广州写字楼市场韧性凸显,独栋物业受青睐

1）整体供求：供应量再度释放，市场成交复苏明显

  广州写字楼市再度释放，2020年供应量止跌回升至2567套63.2万㎡，供应量同比上涨40%。

  市场成交受疫情影响，同比下跌22%，为2549套56.4万㎡。值得关注的是，上半年广州写字楼成交量创下近5年来的第二低位（821套17.5万㎡），但下半年市场复苏明显，全年成交量冲刺至近8年来的第三高位，市场韧性凸显。

2）月度走势：下半年市场强势复苏，供求活跃

2月疫情爆发，叠加春节因素，广州写字楼市场成交直接触底。

3月份起，依靠开发区板块个别项目的批量确权网签以及番禺、花都、南沙区在售的主力项目，市场成交逐渐恢复。

9月份起，中心区市场开始活跃，琶洲板块若干总部项目启动招商，金融城、鱼珠板块新一期产品也陆续入市销售，市场成交明显回升。

12月市场成交量冲至14.88万㎡的高位，主力贡献为鱼珠板块的保利鱼珠港二期产品。而年初5.18万㎡的不俗销量，同样来自保利鱼珠港，见证市场“急冻-破冰-回温-局部热”的复苏过程。

供应方面，2020年写字楼供应基本集中在下半年，主要是因为疫情控制后，早期琶洲、金融城、南沙等热门板块的项目施工恢复，在下半年扎推入市。

3）供应特点：区域新货供应集中，琶洲总部项目入市

2020年市场供应量超8成集中在黄埔、南沙、海珠及花都区。

其中，黄埔区供应量均来自保利鱼珠港，项目在9-10月共入市6栋甲级写字楼，共计15.30万㎡。南沙区供应量来自明珠湾、南沙湾板块，越秀系、中交系三个总部项目共释出13.51万㎡的甲级写字楼。花都区则以广州国际空港中心、保利国际金融中心两个在售的主力项目，各有约5万㎡的新货入市。

海珠区除珠江国际纺织城铁树开花，供应9.32万㎡的写字楼外，其余供应来自琶洲板块。原定位为“互联网创新集聚区”琶洲西区升级为“人工智能与数字经济集聚区”，TCL大厦、国美·智慧城两个总部项目率先亮相，分别入市3.15、0.31万㎡的写字楼。

4）区域成交：市场呈现“局部热”，新兴商务区迎来“收割期”

2020年广州中心区写字楼成交逆势增长54%，海珠、天河两区写字楼成交量实现倍增。海珠区主要成交贡献来自琶洲板块的总部项目，天河区除个别项目内部确权网签的贡献外，金融城板块再传限高突破利好，一期项目尾货释出，二期项目预热，成交热度再次回升。

外围区成交量占全市的76%。其中，黄埔区成交持续先进，除开发区板块录得大批量的确权网签外，鱼珠板块收获若干大宗交易，是全年少有成交量突破10万方的板块。番禺、花都区则以旧盘销售为主，不过番禺区成交热点由往年的万博板块转移至钟村、新造板块。南沙区新货补给，明珠湾、区府板块热度上升。

增城区录得少量写字楼成交，从化区零交易。

总体而言，2020年广州写字楼市场呈现“局部热”的特点。以珠江新城、琶洲、第二CBD构成的“黄金三角区”聚集效应显现，写字楼市场供求活跃。此外，以南沙明珠湾、番禺新造、花都区府为代表的第二批新兴商务区迎来“收割期”。

5）成交特点：独栋写字楼交易热度上升

2020年广州独栋写字楼物业备受青睐，据广州中原研究发展部不完全统计，全年共售出30栋独栋写字楼物业（不含内部确权），主要来自保利鱼珠港、金山谷创意产业园、保利国际金融中心、TCL大厦等。

疫情之下，广州独栋写字楼物业热销，主要有三方面的原因：

1、疫情加速行业升级和变革，向数字化、智能化、健康化态势演变。这与广州近年来重点发展的“IAB”（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业与“NEM”（新能源、新材料）产业重合。早在2017年3月，广州市政府就首次提出“IAB”计划；2018年3月，又印发了“IAB”五年行动计划。

在前期的积累下，疫情反而给这类产业带来了新的机遇点，2020年广州招商引资针对此类战略性新兴产业再度扩容，签约重大项目超过250个，协议总投资额超6000亿元。

2、2020年是广州经济与疫情的博弈，广州十一区在2月即相继发布“暖企政策”支持复工复产，城市GDP也在三季度实现正向增长，反映广州经济底子厚、韧劲足。

3、近年广州商服用地的出让又与企业引进紧密结合，2020年广州写字楼市场供应基本聚集在各大重点产业板块，加之疫情后企业选择独栋写字楼办公的意愿提高，购置自用物业作为企业固定资产保值的案例明显增加。

6）后市预测：“黄金三角区”将带来新一轮的供应浪潮

有别往年，预计2021年广州写字楼市场的焦点将往内转移，“黄金三角区”将为广州商业市场带来新一轮的供应浪潮。

2020年上半年受疫情影响，广州市房地产项目开发缓滞，大部分总部项目竣工期压后。不过，下半年起，核心板块项目的施工、招商提速。

据监测，目前琶洲板块33个重点在建项目中，超13个项目封顶或部分封顶，预计2021年年中封顶的项目将超过20个，为市场带来百万方级别的新货。其中，欧派、唯品会、TCL、环球、国美、复星等琶洲总部项目已相继启动招商，不乏一些强劲资本的购置。

金融城板块二期若干项目也在年末启动预租，保利南方财经大厦在年末踩线亮相。

鱼珠板块旧改正盛，广物鱼珠产城综合体等项目动工，不过预期明年供应还将集中在目前在售的几个写字楼项目。

来自：广州中原研究发展部