广州楼市:从楼市调控周期看,几个区域的房子不能买

广叔谈房 2021-04-23 03:53:49
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问:广叔,您好,现有首套房位于海珠区工业大道,老破小,楼梯楼,16年买入作为婚房,60方两房,80万,现在想置换90方3房左右,还贷后子弹100-120,考虑300-350之间的,是选择金沙洲的保利西子湾还是中海金沙馨园,还是时代地产的(时代属于一手楼,明年才可以收楼),海珠区内还有320-350之间比较好的选择吗(电梯楼),

回答:你好。重点考虑保利西子湾,近地铁,景观好,区位恰到好处。海珠可看下:具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部。

提问:广叔,你好。新人首套房,上班在杨箕附近,希望能满足上下通行方便和居住需求,预算在450左右。看了附近二手楼盘的二房和三房,目前只有文德路附近和东晓南附近的芳草轩,英豪花园比较满足要求,东晓南的均价较低,值得买吗

回答:你好。两个盘都可以考虑的,两个盘区位很近,涨幅差异不大,重点看下哪个户型和楼层更喜欢,尽快入手。

提问:广叔,你好,想入手二手龙洞宝翠园或一手科学城合生中央城,哪个更具投资价值?

回答:你好。宝翠园,植物园站,在龙洞来说是品质和环境较为不错的楼盘,在整个天河北来看却又是很一般的地段,植物园这边普遍绿化较好,适合居住吧,投资的话涨的比较慢。合生中央城偏投资,在广州东边,地段有潜力,但配套方面还很一般。我认为如果是自住兼投资,选宝翠园吧,再差也算天河北,能跟涨。

提问:新人追问,感谢广叔昨晚的回答,按照您推荐的楼盘逐个查询,发现在放盘的二手楼都是户型北向,低楼层居多,而且业主心态坚挺,价格比12月份成交价格贵了20-30%,如果以10年为投资周期,10年后这些楼盘就变成20-30年的老破旧了,那时候的金融新贵还会看上这些房子吗?我担心找人接盘都困难,诚恳请广叔推荐一些金融城和黄埔CBD的新房,谢谢!

回答:你好。具体还需要淘笋,一般三五年就置换了。新盘选择很少,即便是有,好的盘出来也是秒光。具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部。

提问:你好广叔,现在手上投资已经有3套房产,2套深圳,一套广州,现在应该继续在哪建仓?

回答:你好,当一线房产到达三套以后,就可以考虑分流的安排了。什么是分流?即现有多套一线大仓位,开始搭配二线小舢板。分流的前提是:已有两套以上一线房产,并且手上还有剩余的资金。分流并不是目的,分流是利润最大化的手段。对于一线城市来说,在这一轮的涨幅过后,短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓,但这并不重要,一线仍然会涨,并且可能是全世界涨幅最好的大城市。

重要的是,部分二线城市的崛起已经势不可挡,未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差,即套利空间,房价的成长速度,会超过一线城市。归根结底,买房是一项家庭资产的投资行为,一切都要以结果(利润)最大化作为最重要的目标。如果已经有多套一线城市,本轮买完后,剩余的资金可以考虑房产单价在2万元以下的强省会城市。如果还没有一线城市,首付又非常有限(例如不到50万),可以直接前往这些强省会城市进行建仓,每轮周期买入1-2套以上标的,以更好地维持相对的财富水平地位。激进型的选手,追求翻倍的速度,批量10套起的建仓,基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。另外:单价2万左右的强省会城市:武汉长沙重庆成都合肥。

提问:你好广叔,请问尚都二期跟天悦龙庭二期哪个小区比较好?虽然是临近小区,但是两个整体风格和物业有所差异。个人感觉尚都小区比较商务风,天悦龙庭小区比较居家风,两个单价差不多,三房总价也差不多。不知道二选一的话如何抉择?

回答:你好,龙光和鸿荣源都是潮汕系大佬,天悦龙庭和尚都也都是同地段、同学区,楼龄和产品分布相差无几,唯二差的是设计风格和所处位置,天悦龙庭比较窝,尚都靠近宝体的一面景观更好。

提问:你好广叔,想问问天河公园西门以外和员村这次地方属于低洼么,西门和华景涨的太厉害,下不了手了,有什么盘推荐吗。

回答:你好,不属于,西门跟华景有学位支撑,员村板块没有,这点就很吃亏了 不要追洼地,现在没涨的盘,大部分就是坑盘 好的房子,在横盘期也会实现逆势上涨

提问:您好广叔,意向区域增城新塘,预算大概在250-300w之间,首付可承担80-100w左右,想问一下增城新塘板块能不能买呢?未来的发展前景好不好呢?

回答:你好,可以。增城板块的新房在广州置业门槛最低,是对年轻人最友好的刚需板块。增天高速已开工,届时增城到天河的时间将缩短至30分钟,为其带来不低的关注度。新塘的3条铁路、2条城轨、4条地铁、1条电轨交汇,生活配套相对醇熟,;产业投资力度已超千亿,新塘楼市的客户是包括广州、深圳、东莞等在内的人群。当然,随着交通日益完善,朱村、中新等片区亦将成为广州刚需抢占的重点区域。建议刚需自住的看好就买;投资要看长期,尽量从地铁、交通枢纽周边或商业规划的楼盘入手;要选新盘;尽量选择商业、学校配套齐全的大城社区。

提问:「新人提问」:广叔您好!小白想向您请教购房建议。简单介绍我的情况:楼市不敏感,16年底买了实地常春藤4房,近几年不瘟不火,结果今年楼市大火前卖掉的教训非常惨痛,希望接下来在工作地点大学城开车半小时范围买一套三房,四五年后涨得高能够得上大学城内的房票(现在买不起)。工作地点:大学城南附近;预算:上限总价600w;家庭月收入:2w多一点;主要考察楼盘:思科智慧城(据说六月加推会有110三房,让我把房急卖的原因),剑桥群佰利山(现在已经涨起来了),亚运城天荟(也涨起来了,怀疑投资价值),或者其他您推荐的楼盘。就我的购房目的,请广叔给出宝贵意见,非常感谢!

回答:你好。实地常春藤卖也没有太大的损失,这个区域短期还起不来。思科智慧城可以考虑的,新造这个区域3-5年的发展一点问题都没有,随着南大干线的开通,以及过江去到大学城的隧道开通,以及大学城南岸校区的落成,都是很实实在在的增量。剑桥郡佰利山也可考虑;亚运城天荟不是很建议,虽然它也近地铁,旁边还有一点配套,但整个区域缺少产业支撑,未来供应也不小,有一定的冲击。离大学城近重点考虑:具体潜力大的板块,详见知识星球内部分享!

提问:广叔,荔湾区骏业阁有没有投资价值?250万总价在海富花园只能买50方的电梯房,在骏业阁和龙光峰景华庭可以买60方的电梯房?是不是房子面积大点,投资收益多一点?广州白云站对金碧新城会不会有一定的带动作用?

回答:骏业阁,没有花园,楼龄偏老,双地铁,买来自住可以的,投资的话由于地段成熟增量有限;龙光峰景华庭在潜力地段,投资增值空间是会大一点。广州白云站对金碧新城带动作用不大。

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