将打通往黄埔、天河的快速通道，其市场前景可观。

荔湾

山村旧改或拉开“芳村西”旧改序幕

老城区中荔湾旧改值得关注，该区已连续两年挂出山村全面改造项目，其涉及面积亦从去年的1.79万㎡增加至32.12万㎡；

山村改造立项标志着芳村西旧改推进拉开序幕，包括滘口以南的五眼桥旧改、地铁芳村站以北的新隆沙、陆居路旧改亦有望在未来迎来实际性推进；

目前山村板块周边，芳村大道西沿线二手项目众多，加上价位由于楼龄、电梯/步梯、小区等因素而存在明显梯级差，因此市场热度不断提高。

其中，楼龄较长的山村路散盘价格在2万元/㎡以下，小区单位在2.5-3.5万元/㎡之间，由品牌房企开发，楼龄较短的品质小区价格普遍在4万元/㎡以上。

 — 总结 —

旧改力度加大与“增加用地供应”相呼应

广州中原研究发展部认为，2018年广州全面更新项目、面积同比大幅增加与增加用地供应，腾出空间以满足未来发展的居住、商服需求存在重要联系。

根据《2017-2021年住宅用地供应计划》以及《2017年广州经营性用地供地蓝皮书》两份重要文件公告，广州计划每年供应宅地面积475万㎡。

而反观近两年实际土地挂牌情况，与这一目标存在一定差距，因此加快激活城市中的旧厂、旧村用地成为增加用地供应的重要途径。

附：47个全面改造项目明细