广州楼市:刚需楼盘如何选择好?选盘竟然还有这些技巧!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请总价预算900到1000万，天河北阳光希尔顿和珠江新城中，东的楼盘如何选择好？刚需，谢谢！

回答：你好，天河北希尔顿阳光户型面积在124-159平，三房、四房，只有2栋楼的希尔顿阳光，其实强项在于户型好、物业管理好，劣势在于没有小区，公共活动空间几乎为0，珠江新城中区、东区，也只有保利心语三房、尚东郡御雅苑两房三房、中海花城湾两房，东区几乎没得选，除了南国花园，以及海滨花园小三房，刚需的话， 1、追求学位，目前来看天河北龙口西略有优势，稍微好过珠江新城的体育东小学 ；2、追求产品，产品上来看，希尔顿阳光的户型肯定没问题，比保利心语的刚需户型、南国要强 ；3、追求配套， 配套上肯定珠江新城中区好太多了，这个不接受反驳；整体来看，如果真的是刚需，为了学位和需求户型产品，那么选择希尔顿，如果有点投资属性，对学位没有那么在意，而且关注投资的成长型的话，那么选择珠江新城中区。

提问：云叔好，我现在有160资金，想用Lh的办法去做首付3成，去哪里投资好？目前去南城看过，看中了恒大御湖这个小区，但目前没有什么房源，一套三房两厅一卫的是在三楼要470万，有一套位置很好，看湖的92.7平要450万，但只有两房，是两房两厅两卫，有一个入户花园，位置在14楼。还有一两套两房一卫的，是朝外面马路可以买吗？金悦香树的两房可以买吗？还有西平的格林小城，三房两厅一卫的420万左右，楼龄稍微旧了一点，可以入手吗？假如恒大御景的三房两卫一厅，有房源的话，可以入手吗？如果都可以入手的话，以上这些房子哪个是优选？或者有其他更好的推荐？谢谢

回答：你好，恒大御湖可以考虑的；3楼低了点，不过通风采光没问题可以入；看湖这套，就是14楼，有些人会忌讳，如果考虑自住的话，这个没什么问题，朝离马路稍微有点噪音；金悦香树也可考虑；格林小城，西平地铁，也可考虑，还能持有个短期；恒大御景有房源也可入；优选格林小城，次选恒大御湖。具体详见内部分享。

提问：云叔好，总价预算在450万左右，目前在天河上班，想买3房，首付可以给200万，现在看几个板块，华景：学位好，但比较旧，格局也一般，好一点的去到480万；骏景花园：现在有套3房2卫的474万的，盈彩美居：小三房报价430万左右，大3房500万；想要学位好的华景，但我觉得如果能在孩子读书前，再置换回学位好的地区也行，投资的倾向更大，你觉得如何？想听听你的意见，谢谢！

回答：你好，总价450万，首付200万以内，投资作为排名前列目的，自住作为辅助，天河上班和通勤。可以有几个选择 ：金融城：骏景花园，三房带主套、天朗明居三房，S区、N区都有；鱼珠板块：盈彩美居小三房（、金碧世纪花园，排名前列步是确定区域板块和小区，然后再在里面去选择户型。华景新城的单价稍微偏高了，无论是锦苑、华景里，还是珠江俊园，单价高的话投资就相对麻烦一些，另外陶然庭苑、芳满庭园楼龄和产品也不太行，希望这些建议对你有用！

提问：云叔好，可不可以分析方圆公园一号这个盘，是学位房吗？ 小区有什么优劣势， 还有峻林的卖家价格是不是虚高，可以等等吗？还是现在赶紧下手呢？天河北板块以后会跑输天河公园咩？ 麻烦云叔帮我点评一下！

回答：你好，天府路学位房，比较小众，才3栋，环境是挺好的，主要现在没是没有什么啥货可以看，那种90多平的大2房，就不建议了，好像最近有套全南向的不超豪宅的143户型出来了，你可以去看看先天河北下一轮行情很有可能会跑输天河公园，天河公园板块，夹在珠江新城、琶洲、金融城中间 无论将来后面两个板块谁起来了，天河公园躺赢，跑输大市概率低。

提问：云叔好，目前在东莞工作，预算300万以内，考虑投资为主，最近去看了东莞沙田碧桂园柏丽湾的房子，我是排名前列次去沙田，个人感觉沙田人少地多，中长期有投资价值吗？为什么？柏丽湾和碧海云天哪个更有投资价值？新房均价3.2的寮步和均价2.8的沙田相比，您觉得哪个中长期的投资收益更高？谢谢

回答：你好，中长期有价值的，滨海新区在建设中，如果配套相对成熟，投资收益空间自然就不大了；碧海云天更大一些；沙田会更高一些，但对应的是风险也更大；寮步收益没有这么高，但增长相应没有这么大。

提问：云叔，你好，听说18号线首段在2021年6月通车，那通车后会不会带动沿线板块上涨啊！之前是计划两年后左右卖了万博板块一套房，加自有资金和部分杠杠，置换到珠江新城中区，18号线通车后，怕珠江新城中区涨幅超过万博，您觉得18号线对这两个板块影响如何？谢谢！

回答：你好，珠江新城的涨幅是不可能超过万博的，一个单价3-4万，一个单价8-10万，从涨幅增长率上来看是不可能超过的，只是下一轮房价上涨，还一定是珠江新城先启动，至于你要还筹码，这个我只能说卖一买一的难度太大了。

提问：云叔好，我年前抢了厚街的万科金域世家，没买到，年后金域世家再次加推估计均价要3万加，请问厚街万科金域世家和厚街先进晴熙云翠哪个更好一点？厚街是否还有其他的楼盘更适合投资？

回答：你好，万科金域世家更好一些；厚街先进晴熙云翠这个盘，考虑自住是还可以的，如果考虑投资的话，地理位置不是很好，环境配套交通等都略一般。

提问：云叔好，总价350万以内，考虑纯投资，买广州黄埔科学城呢还是买深圳龙岗呢？哪个有前途？谢谢

回答：你好，黄埔科学城单价2.8-3.5万，深圳龙岗，如果不是很贵的大运片区，而是龙中等片区，沿着3号线地铁，价格在4.0-4.5万,，总价350万以内，科学城的选择范围比较小，而深圳龙岗的选择范围稍微小一些，买的面积也会比较小，个人建议优选广州。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。