广州楼市:注意!买房不是什么楼盘都可以买!这个指标很重要!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，首套，三房，两人分别在海珠和番禺化龙上班，地铁通勤，十年小雅和剑桥郡，考虑自住和投资的角度看，怎么选择更好？

回答：你好，十年小雅属于雅居乐花园大盘，生活配套和自住的氛围肯定不错，如果单纯自住的话，优选十年小雅，如果带一点投资属性，选择佰利山，毕竟周边的增量不错，而且杠杆也还行，自住选十年小雅，投资的话选佰利山。

提问：云叔好，300万左右的预算，投资小三房，东荟城好还是万科新里程好？楼层好向置好的新里程会不会比楼层差向置不太好的东荟城小三房好点?

回答：你好，300万的预算的话，更适合东荟城，你想一下行情一来基本300要冲400去了，万科新里程作为科学城的一个刚需盘，这个总价不太适合，选择东荟城会好很多，毕竟新晋黄埔排名前列学位房，知名度远超万科新里程，后续流通性也没有什么问题，具体要看你东荟城差到什么程度了，是天地楼还是什么？朝向其实影响不是很大，主要楼层才是重点，楼层太低的话受众会少很多。

提问：云叔好，有200w首付，没票，想签远期合同入科学城，考虑做纯投资，您推荐哪几个小区和对应的户型呢？科学城现在涨得很高了，年后这波还有多大空间呢？还有就是佛山今年你看好吗？

回答：你好，现在没有房票，只有钱，估计都很难有合适地盘给你选和签，因为业主也不傻，要不需要钱、要不需要名额，佛山今年下半年会有局部行情，沿着广佛线、以及极个别地铁7号线，但是也不要抱太大希望。

提问：云叔好，请问天河东板块的阳光假日园如何？可以分析一下吗？感谢

回答：你好，阳光假日园属于车陂金融城板块了，总计9栋楼，400-500户 全部是小高层，以两房和小三房为主，挨着地铁21号线棠东站，近在咫尺 ，学位泰安小学，就不用太关注，不怎么样， 麻雀虽小，五脏俱全，可以用来形容这个盘，比较适合居住，有点品质感。

提问：云叔好，请问翠山哪0.5值得你推荐，哪0.5你是不推荐的吗？另外你还提到翠山90-170平都可以买，那刚超豪宅线那个户型也可以进吗？谢谢！

回答：你好，0.5的意思就是看你具体需求，按照万博的买入思路，总价350-450万是主流刚需上车总价，也是主流产品，翠山的那个刚超豪宅线的产品148-149平的产品，尽量不要碰了，豪宅税的成本太高了，那个户型产品除了那个大阳台之外，其他并无什么亮点，这么大面积是3房，可惜了，再加上刚超豪宅。

提问：云叔好，在东城星城美寓有一个50平米的想卖了买一个七八十平米自住加投资的二套房，另有排名前列国际六十平一套，本人东莞南城工作，感谢回复！

回答：你好，新世纪星城美寓位于石井，小区比较小，多以单间为主，租客多，人员复杂，可出手置换，排名前列国际的地段还可以，个人建议继续持有，建议二手次新为主，选择有潜力的地段。

提问：云叔好，预算500-700w， 在天河想要好一些的学区房，目前在天河上班，孩子明天上小学，请问云叔有哪些合适的楼盘推荐？感谢

回答： 你好，首先可以考虑天河公园板块，这个板块内有三条地铁，交通十分方便，从板块出发距离珠江新城和金融城，都在30分钟通勤时间内，到达科学城等也比近，交通方面可谓是便捷，学区的话板块内部分小区对口的是天府路小学，133中学东方校区。预算500-700w可以考虑的项目有东方心新世界和华景新城项目。东方新世界项目配套比较成熟，楼房比较新，居住的舒适度不错，对口天府路小学；华景新城项目配套也很成熟，居住品质高，对口的是华景小学。也可以去看看石牌桥板块，该板块目前只有3号线一条地铁，不过10号线正在建设中，交通也挺方便的，对口的学校是龙口西小学，是天河排名前列梯队的学校，教学质量不错。

在预算内的学区房项目由嘉宝华庭项目，校区距离地铁站不到1公里，周围配套也比较成熟，并且是学区房，性价比较高，最后是东圃板块，此板块的特点就是价格较为便宜，但是周边的配套不是很成熟，并且是城村结合处，居住环境不是很好；其中城市假日园项目相对不错，对口的是旭景小学和奥林匹克中学，距离车陂地铁站1公里内。

提问：云叔好，同小区的7折，顶楼，小漏水，由于屋顶是教堂的样式，房子天花是梯形，而且大厅只有一个圆口，没阳台和大窗，承重墙不能改大窗口。会不会将来出手困难？

回答：你好，所有的缺点太多，所谓的7折，对这种房子来说就是市场价，如果你想入手，在这个价格基础上再打八折，这类产品通常不建议入手，如果想买，你目前的总资产量至少超过六套，且现金流比较强，此类产品只能作为金融资产，作为资产包组合里少许有大伤的房子，出售流动性极差，持有时间至少十年，所以租金的优化显得尤为重要。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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