回迁房指标究竟值得买吗?我劝你尽量不要碰!

黄埔区自2020年6月底以来狂飙突进推进的66个旧村改造项目，引起了社会各层面的广泛关注。

其中，天量的回迁房供应，因其价格基本为同一小区商品房的一半，且能共享同一小区、同一地段的基本公共配套，而吸引了部分买家的注意。其中不乏投资客。

事实上，过去一年来，黄埔观察就收到不少有关“回迁房值不值得买”的留言。而就我个人来说，时不时也有相熟的人前来询问。

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今天，一位萝岗土著朋友问我，要不要卖掉西区普晖村的一套58平、目前单价3万/平的老破小，去置换（投资）萝岗某旧改村1.2万/平的回迁房。这位已不缺房子的土著朋友置换回迁房，单纯是投资。而纯粹追求自住的，也大有人在。前不久，另一朋友来问我有无认识萝峰村的人。据称她亲戚恐于还房贷、不想给儿子太大压力，打算买套回迁房自住。她这位亲戚的情况，我和她都感到不可思议：手上拿着300万的现金，广州又有房票，而且还是首套，仅仅是不想给据称是不太有出息的儿子太多压力，而愿意选择全款买套大面积的回迁房。

当然，对于这种情况，我是一概劝退的。老人家的心思固然能够理解，但这种财富传承的观念或者做法，不得不让人一声叹息。较新的消息是，在这位朋友的极力劝说下，老人家最终放弃了回迁房，而去看商品房了。

虽然，他们目前还在看房观望，已错过了广州这一轮牛市，但如果置业的思路能得到调整，也不算太晚。机会还是有的，自住嘛，什么时候都不算晚，关键是看菜下碟，选对楼盘。上面这两个例子，代表了回迁房市场中的两个面向：投资与自住，或者兼而有之。

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官方紧急刹车

那么，回迁房能不能买？值不值得买？简单的答“是”与“否”，都未免有些草率。

回迁房如果建好了，缴纳了土地出让金，获得了房产证了，作为一种大宗商品，自然是能买的。有证的回迁房，它的性质，与商品房没什么两样。但在此之前，回迁房能不能买卖？从目前黄埔区官方的态度来看，是明确说“不”的。

前不久，黄埔区政府在回复人民网领导留言板有关暹岗旧改回迁房的问题时，明确答复：严禁回迁房向暹岗村村民以外的任何人销售，同时，暹岗村委、合作开发商严令杜绝村民回迁房向外销售。政府为何禁止当前的回迁房私下交易？原因其实很简单，无非就是私下购买尚未出证的回迁房，存在较大的风险。这种目前尚属于地下市场的回迁房交易，一旦发生违约，最后必然演化为维权，最终还是得由我们拥有无限责任的地方政府“擦屁股”。应当看到，如果是一两宗违约，对于政府来说，很容易解决。

而一旦几十上百乃至更多的违约案件呢，就有可能引发群体性事件了。那时解决问题的成本，就非常高昂了。所以，官方对回迁房私下交易紧急刹车，正是提前介入，早打预防针，做好风险防范。另外，我们也收到消息，官方绝不只是吆喝几句，接下来将有实实在在的刚性约束性措施，对回迁房私下交易进行降维打击。

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指标回迁房的风险

问题是，回迁房会有哪些风险呢？首先需要搞清楚，目前黄埔一些旧改村存在的私下可买卖的“回迁房”，严格来说，并不是回迁房，而是“回迁房指标”。也就是说，你买的只是村民手中的一个指标（名额），或者说一张房票。而并不是具体可感可见的房子，甚至连目前大多数楼盘售卖的“期房”，都不是。因为，你买的这个“回迁房指标”，连回迁房建在哪里、具体楼栋、哪一层、朝南还是朝北、户型等等关乎房子使用品质的关键要素，都没影儿。而这些，需要摇珠分配的。万一你的运气不好，摇到的是天地楼层，北向楼层，或者光线差的楼层或户型呢？正因为指标回迁房的这种极大不确定性，所以它的价格才低于同一小区的商品房：商品房确定的买入价格，买入确定的楼栋、户型、朝向，以及交标；而“回迁房指标”，买的真的只是一个饼，除了买入的价格和面积，是真实的，其他的一概只是虚空。此为回迁房指标交易的风险之一。

风险之二在于：回迁房指标私下交易，并不受法律保护，在回迁房出证前，相当于小产权房交易，买卖双方毁约的风险是不可控的。特别是一些地段好的回迁房，随着城市发展，房屋价值也水涨船高。你买的指标回迁房，会不会违约，特别对于外地人来说，真的只能靠赌运气了。

回迁房还有一个风险在于：目前黄埔多数旧改项目的回迁房，将实施一户一证，但何时办证，却是个未知数。当然，多数回迁房在质量、品质感、居住氛围、客群结构、物管水平、清洁卫生等方面，是不如商品房的。回迁房与商品房虽同在一个小区，但恰恰是一路之隔，就天差地别。回迁房的功能，更多的退回到房屋的居住功能——即便如此，可能也住得并不舒适。至于金融属性，则极度弱化。回迁房的上涨动力，仅仅随行就市小幅跟涨。

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没有答案的答案

显而易见的，指标回迁房的这些“定时炸弹”级风险，在现阶段，你觉得回迁房还能不能买？值不值得买？其实答案已显而易见的了。特别是从投资角度，这个问题其实不复杂的。只要好好算算回迁房和商品房各自的收益，就很清楚了。特别是过去半年以来的这一轮大行情里，如果买入了核心地段的优质商品房，你的浮盈已远远甩回迁房几条街了。也因为核心地段优质资产的魅力，正如之前我们所提到的，本土旧改村民可以根据家庭情况，适当弃产一些回迁指标面积，从差地段置换进入核心地段。哪怕两套回迁房置换一套商品房，也是值得的。而反向操作呢，比如就像开头那位朋友的情况——相对弱地段的小面积商品房，换相对好一点地段的相当于两倍大面积的“回迁房指标”，又是否划算呢？

其实，只需问一问自己：哪怕是小面积的商品房（或相当的现金），你真的想尽办法，都没有途径再买商品房了吗？又或者，你没有其他比回迁房更靠谱、收益率更高的投资渠道了吗？你可能说：没有了，非回迁房不爱。你又有充分考虑了从虚空的“回迁房指标”，到有证可自由交易的“回迁房”，之间漫长的时间沉默成本了吗？在这个漫长的等待过程中，你的财富的增长空间，就真的没有更多的可能性了吗？

来源：黄埔观察