伤不起的买房!真正去公摊,广州能否向重庆学习?

搜狐焦点广州楼盘 2018-08-10 22:33
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今天你买房了吗? 买了多大的房子? 使用率有多少啊? 相信这都是大家买房时候关心的问题,透露着业主为自己的房子“性价比”高不高! 这也隐藏了一个让购房者心隐隐作痛的词——【公摊面积】 在广州,这个问题表现又是怎样的?未来,有没有彻底取消公摊的可能? 【公摊】问题引起轰动 ▲业主为公摊面积维权 7月底

今天你买房了吗?

买了多大的房子?

使用率有多少啊?

相信这都是大家买房时候关心的问题,透露着业主为自己的房子“性价比”高不高!

这也隐藏了一个让购房者心隐隐作痛的词——【公摊面积】

在广州,这个问题表现又是怎样的?未来,有没有彻底取消公摊的可能?

【公摊】问题引起轰动

▲业主为公摊面积维权

7月底,武汉多名业主某楼盘开发商在公摊问题(占比28%)上玩猫腻而维权抗议。随后,央媒新华社、新华每日电讯一同发表评论文章声讨,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。

随之,【公摊】在网上意外走火了,引起巨大轰动。引起了广大购房者的共鸣。

公摊面积的由来

套内面积(实用面积)=使用面积+墙体厚度+阳台建筑面积=套内面积+公摊面积

简单来说,公摊面积就是整个大楼的公共区域加起来,分摊到每户头上分别是多少面积。

很多人意识里都认为公摊面积只有电梯和过道。

其实不止这些,明面上规定有很多需要公摊的地方:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

放眼全球你会发现,基本所有国家都在采用套内面积或者使用面积交易,而唯独只有我国大陆和台湾还在用这种的计价方式进行房产交易

至于这一套跟谁学的,自然是中国房地产市场的师父→→香港

在1952年之前,全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的,能买起房子的人,非富即贵。而普通人只有一个选择,就是租房住。

(五十年代的中环唐楼,战后的唐楼多为5层)

香港地产商认为长线收租资金回笼太慢,就想了一个法子,就是分层来卖,随之房子引起热销。

香港市民抢购房子

但是随后,又一个极其麻烦的问题。就是新建成的楼房每层楼的面积都不同,导致之前每层均分的方式行不通了。房子小的想少出一些楼道清理费,在一楼居住的甚至拒绝交电梯维护费……

于是香港开发商索性就按照大家均分“公共契约”的形式去做分配。

自此,“公摊”的形式就奠定了基础,相当于大家合伙凑份子买楼,自然公共区域也要摊派。房屋买卖按照建筑面积计算,就成了香港楼市的传统。

公摊面积为啥是个坑?

公摊面积开发商说多少就是多少

公摊面积的具体比例,国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定,只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时对于实际面积很受伤,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本

如果购房者对开发商报的公摊面积持怀疑态度,想自己测量,从实际情况来看,几乎不太可能。

有业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者

然而,一幢楼中所有套内面积之外的地方都可以在公摊计算范围内,对整栋楼进行测量,个人没能力,雇公司又太贵。因此,公摊面积往往就成了“一口价”,开发商说多少就是多少

近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤

香港已取消【公摊面积】,广州呢?

1998年,我国在结束福利分房时代后,进行房地产改革,踏入了商品房时代。而房地产市场的所有模式几乎无一例外都照搬了香港模式

但是,香港又在2013年的时候把【公摊面积】取消了。因为政府实在无法控制开发商对楼盘的注水,社会已经怨声载道。

有的房地产商设计的飘窗比房间还大,港媒直呼“贱到死”

而内地城市,重庆在2002年的时候以地方法规的形式把公摊面积取消了。大陆的其他城市却沿用至今!

公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。

其实,早在2007年,广州曾在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户。

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。事实上,早在2007年10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”,市民买楼只看套内面积即可。

据广州市国土房管局测绘所介绍,根据该征求意见稿,物业小区中住宅、商铺和公建配套设施都是属于专有部分,这些物业业主是享有所有权的。而专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地,公共大堂、走廊过道、电梯、楼梯等通道及变电室、值班警卫室、物业服务用房等属于共有部分,这些部分将不再进行分摊,并将建筑物的共有部位面积分项列明,使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成。

不过,据记者观察,目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法,产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积,以方便换算。

广州市房产证上标有套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积(来源:羊城派)

有识之士指出,取消“公摊面积”的提法,具有现实意义,有利于买房人维护自己的合法权益。虽然目前《商品房买卖合同》都是按照套内面积来计算房价的,但大多数开发商在实际操作中一直沿用早期做法,按照建筑面积计算房价,只是在最后签购房合同时走一个形式:用房价总价除以套内建筑面积来算一个新的房价单价。

正如《新华每日电讯》撰文指出,公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

我们也期待广州在整改“公摊乱象”这方面能再次走在前沿!

来源:羊城派,子木聊房,今日张店等

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