内卷加剧,多个楼盘阴跌!朱村吹响价格战号角?

搜狐焦点广州楼盘 2022-06-14 16:21:57
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房价方面,由于21号线全线贯通,增城与天河、黄埔的时空距离由原本的一两个小时缩短到一小时内,朱村房价也于这一年迎来高光时刻,彼时新房网签均价高达2万/㎡。广铝四方天地位于朱村地铁21号线山田站旁,规划超17万…

去年的石滩,今年的朱村,成为地产下行中内卷加剧的版块!

01

先回顾一下朱村的“辉煌过往”,朱村的过去可谓一片火热!

2014年,朱村凭全新“科教生活区”概念展露头角。在早年增城规划中,以朱村为圆心的“科教生活区”预计吸纳55万人口。凭借规划优势,朱村吸引不少品牌房企抢滩进驻,包括保利、碧桂园、中海等头部房企。

凭借规划起飞的朱村,同时拥有不限购的优势在身,新房市场成交活跃。

2016年,朱村一手住宅成交6813套,同区内仅次于新塘;而在2017-2019年间,朱村一直实力碾压新塘,以高成交量盘踞增城TOP1.

房价方面,由于21号线全线贯通,增城与天河、黄埔的时空距离由原本的一两个小时缩短到一小时内,朱村房价也于这一年迎来高光时刻,彼时新房网签均价高达2万/㎡。

当时板块内新盘远洋招商保利东湾成交均价高达2.4万/平;老盘也是趁势涨价,如碧桂园城市花园和西福蓝湾2019年网签价为1.8万/平,同比涨幅高达47%及26%;江山时代更是卖到2万/平,比地铁开通前的2018年翻了不止一倍!

不过可惜的是,自2019年以后,朱村的房价就进入横盘甚至是阴跌的状态,没有再爬上2万/平的门槛。

一方面,去年增城受到黄埔、南沙等区楼市政策放松抢客的“降维打击”,各板块只得打价格战;再加上去年底行情淡漠,增城开始遍地“内卷”,新塘、永宁也有不少1字头的特价单位...

种种原因交织之下,没有新利好刺激的朱村只能降价吸客,板块房价持续下跌。

02

先来看看今年5月朱村部分项目的新房成交均价。

据克而瑞数据统计,今年5月朱村除少数新盘网签价能攀上2字头,大部分楼盘均在1.8-1.9万/平。

但值得一提的是,图中不少项目对比两年前出现阴跌。比如保利大国璟,2019年网签均价突破2万/平,如今也回落至1.8万/平。

但更可怕还是“内卷王”的出现,近期保利水木芳华迎来开盘,首开推出1.6-1.7万/平的单位,直接拉低朱村板块的上车门槛。

也就是说,阴跌或许只是前奏,朱村各大项目的价格战才刚刚打响。

03

最后,盘点一下朱村的新房库存。

截至5月底,朱村街道新房库存4853套,仅次于新塘、永宁,相对去年第四季度略微下降。

但是,由于去化能力不及新塘、永宁,朱村板块的去化周期达到历史新高,为21.7个月。可以看出,当下的朱村库存压力依然较大。

不过所幸的是,未来朱村的供应量有所缩减,不会带来更大的库存压力。

据不完全统计,今年增城入市的全新盘将多达26个,但位于朱村的仅有5个,少于新塘、永宁。

此外,从旧改角度分析,未来5年,朱村的供应量也只有99.9万方,同样是低于新塘、石滩、中新板块。

截至目前,朱村共有在售及待售项目17个。看似很多,但大部分其实都已处在尾货阶段,这意味着板块的价格战或许不会持续太久。

从套均价看,根据5月数据,增城新房的套均价为187万/套,以首套三成计算门槛为56万。目前朱村的套均价是178万/套,三成首付门槛53万低于区域内水平线。

如果预算足够,你会选择朱村吗?

保利水木芳华

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广铝四方天地位于朱村地铁21号线山田站旁,规划超17万方园林风情高端商业配套,超大规模一站式居住娱乐生活配套,为朱村版块唯一拥有晚上生活及商业配套的地产项目。项目共规划8栋楼,2栋星级酒店,2栋酒店式公寓、2栋多层洋房、2栋高层住宅,以及三种不同建筑风格的园林。

住宅主推建面约89-126平方米三至四房。

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