新兴商务区支撑广州甲级写字楼市场成交,业主加大租金优惠力度

戴德梁行发布2024年三季度广州写字楼及零售市场报告。报告显示，本季广州甲级写字楼市场没有新增项目入市，空置率录得18.5%，净吸纳量为-2.4万平方米。平均租金环比下降3.8%至每月每平方米137.1元。其中琶洲商务区凭借高性价比优势，延续了良好的去化趋势，截至今年三季度吸纳量共录得15万平方米。展望未来，由于年内新增供应节奏放缓，全市空置率有望保持稳定。而正在加速建设的国际金融城将成未来市场的最大变量。优质零售市场方面，三季度广州优质购物中心存量上升至577.4万平方米，零售业态继续成为吸纳主力。

甲级写字楼市场

新兴商务区支撑市场成交，业主加大租金优惠力度

2024年三季度，广州甲级写字楼市场没有新增项目入市，空置率录得18.5%，较上季度相比小幅上升0.4个百分点，全市净吸纳量为-2.4万平方米。子市场中，琶洲延续了上半年积极去化的良好趋势，区域内多个次新项目凭借价格、硬件、面积段等优势支撑了市场成交，截至今年三季度吸纳量共录得15万平方米。

图1 广州甲级写字楼租金及空置率

数据来源：戴德梁行研究部

今年以来，企业在办公选址方面持续谨慎，策略上更倾向于整合现有的办公地点、缩减租赁面积或搬迁至租金价格更低的物业。同时，越来越多的企业在租约临期时，会对比当前的续约条件与外部选项，以期获得更具性价比的办公空间。对此，部分业主方为留住存量租户，持续加大租金优惠力度。在此趋势下，本季度全市平均租金环比下降3.8%至每月每平方米137.1元，多个子市场租金环比降幅有不同程度扩大。以越秀商务区为例，三季度平均租金环比下降6.5%至每月每平方米114.6元。对此，戴德梁行广州企业服务部主管及董事梁振声表示：“传统商务区正在经历一轮租金补跌。过去，越秀子市场内选择较少，租金及空置率长期表现稳定。但在近两年，珠江新城、琶洲等租金调整的影响逐渐传导至传统商务区，部分租户搬迁释放出更多的空置面积，令部分业主选择下调租金以降低空置成本。”

图2 广州各商务区历年租金走势

数据来源：戴德梁行研究部

搬迁与续租仍是市场主流，贸易和零售业持续活跃

本季度专业服务业以34.8%的成交面积占比跃升至需求第一位，TMT行业的需求有所放缓。贸易和零售业持续表现活跃，租赁面积占比较上季度扩大5.1个百分点。成交类型方面，尽管续租与搬迁仍是本季度的市场主流，但亦有知名企业积极抓住当下谈判优势机会成功扩租，如欧莱雅等。办公需求增长相对明显的企业多来自于广告营销、贸易零售、电子商务、新媒体等细分行业。此外，房地产租赁与办公空间运营类相关企业亦有积极寻租的表现。

图3 广州2024年第三季度写字楼租赁需求行业占比（按面积计）

数据来源：戴德梁行研究部

金融城将成为未来市场最大变量

广州国际金融城作为广州市和天河区的重大发展平台之一，目前正加速建设中。基于天河区对片区剩余地块出让以及新增楼宇招商去化的加速推动，国际金融城有望进入快速发展阶段。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“国际金融城将是明年广州写字楼市场的焦点。尽管当前市场新增需求仍然承压，个别已完成或即将完成建设的楼宇已在进行预招租，亦积极寻找潜在买家。未来，金融城的整体运营及招商情况将成为市场的最大变量。”

空置率方面，考虑到年内新增供应节奏放缓，全市整体空置率在未来供应量回落期间或将继续保持平稳。

优质零售市场

优质购物中心存量继续提升

三季度，广州优质购物中心存量上升至577.4万平方米。在传统暑期旺季影响下，居民出行热情高涨，叠加今年以来政府推出的一系列促消费措施，如举办夜间消费季活动、打造中西特色美食集聚区等，为广州消费市场注入新的活力。戴德梁行广州商业部高级助理董事温苑雯补充表示：“在消费需求增长放缓的背景之下，存量购物中心仍面临挑战。部分商业项目未能根据市场需求及时调整经营策略，或将逐渐失去竞争优势。”本季度广州优质购物中心空置率环比上升0.7个百分点至7.9%。租金方面，番禺商圈受新增供应的结构性影响，租金环比下降4.0%，并影响全市优质购物中心平均租金环比下降1.2%至每月每平方米707.9元。

零售业态继续成为吸纳主力，户外运动室内体验兴起

业态方面，零售商户继续成为本季度的吸纳主力，占新开和待开店铺数量的44.3%，超过餐饮类占比6.8个百分点。其中，大众时尚品类占比14.2%，如法国时尚品牌American Vintage广州首店进驻太古汇。与此同时，化妆品细分品类表现活跃。太古汇等项目持续调整香氛业态；品牌方亦积极拓展，如香水品牌Bon Parfumeur在天环广场开设新店、毛戈平美妆拓店至正佳广场。

随着消费者健康意识提升，运动健身风潮的高涨推动健身业态的发展，季内多家健身房开业，如超级猩猩、乐刻健身等。户外运动的室内体验业态也开始兴起，如室内滑雪snow show开进番禺天河城和云门New Park、多个室内攀岩项目入驻购物中心等。

未来展望

预计年内仍将有33万方新增供应入市，其中近半数面积位于主城区。中心区域将迎来更多可租赁空间，为品牌方带来更丰富的落位选择。近日，国家通知明确广州等八个城市可各新增一家市内免税店，市场反应积极，为广州建设国际消费中心城市再添一枚重磅砝码。

图4 历年新增供应及未来供应

注：F为预测值 数据来源：戴德梁行研究部

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