广州楼市:这几个盘将来哪个增量大?哪个更好卖出?哪个更抗跌?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔您好！预算320万，考虑投资目的，估计5到7年转手变现，现在番禺雅居乐花园，两房，楼龄10到18年不等，科学城香雪的中海誉城的3房，15年的房子，长岭居的奥园春晓3房，14年的房子，应该如何选择？将来哪个增量大？哪个更好卖出？哪个更抗跌？

回答：你好，雅居乐花园、万博，具体也还得看哪个盘，离万博中心越近，地铁距离越短，价值越高；中海誉城可以考虑的；奥园春晓也可以考虑。万博和黄埔科学城都有增量；雅居乐花园属于那种配套差不多要完善，只能享受个几年，就要面临产品老化的问题；而中海誉城则是片区处于初始开发阶段，产品也新，能够随着片区的发展，实现稳步增值。

提问：云叔，您好！能帮忙分析一下碧海红树园吗？听说这里附近未来会改造很多，有很好的规划！

回答：你好，碧海红树园容积率高，以大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，附近配套设施比较完善。附近京基、中洲、绿景、金地开发商都在旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改正在进行，缺点是周围农民房较多，且未被划入旧改区域，短时间不会变。而且前一波热度已过，投资价值一般，如果是自住的话，还不错。

提问：云叔，您好！目标东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话，哪个更好点呢？

回答：你好，达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般，天健阅江来地段价值更高，个人建议考虑后者。

提问：云叔，您好！有广州东莞房票，预算不多，只能考虑总价200万以内的房源，初步看了一手房的新塘品秀星图和二手房的大岭山光大山湖城的两房户型、沙田的礼顿金御海湾三房户型。如果纯投资的话，该如何选择？或是有其他更好的楼盘参考？

回答：你好，新塘品秀星图可以考虑的；光大山湖城，次新，盘挺大的，离未来的地铁站也不近，交通出行不是很方便，广龙高速噪音大，周围配套也一般，综合看一般般，适合刚需自住。礼顿金御海湾，片区尚在开发中，供地大，配套有待升级，适合中长期投资。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：云叔你好，首付预算90w，想买天河北的天逸名都小户型学位房，几年后置换，请问该楼盘有升值空间吗？

回答：你好，肯定有了，深圳东莞这波还在涨，广州目前还没太大的起色，所以空间肯定有的。如果行情来了，天河北珠江新城天河公园金融城，这些都会领涨，特别是学位房，一直都是最保值的，如果你小孩没那么快读书，我建议还是买大点面积的，套利空间也大点，当然你买天逸也不会错。

提问：云叔好，品秀星瀚这个楼盘广州南站，刚需入手，性价比\/未来升值如何？

回答：这个地段要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系。具体升值高楼盘详见内部分享。

提问：云叔好，今天去了盈彩美居的菁品园看了一套东向，106平方，三房2卫，总价470万，十楼左右，请问可以入手吗？东向值得投资吗？

回答：值得，砍多5万就很好了，你这是菁辉还是菁玥，几座呢？ 菁品园介于美林跟盈彩1-2期之间，不至于太火，也不至于太差，小区保养很不错，这个价格挺不错的，后续有13号二期珠村地铁站的利好，更重要的是享受鱼珠CBD的辐射，发展潜力不错。

提问：云叔，富颐华庭北向42000-46000，请问有投资价值吗？想听听你的建议！

回答：其实看广园和铁路，想起了旭景家园D区、华景新城陶然庭苑北向、华景新城芳满庭园北向，以及棠德花苑的1号楼的北向单位，后续会伴随着火车、广园快速路几十年。

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