广州楼市:上车盘正在消失,刚需买房要抓紧

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，请教一下，刚需，科韵路的码农，首付200万，月供1万左右，选科学城新房，还是天河二手房？

回答：刚需，首付200万，个人建议选科韵路附近的二手次新了，灵活性比较好，无论从自住还是投资角度上看，投资保值都没有什么问题，目前科学城的价格是稍微有点高的，搞得金融城成了低洼之地了。

提问：云叔，目前家庭名下有两套房，海珠英豪花园82平小三房，越秀三眼井38平老破小，想卖掉一套买一套投资或自住，卖哪套比较好，海珠一直不怎么涨，老破小怕学位政策变化，手里资金200万，房贷100未还，家庭年收入90多万，关注芳草轩大三房，尚东峰景大三房，也犹豫要不要投资黄埔等房价涨得快的区域。

回答：英豪花园东晓南，有些楼盘还不是很老，还是可以考虑的；越秀三眼井老破小可出手置换；海珠有再不涨的。芳草轩、尚东峰景均是次新，都可考虑；300以内在黄埔买不到很好的产品了。

提问：云叔你好，请问下预算700万左右，需要三房，投资兼自住，投资为主，也要住得舒服，目前在越秀工作，所以不想太靠东，天河公园西门是较好选择么？如果有其他选择，麻烦云叔给点建议！

回答：你好，三个区域都可以选择，天河公园西门，也就是所谓的天府路板块，华景新城后面的几期，华景里、锦苑、珠江俊园；天河北板块，龙口东、龙口西。

提问：云叔，万博片区的华南新城,华南碧桂园怎么选？现在来看华南新城旧一些，但是价格也低好多，如果投资的话，你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率，感谢！

回答：其实华南新城的优势在于它的价格低、社区中大，劣势就是物业不太好，没有地铁加持；碧桂园的优势在于大社区、距离万博近、物业好，劣势就是社区太大，其实不是所有的组团都适合投资，如果考虑投资的话，建议优选最靠近万博的翠山蓝天苑，具体详见内部分享！

提问：云叔，本人万胜围上班，80w首付，考虑自住+保值，你觉得是海珠排名前列金碧还是龙光峰景华庭呢？主要应从哪方面考虑？

回答：首付80万，有限的情况下，建议考虑的是先上车的问题，你的思考路径也是对的，在这两个之间选择的话，海珠排名前列金碧生活配套、生活便利性没问题，龙光峰景华庭成长型没什么问题，可能你的诉求要加上通勤、学位、杠杆、户型的因素，综合来看，选择龙光峰景华庭稍微更好一些。

提问：云叔，请问未来房价会降吗？感谢！

回答：楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入。

提问：云叔，请问当前市场，怎么判断是笋盘？价格比市价便宜5%算不算？还有这个市价怎么确定？

回答：其实在我眼里，打个九折基本可以了。七折的基本存在硬伤。如果是你拿来自住的话，很多时候会有心理影响。

笋盘通常并不是一般人能啃下的，需要眼力见或者需要有财力。

一套8折笋盘，但是必须全款，一周内，你没有筹款能力，发现了但匹配不上。

一套顶层复式，6.5折，你觉得卖不出去不敢买。

一套200平7折，你觉得无人接盘，依然放弃…

笋盘不难有，难在你是否有能力拿下！

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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