广州楼市:注意!买房不可忽视的“小细节”,尤其是这个!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，黄埔的龙光峰景华庭小区，这个小区是09年的，现在11年了，如果买了二手房，住8年左右，到时20年的小区，还好转手吗？

回答：8年的时间有点久，我们也难以预测，买房投资是一个动态的过程，看到势头不对劲及时掉头就可以了，这个不用太过于担心，市区一大堆房子快20年，一样不缺人接盘，一般很少人住这么久的，都是边住边换，等有更多的资金，到时候可以换新房呗，其实相差不大，新房等你出的时候也是二手了，新的溢价属性没了。

提问：云叔好，一房的学位，总价250左右，铂林公寓是否值得入手？和东方都会，还有邮通这三个盘？如何选择更优？

回答：其实就是看天河排名前列小学、天府路小学、以及华景小学，看你更加的认可哪一间， 如果考虑纯粹投资，学位增值和回报率，那就选择柏林，如果考虑自己用学位，那你看你对哪个学位比较好，从教学质量上，华景小学、天府路小学略优于天河排名前列小学，虽然名字叫的无比响亮。

提问：云叔，请问中怡城市花园263万40平和金穗大厦40平220万选哪个，只要学位和低总价，要全部贷，手头上没现金，感谢

回答：这个明显是前者，中怡城市花园。金穗大厦，除了有学位之外，投资属性没很少，无论是产品、位置、物管、周边环境这些因素上看，没有什么亮点，不太合适投资，建议回避。具体详见内部分享。

提问：云叔，像你说的现在网红盘都只剩歪瓜裂枣了，只能赶紧上车了，如果纯投资的话，打算5年内卖出。是430万买个中鼎低楼层北向的91方的小三房，还是410万东荟城的西南向中层的三房两卫？个人偏向于中鼎，位置没得说，学位太一般了。东荟城学校还不错，就是交通位置不敢恭维，云叔你觉得怎么样？

回答：个人觉得中鼎的潜力优于东荟城， 中鼎背后是老黄埔这个块第二CBD的潜力，级别是高于科学城的，再加上老黄埔真正意义上的地铁次新盘，430买个91方的，具体得看你楼层的高低， 假如你说的是7楼8楼的这样的话，这还是可以入手的，东荟城现在火的主要原因科学城一带没有别的名校对比允许，后面几年就不一定了。

提问：云叔好，中鼎现在价格这么高，还值得上车吗？个人感觉万科城市也挺好，为什么价格相差这么多？感谢

回答：中鼎的品质优于万科城市花园很多，楼龄新、卖相更好，城市花园小区是很不错的，目前情形看的话，这两个盘都稍微比之前贵了不少，如果你有限购区房票，优先考虑限购区的。具体详见内部分享。

提问：云叔好，五山片区的华农和华工的老破小宿舍楼都要5万，会真的有人买吗？5万买哪里不好？投资的话会不会找不到下家？

回答：你好，肯定有了，学位正中很多家长的心意，价钱便宜的话还是可以考虑的，不过一般保险起见，针对天河，2000年之前的学位房不建议大家入了，我们也要考虑下家到时候接盘会不会因为贷不足30年而后退。

提问：云叔好，目前我万胜围上班，首付80w，考虑自住+保值需求，海珠排名前列金碧还是龙光峰景华庭好呢？麻烦云叔给点建议。

回答：首付80万有限的情况下，首先考虑的是先上车的问题，目标思路也明确了，在海珠排名前列金碧和龙光峰景华庭之间选择的话，前者生活配套、生活便利性是没什么大问题，后者成长型没问题 ，要加上通勤、学位、杠杆、户型的因素上看的话，整体看的话，选择后者稍微优一点。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问赤岗片区的利安花园以及新鸿花园这种九十年代末的老破小是否有价值，目前在工珠城工作，喜欢这里的交通和环境，他们会受到琶洲的辐射吗？目前网上挂盘的很多都去到了五万，考虑小两房，300万左右，有什么好的建议吗？

回答：赤岗北片区的话是得有价值的，工作在珠城的话1，一桥之隔距离很近，交通也很方便，未来12号线的岭南广场站，以及原有3号线广州塔站，以及APM线。300万总价的1话，那单价4.5-5.0万的楼龄较旧的特点，个人觉得也可以入手，区域板块没问题，具体看户型产品。

提问：云叔好，你觉得越秀星汇云城如何？可以分析一下吗？

回答：越秀星汇云城北向华南快速会有一点噪音，就是没有地铁，交通不太便利，如果自住的话，还是可以的，如果投资的话，由于区位在边角位，比较弱势，片区也缺少增量，未来二手竞争力就很一般，二手灵活性也比较好一点。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。