广州楼市:未来有潜力的片区,看完这个你就知道了

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提问：你好广叔，总投入1000万左右，计划在黄花岗板块买一套学位房，400-500万左右；另外投资两套300-400万左右的，不知道这个比例分配是否合适？具体分别有哪些板块楼板可以推荐。希望近地铁，近2-3年内升值空间大的。目前看黄埔板块已经涨了一波了，还有升值空间吗？比较起来番禺广场的潜力大吗？黄花岗附近看中了波尔多庄和富力御龙庭，不知道哪个更保值？

回答：你好。有读书需要黄花岗学位房可以考虑，建议买小户型，小户型学位房一直是涨得较快的。这个比例可以。黄花岗优选考虑富力御龙庭，挂牌少，竞争力更大。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。黄埔还有潜力的，真正的大行情还没来，现在都在交社保，明年小阳春这样才会是真正爆发。比较起来番禺广场只能算最后面的选择。

提问：你好广叔，三年前在祈福缤纷汇投资有套80平米房，现出手成交价大概34000（高峰期新楼面价涨到45000，现在回调到40000左右）。明年六月地铁开通诂计会小涨一波，但感觉此盘目前上涨空间跑不过黄埔区，目想出手后再投资（卖涨不卖跌）、请问有没有必要？还是等明年出手？

回答：你好。论价值当然不如黄埔，祈福缤纷汇是有地铁利好，其缺点是盘大，如果如果出手置换，必须是趁着市场狂热期出货，不然未来是很难出的。现在做置换可以，在上涨周期中，要先买后卖。不然你卖了之后，再买，可能房价就涨上去了，容易踏空。

提问：你好广叔，坐标广州黄埔，现在持有黄埔区黄埔花园一套，有房票1，子弹600，上次城市之光没有抽中，现在是打新还是配置二手？二手的话现在有一套也是黄埔花园东南向高层小三房楼龄新，单价5000+，有学位，还有有黄埔新区保利罗兰或者东荟城，打新的话你有什么板块建议吗，天河边的保利天汇？珠江花城？还有老黄埔城市之光的富颐华庭或者城市之光，或者万博呢，谢谢解答，盼回复

回答：你好。建议二套淘笋，一手盘坑多肉少。黄埔花园可以考虑；保利罗兰的硬伤是靠近高速，还有旁边的LG厂污染；万科东荟城胜在面积，容易淘笋，潜力不错可以考虑；具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，我想问一下，您觉得广州这波哪个板块会先涨？黄埔会成为龙头吗？

回答：你好，老黄埔已经在涨了。龙头这个还要关键看你是小龙头还是大龙头。城郊结合部这些它主要还是偏小的。大重量的始终是珠江新城。

改善型的优质房子，它会作为避险跟富人所优先的选择。而上车行的刚需盘，会成为上车业主，赶紧上车的一个必要选择。中间就是人们以小换大，大的想换更大却还没明显进行的，这些还在蹉跎商酌之中。主要就是以市区的一些刚改户型为主。目前小龙头跟大龙头，其实他起涨信息已经出来了，分别是差点钱跟不差钱的区别。

提问：广叔你好，请教下万胜围板块比如天悦雅郡，以及磨碟沙赤岗板块的会展西岸及佳信花园等，您觉得600万预算左右，自住和投资，分别哪个更好呢，以及理由

回答：你好，万盛围板块，未来我认为无论是投资还是自住，都是非常不错的，如果非要跟电商总部挂钩，以及非要在琶洲东——琶洲西之间做个选择，我会选择琶洲东 那么结论自然就有了，选择会展世界城、雅郡。有人认为，万盛围目前生活不方便，其实只要实地走一走，你就会明白，那里没问题，一点问题都没有

提问：你好广叔，家庭婚前分别购置住宅，15年底坂田嘉御山70+平二房（目前自住，欠200），16年初龙华锦绣江南片区30平单间（出租，欠80）。计划明年要小孩，目前家庭税后100+，月4+，目前有子弹50-80，将近五年过去了，坂田基本跑赢大盘，但龙华单房基本没涨还亏。因我们工作分别福田百花跟坂田，未来计划小孩在福田上学，麻烦老师帮分析下，当前深房价异动中如何让原有资产增值：1、是否重新调整下房产（如何配置）；2、是否增加杠杆；3、是否及时止损还是增加老人票（父母2年后才能随迁）；4、重点关注哪些小区；5、如何实现7变5变3。劳烦广叔百忙之中指点迷津。

回答：你好，次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位。 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，建议出手锦绣江南，置换更好的板块。 孩子在福田上学，可以考虑福外本部，深实验百花，短期内会比较稳。在承受范围内适当增加杠杆。 不需要用老人盘。 如何操作首付3成？ 1.找垫资公司操作全款抵押 2.做一笔首付贷

提问：您好广叔，说地铁开通到地区涨幅作用有置后性。我16年入手一套公明宏发上域的小户型，离地铁较近，今年得益于光明整体上涨涨了一些，我想问下是现在出手，还是等明年满五且地铁开通一段时间呢？本人无房票，可能和别人合伙投资。

回答：你好，这个地铁通车之后的涨幅滞后是远郊盘的普遍现象，可以保留到明年再卖出，当然前提是没有这段时间内涨幅更高的选项，如果你没有房票的话，都未见得要卖出，也可以考虑加按融资，找别人合伙并不一定要卖出腾名额；我昨天刚劝一个盐田业主及早置换到坂田，因为地铁8号线一期的开通时间会晚于地铁10号线，所以是否置换是要看你自己的持仓是否优于你的置换目标；下驷换上驷，要及早，中驷换中驷，可以等利好兑现。

提问：您好广叔，子弹200，投资为主，深圳上车晚了，看好的龙华无奈大涨。投资您给点建议呗，谢谢 1.追高龙华小户型 2.先上车买龙岗等低价区 3.燕郊现在能入手新房，2.4w高端盘，但是新盘下证后5年才能卖，大概7年卖 4.投cq或者sy 麻烦老师了

回答：你好，1、5-600万总价，追高龙华小户型或者埋伏龙岗等涨幅都可行，不过我们确实还有更好的投资片区和产品，但不能在这里公布，否则很快就不是洼地了。 2、北三县近期顶不住了，偷偷放松了限购，有一个月北京社保就能买房，燕郊两万多，大厂一万多，我觉得纯投资可以买，但北三是风口上的猪，风不够大吹不起来，买了要有先被埋两年的心理准备。 3、水库最近在狂炒重庆，讲真我不看好，重庆横盘七八年才勉强翻了一倍，18年初刚走完上轮行情，这才两年就想重演奇迹，十五万套二手加上漫山漫谷的新盘，准备靠几千库友去拯救？这难度系数堪比拯救大兵瑞恩。

提问：你好广叔，请问福田梅林的商务公寓，建筑面积56平米，使用面积42平，产权证39平 （搭板赠送了17平米），民水民电通燃气，可落户，不限购限贷，可读公立学校，西北，安静看山景，2014年10月入伙。涨幅远低于住宅。请问什么时候出手合适？下半年还是…？预计单价？（目前6.8万/平）

回答：你好，公寓分两种，一种是高端公寓，买来享受的，另一种是普通公寓，如你列举的各种好处，不占名额，适合小白领上班通勤。买的时候还满心欢喜，卖的时候就泪流满面了，会发现挂牌大半年无人问津，交易时税费上天。因为没有给出具体房子名，也不好分析。如自住可以继续持有，投资的话尽量早一点置换成住宅。

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