回迁房指标究竟值得买吗?我劝你尽量不要碰!

搜狐焦点广州资讯 2021-04-10 00:06:25
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回迁房指标究竟值得买吗?我劝你尽量不要碰!

黄埔区自2020年6月底以来狂飙突进推进的66个旧村改造项目,引起了社会各层面的广泛关注。

其中,天量的回迁房供应,因其价格基本为同一小区商品房的一半,且能共享同一小区、同一地段的基本公共配套,而吸引了部分买家的注意。其中不乏投资客。

事实上,过去一年来,黄埔观察就收到不少有关“回迁房值不值得买”的留言。而就我个人来说,时不时也有相熟的人前来询问。

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今天,一位萝岗土著朋友问我,要不要卖掉西区普晖村的一套58平、目前单价3万/平的老破小,去置换(投资)萝岗某旧改村1.2万/平的回迁房。这位已不缺房子的土著朋友置换回迁房,单纯是投资。而纯粹追求自住的,也大有人在。前不久,另一朋友来问我有无认识萝峰村的人。据称她亲戚恐于还房贷、不想给儿子太大压力,打算买套回迁房自住。她这位亲戚的情况,我和她都感到不可思议:手上拿着300万的现金,广州又有房票,而且还是首套,仅仅是不想给据称是不太有出息的儿子太多压力,而愿意选择全款买套大面积的回迁房。

当然,对于这种情况,我是一概劝退的。老人家的心思固然能够理解,但这种财富传承的观念或者做法,不得不让人一声叹息。最新的消息是,在这位朋友的极力劝说下,老人家最终放弃了回迁房,而去看商品房了。

虽然,他们目前还在看房观望,已错过了广州这一轮牛市,但如果置业的思路能得到调整,也不算太晚。机会还是有的,自住嘛,什么时候都不算晚,关键是看菜下碟,选对楼盘。上面这两个例子,代表了回迁房市场中的两个面向:投资与自住,或者兼而有之。

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官方紧急刹车

那么,回迁房能不能买?值不值得买?简单的答“是”与“否”,都未免有些草率。

回迁房如果建好了,缴纳了土地出让金,获得了房产证了,作为一种大宗商品,自然是能买的。有证的回迁房,它的性质,与商品房没什么两样。但在此之前,回迁房能不能买卖?从目前黄埔区官方的态度来看,是明确说“不”的。

前不久,黄埔区政府在回复人民网领导留言板有关暹岗旧改回迁房的问题时,明确答复:严禁回迁房向暹岗村村民以外的任何人销售,同时,暹岗村委、合作开发商严令杜绝村民回迁房向外销售。政府为何禁止当前的回迁房私下交易?原因其实很简单,无非就是私下购买尚未出证的回迁房,存在较大的风险。这种目前尚属于地下市场的回迁房交易,一旦发生违约,最后必然演化为维权,最终还是得由我们拥有无限责任的地方政府“擦屁股”。应当看到,如果是一两宗违约,对于政府来说,很容易解决。

而一旦几十上百乃至更多的违约案件呢,就有可能引发群体性事件了。那时解决问题的成本,就非常高昂了。所以,官方对回迁房私下交易紧急刹车,正是提前介入,早打预防针,做好风险防范。另外,我们也收到消息,官方绝不只是吆喝几句,接下来将有实实在在的刚性约束性措施,对回迁房私下交易进行降维打击。

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指标回迁房的风险

问题是,回迁房会有哪些风险呢?首先需要搞清楚,目前黄埔一些旧改村存在的私下可买卖的“回迁房”,严格来说,并不是回迁房,而是“回迁房指标”。也就是说,你买的只是村民手中的一个指标(名额),或者说一张房票。而并不是具体可感可见的房子,甚至连目前大多数楼盘售卖的“期房”,都不是。因为,你买的这个“回迁房指标”,连回迁房建在哪里、具体楼栋、哪一层、朝南还是朝北、户型等等关乎房子使用品质的关键要素,都没影儿。而这些,需要摇珠分配的。万一你的运气不好,摇到的是天地楼层,北向楼层,或者光线差的楼层或户型呢?正因为指标回迁房的这种极大不确定性,所以它的价格才低于同一小区的商品房:商品房确定的买入价格,买入确定的楼栋、户型、朝向,以及交标;而“回迁房指标”,买的真的只是一个饼,除了买入的价格和面积,是真实的,其他的一概只是虚空。此为回迁房指标交易的风险之一。

风险之二在于:回迁房指标私下交易,并不受法律保护,在回迁房出证前,相当于小产权房交易,买卖双方毁约的风险是不可控的。特别是一些地段好的回迁房,随着城市发展,房屋价值也水涨船高。你买的指标回迁房,会不会违约,特别对于外地人来说,真的只能靠赌运气了。

回迁房还有一个风险在于:目前黄埔多数旧改项目的回迁房,将实施一户一证,但何时办证,却是个未知数。当然,多数回迁房在质量、品质感、居住氛围、客群结构、物管水平、清洁卫生等方面,是不如商品房的。回迁房与商品房虽同在一个小区,但恰恰是一路之隔,就天差地别。回迁房的功能,更多的退回到房屋的居住功能——即便如此,可能也住得并不舒适。至于金融属性,则极度弱化。回迁房的上涨动力,仅仅随行就市小幅跟涨。

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没有答案的答案

显而易见的,指标回迁房的这些“定时炸弹”级风险,在现阶段,你觉得回迁房还能不能买?值不值得买?其实答案已显而易见的了。特别是从投资角度,这个问题其实不复杂的。只要好好算算回迁房和商品房各自的收益,就很清楚了。特别是过去半年以来的这一轮大行情里,如果买入了核心地段的优质商品房,你的浮盈已远远甩回迁房几条街了。也因为核心地段优质资产的魅力,正如之前我们所提到的,本土旧改村民可以根据家庭情况,适当弃产一些回迁指标面积,从差地段置换进入核心地段。哪怕两套回迁房置换一套商品房,也是值得的。而反向操作呢,比如就像开头那位朋友的情况——相对弱地段的小面积商品房,换相对好一点地段的相当于两倍大面积的“回迁房指标”,又是否划算呢?

其实,只需问一问自己:哪怕是小面积的商品房(或相当的现金),你真的想尽办法,都没有途径再买商品房了吗?又或者,你没有其他比回迁房更靠谱、收益率更高的投资渠道了吗?你可能说:没有了,非回迁房不爱。你又有充分考虑了从虚空的“回迁房指标”,到有证可自由交易的“回迁房”,之间漫长的时间沉默成本了吗?在这个漫长的等待过程中,你的财富的增长空间,就真的没有更多的可能性了吗?

来源:黄埔观察

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