黄埔旧改不停步,新增保障房5.4万套,房东们瑟瑟发抖!

广州近期发布了住房“十四五”规划，其中关于保障性租赁住房和城市更新的内容，尤为让人关注。广州市对11区采取分区施策，其中黄埔区的住房发展策略和布局为——

住房发展策略方面，一是增加各类住房供应。加快推进城中村改造，增加住宅用地供应，不断提升政策性住房用地的供应占比，优化政策性住房空间布局，满足居民多元化的住房需求。

二是加大人才安居力度。结合公共基础性服务业群体人数增加较快、高学历人才不断增加的发展趋势，积极开展人才安居发展策略研究，多渠道开展人才安居工作。

三是规范住房租赁市场。加强对采取“以租代售”、“高收低出”、“长收短付”等经营模式的住房租赁企业（机构）的监管。

未来黄埔区新增住房，主要布局在科学城和知识城，以及横沙、文冲、沙步、茅岗、笔岗、火村和刘村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在科学城、知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。

对于我们普通人，了解政府住房长期政策和规划，有助于我们找到在置业规划时指引方向的罗盘。下面，我们从租赁和房产交易的角度，分析下一个5年里，这艘巨轮踏浪的方向。

01

黄埔的重任

在住房“十四五”规划中，广州为未来的住房发展树立了三大目标：

1、力争供应新建商品住房65万套；

2、力争筹建保障性住房66万套，包含60万套保障性租赁住房，3万套公共租赁房和3万套共有产权住房。新增保障性住房和商品房的比例维持在1:1；

3、推进老旧小区改造，人均住房建筑面积力争达到36平米。

整个广州在未来5年，全市一共要供应和筹建131万套住房，用来解决300万人口的住房问题。不论是稳定房地产市场价格，还是保障人民群众居住品质，房地产市场的增量供给，都是实现目标的重中之重。

黄埔作为广州经济发展的重要一极，也是高新技术企业发展的高地，自然要承担保障人才安居和改善居住环境的重任。

黄埔区“十四五”期间，要新增9万套商品房和6.2万套保障性住房，其中保障性租赁住房要达到5.4万套。要知道过去的5年，全市筹建的保障性安居房数量不过是8.89万套。

黄埔15万套的供应量，占全市新增供应量的11.6%。考虑到黄埔区执行力，这15万套住房的规划，大概率会强有力地执行。

02

优质保障房对房东的冲击

可以想象随着规划的落实，对于黄埔住房的存量市场而言，特别是巨鲸入江，激起惊涛骇浪了。

巨浪首当其冲的自然是黄埔的租赁市场。

按照分区指引，黄埔区政策性住房的增量主要集中在科学城和知识城，以及轨道交通站点周边地区这样的优质地段。作为政府普惠性的项目，自然会保证保障性租赁住房的物美价廉。

保障性租赁住房虽然尚在襁褓，可好产品、好价格、好地段、大规模形成的强大产品力，足以让其在面对城中村、普通住宅和公寓时，充满竞争。

双地铁1有轨上盖保障房萝岗和苑。图/黄埔观察

这当然是极好的事情。不仅在短期内很大程度解决黄埔目前大拆大建导致的租房难和租房贵的问题，还能向新市民、新青年解决初来乍到居住难的问题，提升黄埔区对人口的吸引力。

只是对于广大黄埔房东们，就要捏一把汗了。

而9万套增量住房的入市，对于黄埔商品房房价的影响，显然没有像对租赁市场那样大的影响。

可以断言，黄埔未来几年，不论是一手房还是二手房的房价走势，大概率是平稳和舒缓的，既不会大涨，也很难大跌。

03

旧改不会歇菜

黄埔区9万套增量住房，虽然数量不少，但实际上以城市更新释放增量为主。实际上不止是黄埔，放眼整个广州，城市更新都在此次规划中，承担着增加供应的重要责任。

之前住建部发表严管城市更新大拆大建的文章，很多人惊呼广州旧改要变天。

但实际上，这次规划的60万套保障性租赁住房中，有35万套是通过城市更新项目配置建设，还有20万套是通过存量改造盘活，投资规模达到了千亿级别。

毕竟寸土寸金的广州，宅地指标本身就稀缺，而核心区位的宅地更是凤毛麟角。

这意味着广州的旧城改造，在接下来的5年时间里，并不会停下往前推进的步伐。

而黄埔作为广州旧改的重点和先锋，会更加强化旧改工作的推进力度。因此黄埔这9万套住房的增量，有很大部分来自于66条旧村改造。

这种大规模拆迁的本质，是为了扩大黄埔区的容积率。把过去只有几层逼仄的握手楼，换成高层住宅。多出来的空间，容纳更多的新增人口。

萝峰旧改清零

但除了解决增量人口的居住问题和原有居民的安置，城市更新还承担起建设学校、道路、医院、商场以及娱乐休闲场所等公共配套。

大量的配套需要扩充，需要新建，这势必会产生巨大的开支。如果进一步算上旧改开发的资金成本、营销成本和摩擦成本。城市更新所需要的费用，会远远超出面积乘以每平方米造价得出的生硬数字。

04

国企的角色

城市更新作为一项系统性工程，无一不是巨大的吞金兽。但这吞金兽能否修成正果，开发商的开发和经营能力至关重要。

所以，我们看到广州住建局发文鼓励国企可以参加到城市更新改造的项目中来。毕竟，国企才能更好地做到全市统筹、市区协同、科学有序，国企的参与才能有利于通过城市更新红利反哺城市基础设施建设，推进城市高质量发展。

黄埔区在促进国企参与城市更新方面，走在广州各区前列。目前黄埔多个城市更新项目，都有区属国企的参与。

“十四五”规划中，黄埔区明确需要拿出33亿元，作为政策性住房的政府投资。

知识城范围旧改项目中，区属国企参与比重

而政府的财政来源主要是税收和土地出让金。这也就是为什么几乎每个地方政府都需要积极招商引资，而政府最关注的数据之一就是企业的创税能力。

而土地出让金，必须有稳定的房价作为支撑，才能保证其价格的平稳。政府有充足的主观能动性，维持平稳健康发展的房地产市场。

因此，广州“十四五”规划的提出，不仅不会造成黄埔未来房价的震荡，反而是房价稳定发展的压舱石。

其次，考虑到黄埔区经济高速发展，产业结构高度化，人口结构依然存在人口红利。有这样向好的基本面，自然会在未来吸引大量的高素质人才和年轻人来到黄埔工作生活。房地产市场的需求端，依然会保持充足的活力。

科学城神舟路站早高峰出站的上班族

买房是分普通人和炒房客的。

普通人，一份平凡的工作，一个和睦的家庭。白天公司上班，晚上回家看娃。虽然总会买房卖房，但是一生也折腾不了几回。令人眼花缭乱的政策和调控，对这些人是没有太大意义的。

中国财税制度，特别是土地出让方面的制度没有变化的情况下，在人民币发行还是以国家信用为锚的系统下，在所在区域经济快速发展的前景下，在黄埔买房的逻辑并没有发生变化。

来源：黄埔观察