借产业之名转租、卖类住宅?在深圳,这个算盘可能打不响了

十日之内，深圳用接连推出的两道新政在保障产业发展空间方面做足功课。

继一纸公文力促存量产业用地“提容增效”之后，5月27日，深圳市住房和建设局就《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(征求意见稿)》(下简称《若干措施》)面向社会征求意见。

通过23条具体措施，力促增加产业用房有效供给，稳定租赁价格，打击“二房东”规范租赁市场行为，保障产业用房真正用于实体经济发展，服务于深圳产业转型升级。

背景

存在违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象

“降成本、拓空间、优环境、促发展”，对于从事实体经济的企业而言，深圳近年来出台的系列措施，有力保障了实体经济高质量发展。但2018年以来，部分产业用房租金上涨较快、租赁行为不规范等现象直接增加了企业特别是实体企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。

深圳市住建局在随征求意见稿一同发出的官方解读文件中分析称，深圳产业用房租金上涨的原因是多方面的，除产业结构转型升级、产业用房优质供给增加以及产业空间结构变化等客观合理因素外，还有一些不合理的因素，主要包括：部分工业区“工改”预期改变了出租、承租意愿，产业空间供需信息不对称，部分产业用房存在违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。

但产业用地之外，深圳产业地产领域因为土地供应少，发展载体不多，依然存在租金偏高、资产价格泡沫、部分空置率偏高、空间利用不充分等亟需解决的问题。而近期深圳为了扩大产业发展空间接连出台了促进产业用地节约集约利用、稳定产业用房租赁价格等政策，用意便是如此。

针对上述情况，深圳市住房和建设局组织起草了《若干措施》，总的思路是：坚持市场机制导向，通过增加有效供给、优化供应结构来稳定租金，通过规范租赁行为、有效降低交易成本来稳定租金，通过强化产业监管、促进产业用房合理使用来稳定租金，通过建立信息平台、推进市场信息透明来稳定租金，通过租金指导、稳定市场预期引导来稳定租金，从而建立一个平稳健康的产业用房租赁市场，更好服务实体经济发展。为此，《若干措施》从规划统筹、行业规范、产业监管、价格指导、平台建设、专项整治、统筹协调等方面提出了“七个加强”、23条具体措施。

据了解，此轮公开征求意见将持续到6月6日，有关单位和社会各界人士可在此期间通过邮件和信函两种方式向深圳市住建局提出意见。

措施

2020年新增产业用房面积或超1300万平方米

在供应方面，《若干措施》提出了包括“加强产业空间资源的规划统筹”、“大力推进旧工业区综合整治”、“加大创新型产业用房筹集供应力度”等三大方面。南都记者梳理政策后发现一组数字格外吸引眼球——“30万平方米、500万平方米、800万平方米”，而这组数字背后释放的信号更为重要，2020年，深圳累计新增产业用房面积至少有1300万平方米，预计未来三年，这一数字将攀升至1800万平方米。

产业用房原则上禁止租给未备案“二房东”

对于产业用房的租赁，《若干措施》也提出了系列措施严加监管。依据《若干措施》要求，深圳或将制订全市统一的产业用房租赁合同示范文本，产业用房租赁双方应当签订租赁合同并按规定办理合同备案；推行产业用房租赁合同网上备案，逐步实施产业用房租赁合同网上签约制度。

同时，《若干措施》也提出了产业用房租赁公示制度，即对外出租的工业区应当在工业区显著位置竖立租赁公示牌，明确本工业区的准入产业类型、较低租赁期限、租金指导价格及其他统一收费事项，未列入公示牌的收费事项，出租人不得以公摊等名义向承租人收取费用。

在租期方面，《若干措施》要求单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年，鼓励签订产业用房长期租赁合同的政策导向明显。

对于从事产业用房专业化租赁运营的“二房东”，《若干措施》也专门制定政策，要求其应当按相关规定到市房屋租赁主管部门办理备案手续，并强调产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

在改造方面，《若干措施》要求，产业用房出租时应当明确建筑面积及套内建筑面积、公摊面积，禁止擅自提高公摊面积比例，单栋产业用房分割出租时，各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。

焦点

规范租、售工业配套宿舍，打击借产业之名卖类住宅

实际上，有业内人士指出，虽然近几年深圳出台了不少产业地产相关政策，在产业用地供应上也给予大力支持，但因为政策并不完善，而房企在深圳获取住宅用地困难，导致部分工业、产业用地性质的土地，在出让后却被开发成了类住宅的公寓、宿舍等产品。

南都记者了解到，为了给产业升级提供足够的空间，深圳曾出台过“工改工”政策，将传统工业产业项目更新改造为创新型产业项目用地，并提高土地容积率、提高配套面积、给予相关政策优惠等。但不少开发商却将研发用房、配套的人才住房和保障性住房面积比例增加，并设计成了类住宅户型，以类住宅的名义出售。

为此，深圳在2017年底出台了针对性措施，要求工业和产业用地不得建成“类住宅化”，严禁厂房改公寓。随着政策越来越严厉，借产业之名卖住宅的现象才逐渐减少。此次较新出台的《若干措施》再度制定了配套政策，对此类将工业区配套宿舍“打造”为可满足基础居住需求的“类住宅”产品予以出租、出售的行为进行精准打击。

依据《若干措施》要求，除土地供应合同(包括国有建设用地使用权出让合同和建设用地租赁合同，下同)或产业发展监管协议约定外，工业区配套宿舍原则上只能出租或出售给本工业区内合法经营、纳税的企业，或者经区政府认定的周边范围内的企业。

除土地供应合同、产业发展监管协议和产业用房租赁合同约定外，《若干措施》要求产业用房原则上不得转租、分租；经约定或批准可以转租的，产业用房应当按相关规定出租，受转租人不得再次转租。

《若干措施》强调，严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为，严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。

编制租金指导价格超15%将被约谈

值得注意的是，《若干措施》提出，将根据市场租金水平、产业布局规划和产业用房所处位置、配套条件等因素，编制全市产业用房租金指导价格，每年予以更新并向社会发布。国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房，财政投资及工业区综合整治时享受财政奖补的产业用房以及按规定完成安全纳管、处理确认或者依法没收的农村城市化历史遗留产业类违法建设不得高于最近年度发布的租金指导价格。对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的，《若干措施》提出，经核实后可对出租人采取约谈等措施。

排名前列太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高曾在接受媒体采访时指出，深圳产业基础良好，因此产业地产发展前景好，产业租赁用户的租金承受能力也更强，所以租金回报率不错，尤其在产业较集中的区域，经营性的产业地产项目物业更能实现较高的租金回报。而基于这样的市场，2016、2017年不少投资机构先后介入了深圳的产业地产领域，导致产业物业整体价格出现了明显的上涨，资产价格被炒得过高。

对此，美联物业方面也在相关报告中提到了类似观点，认为近两年深圳部分产业用房租金上涨速度偏快，而且部分产业进一步改善营商环境，需要稳定产业用房的租金价格。

南都记者从排名前列太平戴维斯方面了解到，目前深圳研发办公类物业的整体租金水平约在每月120元/平方米左右。

龚勇高毫不讳言，目前深圳产业地产领域物业租金实际已经存在了一定的泡沫，目前也还有不少外资一直关注着该市场，希望寻求进驻的机会。但有一点仍需指出的是，龚勇高表示，产业的发展是循序渐进的缓慢过程，而未来5-10年深圳或将迎来一个产业用房供应的高峰期，导致一定时期内，深圳会出现产业用房需求跟不上供应，部分产业项目空置率增加的情况。

来源：南方都市报