深圳楼市:这里的房子溢价严重,别再去蹚浑水

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，手上有现金600万左右，改善型，手头两个购房名额，也能买双拼； 在南山看了很多房子，预算1200万左右，目前在前海路几个楼盘中挑选。想咨询一下泛海拉菲二期怎么看？2012年的盘，学位是南山实验荔湾小学和深大附中，双拼165平的1200万，单证175平的1500万，这个盘能买吗？升值前景如何？未来前海自贸区能辐射吗？

回答：就在前海自贸区旁边，如此明显的地缘优势，还有什么可以质疑的。泛海拉菲二期属于前海路上比较新的房子，选筹也没有问题。 至于双拼房，还是尽量别碰，时间越推移，越面临的不是卖多少的问题，而是卖不卖得出的问题。

提问：云叔，山海连城真的啥啥哪哪都不行吗？已经在山海连城买了较佳位置一套，麻烦云叔解析一下优缺点利弊！感谢

回答：其实山海连城的较大价值在于价格便宜，有狮子洋的海景，3公里之外的佛莞城际轻轨，周边以广汽传祺为主的汽车研发基地，产业有一定支撑 但，这个小片区后续无地铁，远离城区，直线距离到万博也要15公里，车行距离19公里，这个距离是一个不可逾越的空间，这需要很多年的发展和演绎 我们说一个东西有价值有没有问题，没有什么问题，更加有价值的问题是你这个价值什么时间能兑现，时间+价值的双重标准才有意义。

提问：云叔，请问大族云峰，保利悦都，儒骏城立方这三个楼盘哪个好？能分析一下吗？谢谢！

回答：从升值方面上讲，未来几年龙华整体应该要强于坂田，坂田需要有点耐心，大族云峰不好不坏，如果你是考虑通勤选坂田，那可以买，如果不是，那就还有很多更好的选择，儒骏城立方，2016年建成，少有的卖点就是地铁，其他的要求全部忽视，体量太小，2栋住宅和一栋写字楼，自带商业，为了弥补花园的遗憾，2设置小花园，前看农民房后看布龙路，目前租客较多，性价比真的不高了，这类物业只能听天由命，随大盘涨跌了，自身不带任何光环。 矮子里面拔高子，优先保利悦都。

提问：云叔，请教一下，现在资金150万，在东莞长安已有一套房，有贷款，现在想再投资一套，首付得5成了，只能选300万以下的房子；南城老房子；沙田海上明悦，但觉得沙田配套很差，周围也乱，很担心投资周期很长；投资佛山千灯湖，根据我的情况来选，我最应该选哪个？

回答：预算300万，其实东莞可以考虑挺多的选择的；南城重点考虑二手次新；沙田是需要点时间；千灯湖可以；还可看下：投资价值高的楼盘详见圈子内部分享！

提问：云叔，预算250-300万左右佛山，纯投资哪里好？考虑到黄埔目前涨得厉害已经不敢买香雪，朋友建议买南海万科广场，请问万达华府和地铁金融城怎么样？感谢！

回答：预算250-300万，可以去千灯湖一带确实可以看，无非就是地铁沿线那几个盘，如果你是首房首贷去买千灯湖有点可惜，一般建议大家找个老家亲戚的房票破限购买，搞个T卡，2000来块，中介会搞定的 ；香雪你不敢买，或者你可以看下万博那边的自在城市花园，海珠金碧花园这种价格已经筑底地盘。

提问：云叔，预计明年中旬，深圳房价短期到顶？那估计是不是又要横盘两三年了？

回答：不出意外是要横的，只是深圳楼市太过诡异，横盘从来不老实，有的阴跌，有的横盘，有的慢涨。 但你要拿上一轮横盘期的经验来套，一定又错了，深圳楼市从来不走同样的路。

提问：云叔，请问二手房注意事项？

回答：联系中介看房，准备一个专门的手机号码，不可用自己常用号码，否则未来你将不得安宁。二手房所在小区，周边看房一百套，形成自己的估价体系。看房时即便很满意也不要表露出来，打探房子出售原因，业主身份等，如是急用钱，出国等趁机砍上大刀；带上家人二次看房唱双簧；联合中介，以砍价分其一半提供动力为你砍价；付订时带上现金，来点震撼效应再砍一刀。

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