广州楼市:从楼市调控周期看,几个区域的房子不能买

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提问：广叔，您好，现有首套房位于海珠区工业大道，老破小，楼梯楼，16年买入作为婚房，60方两房，80万，现在想置换90方3房左右，还贷后子弹100-120，考虑300-350之间的，是选择金沙洲的保利西子湾还是中海金沙馨园，还是时代地产的（时代属于一手楼，明年才可以收楼），海珠区内还有320-350之间比较好的选择吗（电梯楼），

回答：你好。重点考虑保利西子湾，近地铁，景观好，区位恰到好处。海珠可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，你好。新人首套房，上班在杨箕附近，希望能满足上下通行方便和居住需求，预算在450左右。看了附近二手楼盘的二房和三房，目前只有文德路附近和东晓南附近的芳草轩，英豪花园比较满足要求，东晓南的均价较低，值得买吗

回答：你好。两个盘都可以考虑的，两个盘区位很近，涨幅差异不大，重点看下哪个户型和楼层更喜欢，尽快入手。

提问：广叔，你好，想入手二手龙洞宝翠园或一手科学城合生中央城，哪个更具投资价值？

回答：你好。宝翠园，植物园站，在龙洞来说是品质和环境较为不错的楼盘，在整个天河北来看却又是很一般的地段，植物园这边普遍绿化较好，适合居住吧，投资的话涨的比较慢。合生中央城偏投资，在广州东边，地段有潜力，但配套方面还很一般。我认为如果是自住兼投资，选宝翠园吧，再差也算天河北，能跟涨。

提问：新人追问，感谢广叔昨晚的回答，按照您推荐的楼盘逐个查询，发现在放盘的二手楼都是户型北向，低楼层居多，而且业主心态坚挺，价格比12月份成交价格贵了20-30%，如果以10年为投资周期，10年后这些楼盘就变成20-30年的老破旧了，那时候的金融新贵还会看上这些房子吗？我担心找人接盘都困难，诚恳请广叔推荐一些金融城和黄埔CBD的新房，谢谢！

回答：你好。具体还需要淘笋，一般三五年就置换了。新盘选择很少，即便是有，好的盘出来也是秒光。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，现在手上投资已经有3套房产，2套深圳，一套广州，现在应该继续在哪建仓？

回答：你好，当一线房产到达三套以后，就可以考虑分流的安排了。什么是分流？即现有多套一线大仓位，开始搭配二线小舢板。分流的前提是：已有两套以上一线房产，并且手上还有剩余的资金。分流并不是目的，分流是利润较大化的手段。对于一线城市来说，在这一轮的涨幅过后，短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓，但这并不重要，一线仍然会涨，并且可能是全世界涨幅较好的大城市。

重要的是，部分二线城市的崛起已经势不可挡，未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差，即套利空间，房价的成长速度，会超过一线城市。归根结底，买房是一项家庭资产的投资行为，一切都要以结果（利润）较大化作为最重要的目标。如果已经有多套一线城市，本轮买完后，剩余的资金可以考虑房产单价在2万元以下的强省会城市。如果还没有一线城市，首付又非常有限（例如不到50万），可以直接前往这些强省会城市进行建仓，每轮周期买入1-2套以上标的，以更好地维持相对的财富水平地位。激进型的选手，追求翻倍的速度，批量10套起的建仓，基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。另外：单价2万左右的强省会城市：武汉长沙重庆成都合肥。

提问：你好广叔，请问尚都二期跟天悦龙庭二期哪个小区比较好？虽然是临近小区，但是两个整体风格和物业有所差异。个人感觉尚都小区比较商务风，天悦龙庭小区比较居家风，两个单价差不多，三房总价也差不多。不知道二选一的话如何抉择？

回答：你好，龙光和鸿荣源都是潮汕系大佬，天悦龙庭和尚都也都是同地段、同学区，楼龄和产品分布相差无几，唯二差的是设计风格和所处位置，天悦龙庭比较窝，尚都靠近宝体的一面景观更好。

提问：你好广叔，想问问天河公园西门以外和员村这次地方属于低洼么，西门和华景涨的太厉害，下不了手了，有什么盘推荐吗。

回答：你好，不属于，西门跟华景有学位支撑，员村板块没有，这点就很吃亏了 不要追洼地，现在没涨的盘，大部分就是坑盘 好的房子，在横盘期也会实现逆势上涨

提问：您好广叔，意向区域增城新塘，预算大概在250-300w之间，首付可承担80-100w左右，想问一下增城新塘板块能不能买呢？未来的发展前景好不好呢？

回答：你好，可以。增城板块的新房在广州置业门槛较低，是对年轻人最友好的刚需板块。增天高速已开工，届时增城到天河的时间将缩短至30分钟，为其带来不低的关注度。新塘的3条铁路、2条城轨、4条地铁、1条电轨交汇，生活配套相对醇熟，；产业投资力度已超千亿，新塘楼市的客户是包括广州、深圳、东莞等在内的人群。当然，随着交通日益完善，朱村、中新等片区亦将成为广州刚需抢占的重点区域。建议刚需自住的看好就买；投资要看长期，尽量从地铁、交通枢纽周边或商业规划的楼盘入手；要选新盘；尽量选择商业、学校配套齐全的大城社区。

提问：「新人提问」：广叔您好！小白想向您请教购房建议。简单介绍我的情况：楼市不敏感，16年底买了实地常春藤4房，近几年不瘟不火，结果今年楼市大火前卖掉的教训非常惨痛，希望接下来在工作地点大学城开车半小时范围买一套三房，四五年后涨得高能够得上大学城内的房票（现在买不起）。工作地点：大学城南附近；预算：上限总价600w；家庭月收入：2w多一点；主要考察楼盘：思科智慧城（据说六月加推会有110三房，让我把房急卖的原因），剑桥群佰利山（现在已经涨起来了），亚运城天荟（也涨起来了，怀疑投资价值），或者其他您推荐的楼盘。就我的购房目的，请广叔给出宝贵意见，非常感谢！

回答：你好。实地常春藤卖也没有太大的损失，这个区域短期还起不来。思科智慧城可以考虑的，新造这个区域3-5年的发展一点问题都没有，随着南大干线的开通，以及过江去到大学城的隧道开通，以及大学城南岸校区的落成，都是很实实在在的增量。剑桥郡佰利山也可考虑；亚运城天荟不是很建议，虽然它也近地铁，旁边还有一点配套，但整个区域缺少产业支撑，未来供应也不小，有一定的冲击。离大学城近重点考虑：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，荔湾区骏业阁有没有投资价值？250万总价在海富花园只能买50方的电梯房，在骏业阁和龙光峰景华庭可以买60方的电梯房？是不是房子面积大点，投资收益多一点？广州白云站对金碧新城会不会有一定的带动作用？

回答：骏业阁，没有花园，楼龄偏老，双地铁，买来自住可以的，投资的话由于地段成熟增量有限；龙光峰景华庭在潜力地段，投资增值空间是会大一点。广州白云站对金碧新城带动作用不大。

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