广州楼市:这个区域风景很美,但房价却跑输大势

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，全家广州户口，有房3套，一套天河北天润路金达苑小两房(附带独用大平台，已经加装了电梯)，一套新塘翡翠绿洲160大四房(刚过五年)，一套是增城万科桃园里唯墅(2021收楼，计划短租)。新购萝岗广汕公路旁金坑地铁口附近别墅御湖名邸430平(自住？保值)，10月份需交余款650w。为此特请教房叔：1.准备出售1-2套，如何选择？2.鉴于今年市场，两会国家房住不炒态度及今年货币政策情况，较佳出售时点是什么时候？虽然也着急，但也希望能多卖几十万。3.御湖名邸前景如何，可以保值增值吗？4.如果有较好的筹款方案，也请给出建议，谢谢！另说明，天河事业单位上班，5-10年退休。小孩现天河工作，几年后计划创业。

回答：你好，金达苑离地铁不是很近，但居住还是挺安静的，楼龄较老，1995年的房子。翡翠绿洲，增城凤凰城，供应量极大，短期内看价格已横难涨。万科桃源里唯墅在白水寨，自住还是很不错的。御湖名邸，黄埔科学城，未来有一定的潜力。1、翡翠绿洲可以出手，金达苑建议下半年再看看。2、现在行情很快要到来。3、御湖名邸位于科学城，有一定的潜力。4、如果一二套房已经领了红本，或者只有少数贷款，可截断抵押贷出一部分资金。

提问：你好广叔，现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！

回答：你好，购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的优选。从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。真要调整的话，华南板块也在后面

提问：广叔好，我在广州天河沙河顶附近工作。想在沙河顶附近购入一套较新的住房，自住+升值兼顾较好，手上200万子弹，年收入25左右。目前附近比较中意的盘包括君华上域(沙河顶，2008年)、新光天河峰景(天平架，2008年)、云山翠苑(沙太南，2004年)、新燕花园(燕塘，2003年)以及金燕花园(燕塘，2003年)，请问下您建议哪个小区更值得入手？未来哪里升值潜力更大？

回答：你好，建议次新房，带花园社区，地铁沿线。这几个盘离地铁都挺近的。君华上域就在马路边上，没有小区，会有路边的噪音。新光天河峰景也差不多，有一点点小区，比较小，楼龄都挺新的。云山翠苑周围较多五金装饰，环境杂乱，不建议。新燕花园虽然楼龄是有点老，但是生活环境非常不错，安静，大花园社区。所以综合看，我个人看法：新燕花园 > 新光天河峰景 > 君华上域 > 云山翠苑

提问：广叔好，我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，广叔推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里先进城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

提问：广叔你好，都说不买公寓，为啥大家在深圳都买公寓？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，适合底层充足的人配置。但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。

提问：广叔你好，坐标上海，三套商品房准备出售，到手现金1500，打算买康桥绿宝园别墅过2300左右，或者唐镇白金翰宫2500，你觉得我的方向正确吗？这两个别墅区如何取舍？

回答：你好，投资角度来看，我不建议你这样置换操作。如果是打算自住，土豪请随意。从流动性上来看，高层〉洋房〉别墅。有些买豪宅的朋友以为和普宅的涨幅是对等的，投资逻辑是一样的，其实完全不是。比如认为买2000万一套的房子，跟着大盘涨10%就是200W的收益。事实是豪宅的市场圈子其实很小。2000万持币在手选择面比较大，从大平层到别墅。有点像太子选妃，市场很大。但是2000万的房子出售，难度就非常大了，买家选择面广，任何一个细微缺陷都是大折损。卖豪宅好比公主择婿，接得住的毕竟少。而且二手市场需求少，对于愿意买别墅的土豪，除非是真正稀缺的项目，否则不会接受二手。投资的话，3套500万高层肯定涨得比一套2000万别墅快，而且出手更容易。

提问：你好广叔，我想在上海周边买房，以家庭为单位，名下一套房子，限购地区都算二套，付不起首付，想在不限购的地方买一套，算首套吗？首付百分之多少？不限购不限贷价格比较低的，广叔有哪里推荐呢？

回答：你好，不限贷的地方目前在环沪没有；如果楼主能够承受高月供压力可以考虑做首付分期贷款，这样可以把首付做低。目前价格比较低的有嘉兴的平湖，大部分在10000-13000左右，小户型的话也就80多万，正常首付的20万以上，目前沪平城际铁路预计年底动工，现阶段这边会有一波行情；买房子看自身情况来定好了，别太勉强以免后期骑虎难下。

提问：广叔好，老公是北京人，名下没房，本人没有北京购房资格。目前小家住在金沟河路5号院航天家属院，房子在其父亲名下。因为今年觉得全球经济下滑，考虑可以趁此机会上车买房。小家成立不久，贷款月供可以接受15000左右，较好不超过2万。首付可以再商量。现在买房应该是sfsd。两人工作地点分别是五棵松和安贞门附近。目前还没有考虑好是否买房，以及买在什么位置，以什么目的买房，希望可以帮忙推荐一些思路买房思路。多谢！

回答：你好，有想法就上车，北京的房产何时都值得持有。现自住+保持，后期再置换，北京买房不要想着一步到位，很可能是你追不上房价的速度 按月供倒推，200+的首付比较理想，看500+的标的， 推荐 惠新西街 亮马桥 百子湾

提问：广叔好，本人想入手总价700万以内的三到四房，目前考虑以下几个区域：龙岗大运、龙岗坂田、龙华、南山西丽这几个区域。因为考虑到自住和小孩上学（目前小孩3岁），请广叔综合自住和学校（处于中上水平）推荐一下每个区域的房源，并说明下各自的优缺点。新房二手房都可以。感谢

回答：你好，大运和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。 坂田： 坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养得不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势； 然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。 龙华： 红山（均价9万）：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，未来存在不确定性； 上塘（均价7万）：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 综合考虑龙华和坂田更适合你。 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

提问：广叔你好，坐标深圳，请问西丽（桃源村三期）、碧海（招商果岭）、西乡（中信领航、万象新天）在哪里选筹比较好？价格差不多的情况下，西丽碧海两房，西乡三房，投资的角度。另外，若只用老公名义买房，因为想保留老婆的三成名额，但是夫妻一起申请公积金贷款，是否会影响下次老婆的三成首付？谢谢

回答：你好，招商果岭是西乡北的标杆盘，整个西乡北较大的问题是交通；区域整体面貌也不如碧海，但是这些因素也都体现在价格上，西乡的涨幅在碧海之后。 桃源村除了便宜其它的没有什么特点，桃源居社区够大产品太丰富，桃源村最多跑平大盘。 排序是：碧海>西乡>西丽。当然最后买不买，最终还是看单价。 一起申请公积金贷款，必然会影响老婆的房票。

提问：广叔向您请教， 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：你好，白家庄的学区 生80中： 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

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