结束14年限购,“银十”之后广州楼市还能火多久?

9月29日晚，广州宣布全面放开房地产市场购房资格审核、购房套数限制，成为首个政策全面放开的一线城市，广州房地产市场掀起了年度高潮。

“十一”节后，广州多区放出盘点数据，咨询量、成交量双攀升，止跌回稳的态势在广州初步显现，政策底带动市场预期逐步回稳，对于后市的市场走向也引发了广泛热议。业内判断，广州楼市将更加理性。

小步疾行，稳步落地的调控之路

9月29日，广州结束了长达14年的房地产限购政策，开启了房地产市场发展的新阶段。很多人在这一天发出了感慨，从过热到冷却，再从冷却到一波波小热潮，每一次房地产宏观政策调整，都对广州市场起到了直接的效应。

广州对房地产政策的调控也是根据市场反应步步过渡的结果。从2010年开始限售，到2013年限售加码，要求非户籍购房者缴纳3年以上社保，再到2017年提高非户籍人士购房门槛到5年社保，限制商服类物业只能由法人单位购买等。7年内，广州市限购限售政策层层加码，逐年升级，以小步疾行呼应市场反应，形成了一套限售政策体系，在当时的环境下，及时抑制了房地产市场发展过热和投资炒房行为。

直到2020年，广州从人才购房政策开始，开启了房地产市场政策优化调整步伐。2021年，二手房市场指导价出台，在当时对市场基本面产生了更为直接的影响。房地产也在不久的时间里进入下行发展阶段，投机炒房行为与过高的泡沫价格在这一时期逐步撤出市场，市场价格与交易回归到理性，刚需与改善型客户成为市场的绝对主流。

2023年至2024年，广州市再次以“小步疾行”的节奏启动房地产系列优化调控政策，先是重新调整限购区域，逐步释放部分区域的购买潜力；将非户籍人口的社保缴纳年限从5年改至2年，半年直至取消；重新定义以行政区为单位的限购政策，鼓励“卖一买一”“租一买一”；解除2年限售年限，解除商服类物业对个人购买的限制……系列政策有节奏地推动，以市场的反馈持续深化和优化。

广州率先全面放开房地产调控政策，是对中央层面对房地产市场发展最新定调的落地。9月26日，中共中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。紧接着，9月29日，住建部传达中共中央政治局会议精神，提出支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策……

广州在9月27日已率先在南沙贯彻中央层面指示精神，放开了对南沙新区的房地产限购政策，29日广州作为一线城市第一个全面放开限购，给予市场一个响亮的回音。部分企业在自上到下的政策信号中闻风而动，启动了保价机制、让利优惠，以更大的诚意和力度迎接“银十”的到来。

广州14年的限购之路结束，市场成为了决定价格、交易、资源配置的决定性力量。接下来，资源配置、产品品质、价格比拼不再受到其他因素制约，也将刺激房地产行业开启新的竞争赛道，对产品性价比和区位资源含金量的需求，或将引领房企将更多关注点放在提升产品品质上。

全面放开，市场预期有待后市稳定

“观望三年的老客户回来了，终于在全面放开后果断出手。”“9月29日就有客户打电话来咨询。那会我准备睡了，有个外地旧客打电话来，最后连夜赶回售楼部刷卡成交”中海浣花里现场销售人员说。从新政当夜到国庆黄金周结束，广州的楼市再次被点燃，不少房企捷报频传，久违的市场温度让不少业界人士重拾信心。

综合广州市、区住建部门和市场分析机构统计数据显示，9月29日广州全面放开限购后，市场热度逐步上升，10月1-7日，专业机构跟踪成交量较大的全市204个一手住宅典型楼盘，日均每盘到访量46组次、认购量2.95套，比国庆前一周环比分别增长210%和293%。

上述统计数据显示，番禺区、白云区、荔湾区和黄埔区成交量较大，成交量较大的楼盘包括荔湾区荷花苑、番禺区文翰雅苑、番禺区亚运城、黄埔区文采花园、白云区国贸嘉云花园、南沙区越秀滨海花城等。各楼盘销售基本以平稳销售和优惠促销为主，如买房送车位券、回馈物业费，购房款打9.8折、9.5折优惠等。

除上述主要楼盘的平均数据外，部分火热项目更是亮出销售破20亿，成交破200套等成绩单。这个“十一”假期，各大房企可谓是八仙过海各显神通，除了以价换量的优惠折扣外，也有保利等企业启动了保价机制，从品牌层面开始“止跌回稳”，亮出给客户的最后市场“底牌”。在集体促销费的氛围下，部分项目买房送车、买房送家电、抽奖送手机等活动也层出不穷。

此外，随着“十一”黄金周的到来，人们进入假期模式，不少房企也结合产品促销，开展了各式各样的娱乐活动：舞狮巡游、浪漫市集、非遗手工、直升机体验等传统与现代的玩法乱花渐欲迷人眼，将营销中心秒变休闲娱乐体验馆。不得不说，在纯粹市场化的环境下，房企都拼了。拼一次成交，拼一次人气，更拼一次对预期的抵达。

信心比黄金更重要！这是房地产从业人员的口头禅，合生创展广州公司营销中心总经理何彬认为，“十一”假期的火爆是现实的，也是对前期市场需求的一次集中释放，后市的走向仍有待观察。“对于后市的稳定性，最起码接下来的两个月对市场很重要，毕竟政策刺激是有时效的，市场的预期稳定下来，大家对市场的信心，需要后市的表现来进一步稳定。”何彬说。

从市场角度来看，何彬认为，资源优势明显的中心城区将继续保持价值，而其他区域将出现大市场、小气候的区分。“比如我们的黄埔项目，科学城企业不断吸引人才，周边的楼盘都会跟着受益，此外，附近的新盘量竞品不多，不会竞争压力过大。但有些区域新盘扎堆供应，势必会影响市场整体走势。”

【声音】

广州市社会科学院经济研究所所长欧江波：

市场整体将向好，中心区位更乐观

9月29日，广州彻底结束了长达14年的限购政策，全面开放房地产市场，真正的政策底来到了，广州房地产市场从此进入了一个新的阶段。

对于后市，个人认为：虽然很难长时间持续“十一”黄金周的畅旺行情，但不宜过分悲观。市场有承接，政策很大力，预期在变好，这次基本可以确认广州楼市整体向好态势，尤其是中心区位的“盘底”状态将得到进一步确认、保障，甚至不排除有部分笋盘、好项目会微微上浮价格，出现局部盘升。

当然，这里的中心区位不仅指的是狭义上的中心城区，也包括番禺、黄埔等区域的核心区位，这些都是以往市场较热的区域。需要指出的是，未来市场的区域分化可能会加剧。因为广州原有限购政策主要约束的是中心区位，政策全面放开对这些区域的利好促进作用应该会更大，从而很可能更乐观。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：

全面放开是对信心的提振

广州全面放开限购给予市场带来了“情绪价值”和积极的预期管理，这一点从国庆假期期间的销售情况可以感知得到。从以往政策出台后的市场表现来看，短期看，政策效应维持1-2个月是没问题。可以预见，今年的广州楼市四季度会比三季度表现好，但后市的政策效应也会逐步消减，“十一”期间的火爆不一定可持续，这一点所有房企一定都有心理准备。

事实上，广州这一年来，政策利好的释放也是一次比一次强度大，很多利好在此前已经释放过，这次全面放开，更多的是对信心的提振，和市场筑底的信号释放。

【广州楼市部分区域成绩单】

越秀：10月1—7日，越秀区房地产市场签订意向书和网签共26套，面积约3147平方米；其中，签订意向书25套（同比增幅525%），面积约3100平方米（同比增幅675%）。

荔湾：10月1—7日，荔湾区商品房共销售549套，面积约5.86万平方米。国庆7天时间的销售面积占三季度（7月4.18万，8月4.27万，9月4.41万）月均值4.28万平方米的136%。

天河：10月1—7日，天河区28个商品房项目到访人数9741人，同比去年国庆增长314%；商品房销售认购面积4.52万平方米，同比去年国庆增长约203%。

白云：10月1日至7日，白云区主要在建在售楼盘35个，商品住宅共认购约850套，同比增长183%，到访约1万组，同比增长150%。

黄埔：10月1日—7日，黄埔区43个在建在售楼盘日均到访超1000人次，同比增长31%，日均认购近70套，同比增长68%。

花都：10月1日—7日，花都区在建在售房地产项目累计到访量7591人次，成交（认购量）702套，成交面积约7.7万平方米，同比上涨89.2%。

番禺：10月1日至7日，番禺区主要在售楼盘55个，商品住宅共认购约778套，同比上涨约75%，到访约11317组，同比上涨约22%。

南沙：新政后10天（9月28日—10月7日），南沙区新房共成交700套（成交面积7.3万㎡），二手成交281套（成交面积2.4万㎡）。新房成交套数增加170%，二手市场交易增加393%。

从化：10月1—7日，从化区累计认购数191套，相比去年9月30日至10月6日（下同）增长95%；累计认购面积18441.49平方米，同比增长112.35%；累计销售总额21365.75万元，同比增长76.3%。

增城：10月1日至7日，增城区商品住宅共认购966套，同比日均认购量增长达500%，黄金周7天认购量同比增长超过10倍；到访量超过1万人次，同比日均到访量增长约800%。

来源：南方+